АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при

заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК

РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и

регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке

государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования,

концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда

(леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18,

независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны,

обеими или одной стороной было подано заявление о государственной

регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно

регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом

в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по

регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится

регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права

собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел Ш-4 Единого

государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1

(«Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора

безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп

регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в

рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена)

государственной регистрацией обременении арендой земельного участка; право

аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из

первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность

непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако

регистрационные органы, с частности, Самарская областная регистрационная

палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство

о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника

земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись

об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного

участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2

ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной аренды

наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к

аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство

государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных

обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как

общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель

в собственность (а частично — и в аренду), и установление единообразного

режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные

обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не

менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов

публично-правового регулирования арендных отношений в сфере

землепользования.

§ 2. Исполнение и прекращение договора аренды земельных участков

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение

его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и

осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и

обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому

там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и

соответствующая обязанность контрагента.

Всякое предоставление земельного участка, если даже он уже был ранее

включен в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального

закона «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ. В

соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения

земельного участка как объекта государственного кадастрового учета

является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный

реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для

индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости

передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее,

такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно

указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует

приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте

состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих

способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит

споры. Поэтому было бы правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во

всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым

землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному

акту».

Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не

вправе истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок

может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок

(ст. 398 ГК РФ).

По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в

том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или

состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное

намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому,

что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не

основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей

действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы,

допускающей вероятность признания его удержания законным. Считаем, что

замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с

учетом преимущественного права арендатора, может решаться и решается уже

после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе

титула, признавать его незаконным нельзя.

ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и

обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и

если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право

аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в

противоречии с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит

императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод

долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о

юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение

«ответственным по договору».

Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5.

Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое

имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное

право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса

в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя

перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним

договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор

решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского

законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь

комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь

воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос

уже урегулирован ГК РФ.

Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать

свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного

участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой

договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для

заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока

первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если

и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного

согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех

прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения

арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура

арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст.

22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия,

четко определенные ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного

участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового

договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п.

1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений,

находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или

аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если

земельный участок находится в государственной или муниципальной

собственности, то указанные лица обладают исключительным право на

приватизацию земельных участков или заключение договора аренды.

Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение

должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора;

если же совершаются активные действия (например, данная обязанность

нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной

меры исключается. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная

практика.

Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его

право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, если собственник принял

решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка

на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством,

позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250

ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности

постороннему лицу.

Порядок реализации преимущественного права арендатора на заключение

договора аренды на новый срок также предусмотрен гражданским

законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить

арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре

аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания

действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на

новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор

аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода

на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков.

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных

участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также

может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность

арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии

внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная

норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым

примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие

заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное

право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для

случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е.

собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного

управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под

этими объектами в упрощенном порядке.

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от

принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их

обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно обременительны

(помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность

земельного участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия,

проводить работы по защите почв и т.п.).

Одновременно рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность

арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее

состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки,

выполнить работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности,

вытекающие из закона или договора аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям,

предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. По

общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон

(ст. 451 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст.

450 - 453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные

основания расторжения договора. Так, если договор заключен на

неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время

отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,

а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он

считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии,

что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора

не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию

арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В их числе:

A) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий

договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Надо

согласиться с мнением, что толкование понятия «существенное нарушение»

требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя

считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет

существенный вред;

Б) существенное ухудшение имущества арендатором. Применительно к аренде

земельных участков таким ухудшением следует признать фактическое снижение

бонитировки почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв,

расширение зоны оврагов и неудобий и т.п.;

B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике

признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в

соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК

РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении

удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление капитального ремонта в установленные договором сроки, а

при их отсутствии - в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не

применимо к земле, но есть близкие понятия, например, «рекультивация

нарушенных земель, восстановление плодородия почв» (пп. 6) п. 1ст. 13 ЗК

РФ).

В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня

оснований соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии

с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть

предусмотрены основания прекращения договора аренды, не предусмотренные

законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо

нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно

указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если

арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает

строительство, иную хозяйственную эксплуатацию) .

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить

основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения

спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в

судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий

подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет

договора аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора

перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда:

A) арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует

пользованию;

Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки,

которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а

также не могли быть им предварительно обнаружены;

B) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт (в соответствии с договором или в разумные сроки).

Применительно к аренде земельных участков данное основание фактически

применяться не может, так как действия по охране и содержанию земли,

возлагаются прежде всего на арендатора.

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по

земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22

ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных

земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию

арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном

нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается мало

внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое

правило практически исключает возможность применения почти всех выше

перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как

сформулирован императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК

РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для

другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8