АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

Тема: АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Содержание

Стр.

IV. СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…………..……………68-73I. ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом

смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы

социального, экономического и производственного развития. Уникальность

аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему

отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические

отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности

(права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться

финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе

не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга

физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует

потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в

аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно

поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой

организации производственно-экономического процесса; в частности,

Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии

арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды

земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг,

осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды

земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная

цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала

отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового

гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в

регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части

регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с

другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для

регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не

накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами

правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом

изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды

земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта

отношений и необходимость одновременного применения норм земельного

законодательства.

Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды

земельных участков являются актуальными и практически значимыми для

отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений,

хозяйственной практики.

Если не учитывать период до 1917 года, то вопросам аренды земли

отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние десять

лет. Однако одни из имеющихся исследований посвящены аренде в целом,

другие преимущественно ориентированы на анализ вопросов земельного,

аграрного права. Поэтому есть основания утверждать, данная тема

недостаточно исследована в отечественной юридической науке.

Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных

с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового

регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе

законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и

земельного законодательства.

Задачами исследования выступают:

- характеристика исторического аспекта развития правового регулирования

арендных отношений в сфере землепользования;

- анализ современного состояния правового регулирования аренды земельных

участков;

- изучение вопроса соотношения гражданского и земельного законодательства

при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к

аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой;

- характеристика земельного участка как объекта гражданских отношений, а

также в чем заключается предмет аренды;

- в чем заключаются особенности субъектного состава договора аренды

земельных участков и каковы его существенные условия;

- есть ли специфика в заключении договора аренды земельных участков, его

расторжении,

а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и их правовое

обеспечение в структуре российского земельного права. Предметом

исследования является договор аренды земельных участков.

В дипломной работе использовались различные общенаучные и частноправовые

методы исследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой,

формально-логический, системно-функциональный анализ и др.

В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов

для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в

монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в

дипломном исследовании использованы специальные методологические приемы и

подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.И.

Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. О.С. Иоффе, К.П. Победоносцевым, В.И.

Синайским, Е.А. Сухановым и др.

В работе также использованы труды и воззрения исследователей земельного

права: С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова, О.И.

Крассова, Э. А. Павловой, Н.А. Сыродоева, и др.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь

параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и

литературы.

ГЛАВА 1. Правовое регулирование аренды земельных

участков

§ 1. Правовая природа договора аренды земельных участков

Предоставление другому земли в пользование как особый вид

социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия

(вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX

в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии,

Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы

землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках

аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок,

происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось

обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички,

на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на

определенный срок в пользование и владение за определенную плату

сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д.

Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из

древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800

годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения

при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и

арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при

наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за

свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то

убыток падает только на земледельца». О значении арендных отношений и

влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот

факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в

зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в

Афинах - «шестидольники», «половники» - в Древнем Новогороде и т.д.).

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде,

издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе

указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало

землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности

такого высказывания. Чаще всего такие участки считались арендованными у

государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на

основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица

(воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками

навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде

земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в

целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.)

преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями,

исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица

обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной

административной зависимости (система «кормления»). Известно, что

отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли

сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей

урожая — «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные

административным характером предшествующего землепользования. Тем более

нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на

гражданско-правовых (диспозитивных) началах.

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю;

одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права:

различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях»,

право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями

(в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали

применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо

для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не

совпадали в общими установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве; под ним понималось вещное право

владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с

возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях

в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения

статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно

это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского,

позволяло считать допустимым не только пользование как самостоятельное

права на чужие вещи, но и владение ими; вряд ли надо специально

доказывать, что подобное приводило к смешению вещных и арендных прав. Не

случайно К.П. Победоносцев был вынужден поставить вопрос об их

разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили

множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам

казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих

случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системе

вотчинных прав и что к системе договоров».

Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта)

охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было

несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке

проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей

проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в

современном законодательстве делается различие между наймом в собственном

смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме

предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд,

аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого

имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако

эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды

стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не

только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями,

правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового

(примерного) договора так и не было разработано.

Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для

аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача

земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном

сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда

семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка

земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если

арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены

существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе

возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них

отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды

земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а

постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под

угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая

концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова:

если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном

участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта

наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения;

те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем

другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по

акту органа местной власти. Проще говоря - земля просто была изъята из

оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность

временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате

не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же

касается аренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой

характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется

правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без

всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права

собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор

сохраняет силу для нового собственника».

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт

аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в

юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов

создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем

перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем - в

«арендное предприятие», и придания аренде по существу значения

организационно-правовой формы. С цивилистической точки зрения

использование договора аренды для изменения правового статуса не мыслимо и

в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты

утратили всякое правовое значение.

§2. Источники правового регулирования аренды земельных участков: система,

структура и анализ

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а

также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав

установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми

актами:

* Конституцией РФ;

* Земельным кодексом РФ;

* Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

* Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей;

* Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на

землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ ;

* Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных

некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ;

* Лесным кодексом РФ;

* Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального

имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998

г. № 102-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской

Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ ;

* Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ;

* Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от

2.01.2000 г. № 28-ФЗ ;

* Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ ;

* Постановлением Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до

разграничения государственной собственности на землю» от 7.08.02 №

576 ;

* Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808 и т д.

Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной

собственности на землю вызвало необходимость использования

гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В

законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право

собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель

в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель

изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных

нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность

произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8