АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

на что было вправе рассчитывать при заключении договора; в результате

различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных

расчетов, нарушений целевого использования земельного участка,

нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований

к расторжению договора. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и

применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, фактически порождается правовой

режим, свойственный для обычных прав вещных прав.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

является самостоятельным основанием для прекращения договора (пп. 5 п. 2

ст. 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а

также норм ряда других статей ГК РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов и

иных нормативных правовых актов. Данный вопрос рассматривается в настоящей

работе применительно лишь к теме, т.е. с точки зрения оснований

прекращения договора аренды. Поэтому прежде всего следует выделить нормы

ст. 49 ЗК РФ, содержащей основания для изъятия земельных участков. В

соответствии с данной нормой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных

участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в

исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения

перечисленных в ст.49 ЗК РФ при отсутствии других вариантов возможного

размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а

применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из

земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или

муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов

Российской Федерации.

Земельное законодательство предусматривает определенные гарантии прав на

землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных

нужд (ст. 55 ЗК РФ). В частности, такое изъятие осуществляется лишь после

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе

выкупаются) земельные участки, равноценных земельных участков; после

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений,

сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в

полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Не позднее, чем за

один год до предстоящего изъятия (в том числе путем выкупа) земельных

участков собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы

земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом

государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими

решение об изъятии земельных участков. Изъятие земельных участков до

истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия

собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев,

арендаторов земельных участков.

ГК РФ также предусматривает дополнительные гарантии прав при изъятии

земельных участков, правда они касаются только их собственников. Так,

согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка для государственных

или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента

направления собственнику участка соответствующего уведомления. Земельное

законодательство предусматривает, что при изъятии земельного участка для

государственных или муниципальных нужд возможен и выкуп. Поскольку это

основание применимо и к арендным отношениям, следует сделать два

уточнения. Во-первых, в случае обладания земельным участком на условиях

аренды можно говорить лишь о выкупе прав на участок, а не о выкупе самого

участка. Во-вторых, если произведен выкуп, то следует определить, что

именно выкуплено; если сумма выкупа включает в себя возмещение убытков и

потерь производства, у арендатора нет права на какого-либо рода

компенсацию.

Особенность прекращения договора аренды составляет правило, согласно

которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых

сельскохозяйственных работ, а так же в иных случаях, предусмотренных

федеральными законами, если использование земельного участка приводит к

существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или

значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии

основания, предусмотренного пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ.При прекращении срока

действия оговора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный

участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не

возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его не

своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за

все время просрочки. В случае, когда плата не покрывает причиненных

арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги настоящего исследования, можно констатировать, что аренда

(как способ организации экономической деятельности) сопровождает

хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не

второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на

основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным

законодательством общественные отношения по поводу права владения,

использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники

земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают

беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы,

внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для

получения собственных доходов в течение сроков, согласованного

арендодателем.

Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что

аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же

хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство

объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного

(бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными

участками.

Анализируя соотношение права аренды земельного участка и вещных прав,

сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется

различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают

исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления

земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1

ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и

разные права.

Для правильного применения норм земельного и гражданского права к

отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально

дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые

складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов,

контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права.

Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе

возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации

применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по

поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти

правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически

инкорпорированы в гражданское право.

Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов,

связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами

законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить

такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ,

либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В целях обеспечения логики правового

регулирования отношений с помощью норм различных институтов, в данной

дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф,

посвященный аренде земельных участков.

В ходе исследования вопросов аренды земельных участков сделан вывод, что

земля (земельный участок) не является принадлежностью расположенных на ней

объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ

в данном случае нельзя. Наличие же естественных элементов земельного

участка (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные

ископаемые и пр.) и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК

РФ). Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем

объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы

названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских

прав.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует

относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия

договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая

сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других

положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ),

необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в

аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без

согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК

РФ).

В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко

применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике.

Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан

достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные

отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы

всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в

научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего

совершенствования законодательства в данном направлении.

IV Список нормативных актов и литературы

I.Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 N б/н (с изменениями на

25 марта 2004 года)// Российская газета N 197. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 N 51-ФЗ

(с изменениями на 03 января 2006 года) // Собрание законодательства

Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 N 22-ФЗ (с изменениями

на 21 июля 2005 года)// Российская газета. N 23. 1997. 04 февраля.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с

изменениями на 31.12.2005 года)// Российская газета. N 211.2001.30

октября.

