АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

В настоящее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми

возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ, т.е.

пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда по

договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи,

владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается,

арендатор обладает по отношению к подобному предмету договора аренды

правомочием пользования, арендодатель же владеет им. Так, например,

арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием

пользования по отношении к этой части, владельцем же его признается

владелец всего здания в целом. В подобном случае на часть здания, также

как и на здание в целом, распространяется одинаковый режим,

устанавливаемый его владельцем. Примером могут служить и столь популярные

в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор обладает лишь

правомочием пользования относительно арендуемой части здания, тогда как

владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и

соответственно на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и

т.д.

Возникает вопрос, возможно ли по договору аренды передать земельный

участок только в пользование без владения им, а также - в какой степени

имеет смысл различать владение и пользование при аренде?

Основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных

отношений в жизнь, состоит в возможности пользоваться имуществом,

извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы

арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не

обязательно должно быть сопряжено с владением используемой вещи. Для

достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный

договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им

правомочиями, характерными для пользования; права же, обычно

характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это

необходимо для реализации главной цели.

Определяющее значение в отношениях аренды имеет предоставленная арендатору

возможность пользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды

получил столь широкое применение в условиях рынка, свободного

экономического оборота, так как предоставляет возможность арендатору

извлекать плоды и доходы из имущества, не приобретая его в собственность,

что в большинстве случаев представляется экономически наиболее

целесообразным и возможным. Так, право аренды может служить одним из видов

вклада в уставный капитал общества или товарищества. Юридическое лицо

может вообще не обладать на праве собственности недвижимым имуществом,

может лишь пользоваться им по договору аренды.

Договор аренды — один из видов договоров по передаче имущества в

пользование. Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является

обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в

ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на

владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не

всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет

всегда». Следовательно, с точки зрения цели соглашения, предметом является

совершение действий, предопределяемых этой целью. Более того, следует

предположить, что заключение договора аренды «для владения», порочит

соглашение как договор аренды и требует его переквалификации.

Надо также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в

большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на

объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого.

Что же касается вопроса есть ли владение при аренде земельного участка, то

на него следует отвечать утвердительно в том смысле, что понимаемое в

традиционном цивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В

статье 5 ЗК РФ помимо собственников земельных участков называются

землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под

которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками

соответственно на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного

(бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды

и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как

пользования, так и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют равные

возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие

землепользования по земельному законодательству предполагает не только

извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание

(господство, «держание») этим участком. Полноценное использование

земельного участка — в чем бы оно не заключалось — невозможно без

установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его

границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима

доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и

различные обязанности (например, по обеспечению рационального

использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполнения именно

владения.

Таким образом, если даже арендатору не требуются полномочия, характерные

для владения, сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу

закона. Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что

арендатор лишен таких правомочий, подобное условие следует считать

недействительным в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у

арендатора правомочий владения.

Выше было доказано, что в действительности для аренды вопрос о владении не

является квалифицирующим; предмет этого договора составляют действия по

предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у

арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода

полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже

сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора,

но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже

при аренде земельного участка, например, выделенного в составе земель

собственника и не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда

(подхода), существует проблема признания такой аренды сопряженной с

владением. Опасения вызывает и тот факт, что в литературе все чаще

предпринимаются попытки заявить о необходимости различать аренду с разным

правовым режимом; «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект,

которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права»

ставить нельзя». Совершенно понятно, что при таком подходе арендатор

оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий, но если

это ему не удастся, то будет лишен вещно-правовой защиты. Чтобы исключить

подобное, следует непосредственно в ст. 305 ГК РФ указать и на арендатора,

как лицо, обладающее вещно-правовой защитой вне зависимости от объема и

степени владения объектом.

§2.Строны, срок и цена договора аренды земельных участков

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и

арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ

принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило

установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также

лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а

также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования

(ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно

выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь

специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду,

например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков

лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут

передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками

совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков

предусматривается только собственниками. Вряд ли это правильно. В этом же

пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду

производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е.

подчеркивается приоритет в регулировании данных отношений именно норм

гражданского права. Поэтому есть основания считать, что перед нами просто

редакционная (техническая) ошибка.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду

или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но

норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным

участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не

допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по

наследству. Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления

принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом. Можно

предположить, что в данном случае норма ЗК РФ сформулирована некорректно:

не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка,

находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случае

противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства нет.

Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать

участок в аренду предоставлено не только собственникам земельного участка,

но и его арендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих

земельный участок на пожизненном наследуемом владении, представляется

необоснованным и алогичным.

Во всяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК

РФ требует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ,

пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких несобственников

распоряжаться земельным участком. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22

ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением

изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также

иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в

пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством

практически не ограничен.

Законодатель отказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы

арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные

субъекты, прежде всего — имеющие сельскохозяйственное или иное специальное

образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников).

Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель

предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в

приобретении земель в аренду для фермеров и т. д.

Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами

земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без

гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает

Н.А.Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило

вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует

запрет на аренду земли для иностранцев. ЗК РФ восемь раз упоминает о

правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о

введении в действие ЗК, что говорит о «низком юридико-техническом уровне»

кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения

прав иностранцев на землю.

Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне

арендодателей или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно

недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор

аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей,

который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого

договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной

платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым

арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект

правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого

рода соглашения договором аренды в действительности не являются.

Весьма противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных

участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего

это касается земельных участков, на которых расположены здания и

сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном

участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или

помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим

— на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного

ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в

аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не

предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель

разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на

вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность

существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ.

Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ,

согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный,

так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет

представлять собой новый договор, и не будет более являться договором

аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого

договора, согласно ст. п. 1 ст. 432 ГК РФ, является его предмет, в

частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны

данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче

арендатору в качестве объекта аренды — в данном случае должны быть указаны

как его стороны - арендаторы, так и размеры долей в земельном участке,

иначе договор будет считаться незаключенным.

Практические проблемы возникают и при передаче части земельного участка в

субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного

участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также

при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором

по наследству и т.д.

В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов

определения порядка пользования земельными участками, находящимися на

праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного

наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов

недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных

особенностей»). В данном случае, по-видимому, более применимо

регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную

самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным

участком.

Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел

существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в

городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов

земельных участков с учетом законодательства, предусматривающего различный

целевой режим использования участков.

Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков.

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать

существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта -

земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о

местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие

сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок,

передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план

земельного участка.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на

неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом

могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для

отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В

этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон

не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по

истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на

срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный

предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте

земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный

срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие

от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не

устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь

аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и

аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды

земельных участков, когда действие договора ограничено «началом

рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным

аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет

востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что

в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный

срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в

отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок

установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е.

срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как

сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8