5. Федеральный закон «О недрах» от 21.02.92 N 2395-1 (в редакции

Федерального закона от 3 марта 1995 года N 27-ФЗ) (с изменениями на 22

августа 2004 года)// Ведомости Съезда НД РФ/ N 16. 1992. 16 апреля.

Ст.834.

6. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от

14.03.95 N 33-ФЗ (с изменениями на 9 мая 2005 года)// Собрание

законодательства Российской Федерации. N 12. 1995. 20 марта.Ст.3219.

7. Федеральный закон «О бюджетной классификации Российской Федерации» от

15.08.96 N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона от 5 августа 2000

года N 115-ФЗ) (с изменениями на 23 декабря 2004 года)// Собрание

законодательства Российской Федерации. 1996. N 34. Ст.4030.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями на 30

декабря 2004 года)// Российская газета. N 145. 1997. 30 июля.

9. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных

некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.98 N 66-ФЗ (с

изменениями на 2 ноября 2004 года)// Российская газета. N 79. 1998. 23

апреля.

10. Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.98 N

102-ФЗ (с изменениями на 30.12.2004г.)// Российская газета. 1998.22

июля.

11. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»

от 09.07.99 N 160-ФЗ (с изменениями на 8 декабря 2003 года)//

Российская газета. N 134. 1999. 14 июля.

12. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00

N 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.)// Российская газета. N 5.

2000. 10 января.

13. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.01 N 78-ФЗ (с

изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская газета. N 118. 2001.23

июня.

14. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на

землю» от 17.07.01 N 101-ФЗ // Российская газета. N 137. 2001.20

июля.

15. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации» от 10.10.01 N 137-ФЗ (с изменениями на 18 июня 2005

года)// Российская газета. N 211. 2001. 30 октября.

16. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального

имущества» от 21.12.01 N 178-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005

года)// Российская газета. N 16. 2002. 26 января.

17. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

от 24.07.02 N 101-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская

газета. N 137. 2002. 27 июля.

18. Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2006 год» от 26.12.05 N

189-ФЗ // Российская газета. N 294. 2005. 29 декабря.

19. Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе

\"Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы\"»

от 26.06.99 N 694 // Собрание законодательства Российской Федерации. N

27. 1999. 05 июля.

20. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 18.02.98 N 219 (с изменениями на 12 ноября 2004 года)// Российская

газета. N 42. 1998. 04 марта.

21. Постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до

разграничения государственной собственности на землю» от 07.08.02 N

576 (с изменениями на 21.11.2003г.)// Российская газета. N 148. 2002.

10 августа.

22. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.02 N 808 // Российская газета. N 221.

2002. 21 ноября.

23. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о переводе

лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не

связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом»

от 03.09.04 N 455 (с изменениями на 15 ноября 2004 года)// Российская

газета. N 198. 2004. 10 сентября.

24. Приказ Минюста России «Об утверждении Инструкции о порядке

государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного

пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки

лесного фонда (леса)» от 23.01.02 N 18 (с изменениями на 24 декабря

2004 года)// Российская газета. N 26. 2002. 09 февраля.

25. Приказ Минимущества России «Об утверждении примерной формы договора

аренды находящегося в государственной собственности земельного

участка» от 06.07.04 N 104-р // Российская газета. N 164. 2004. 03

августа.

26. Государственный стандарт 26640-85 «Земли. Термины и определения»// ИПС

«Кодекс»

II.Литература

27. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в

регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство

и право. 2001. №. 1. С. 32-39.

28. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному

российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового

регулирования: Автореф. дисс....канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.

-29с.

29. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного

права в свете нового земельного кодекса РФ// Новая правая мысль. 2002

№ 1. С.27-35.

30. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству:

Автореферат дис. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002. -27с.

31. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.:

ЮрИнфоР, 2001. -189с.

32. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное

- право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник

статей. М.: Городец, 2000.- 352с.

33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения.

М.:Норма,2002. - 398с.

34. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.-312с.

35. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли:

правовой аспект// Государство и право. 1998. №2. С.55-60.

36. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в

сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов)//

Государство и право. 1998. №12. С.67-71.

37. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и

муниципальной собственности// Финансовая газета (региональный выпуск).

N 7. 2005.С.15-23.

38. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под

ред. О.Н. Садикова. М.: Бек, 1997. - 414с.

39. Гражданское право. Т.2. Учебник. / Под ред. Е.А.Суханова М.: БЕК,

2004.-563с.

40. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева,

Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 2004. -616с.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8