Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

Желательно в современных условиях мониторинг.

Кредитный специалист по каждому займу должен производить:

- мониторинг целевого использования займа;

- мониторинг текущей/просроченной ссудной задолженности;

- мониторинг залогового обеспечения

Мониторинг целевого использования займа

В случае предоставления займа на приобретение ТДП кредитный специалист не позднее 5 дней с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа ТДП. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по ТДП проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта.

В случае предоставления займа на приобретение автотранспорта кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа автотранспорта. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по автотранспорту проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта. Документом, подтверждающим целевое использование займа, является технический паспорт автомобиля, оформленный на имя заемщика/созаемщика; ксерокопия технического паспорта предыдущего владельца автотранспорта (продавца). В случае несоответствия рыночной цены приобретенного автомобиля с размером предоставленного банковского займа, целевое использование считается неподтвержденным.

В случае предоставления займа на приобретение недвижимости под залог имеющейся недвижимости кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими целевое использование займа, являются:

- договор купли-продажи, заверенный нотариально и зарегистрированный в регистрирующем органе;

- технический паспорт на приобретаемую недвижимость, оформленный на имя заемщика/созаемщика;

- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом стоимость приобретенной недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не менее суммы займа с учетом участия собственными средствами. В противном случае целевое использование займа считается не подтвержденным.

По результатам проверки составляется акт проверки, который подписывается кредитным специалистом и заемщиком и подшивается в кредитное досье по проекту.

Если при проверке было обнаружено нецелевое использование займа, т.е.:

- автотранспорт / ТДП / недвижимость не приобретались, либо

- ТДП были приобретены на вторичном рынке, либо

- были приобретены ТДП / автотранспорт другого вида / недвижимость с меньшей оценочной (рыночной) стоимостью по договору купли-продажи,

кредитный специалист излагает данный факт в акте проверки и выносит данный вопрос на рассмотрение уполномоченного органа или должностного лица филиала Банка, которым принималось решение о предоставлении данного займа.

По результатам рассмотрения уполномоченный орган или должностное лицо филиала Банка принимает решение о применении к заемщику штрафных санкций в размере, равном полному или частичному досрочному погашению займа, что обуславливается договором банковского займа.

Мониторинг текущей ссудной задолженности

Целью мониторинга текущей задолженности по займам, выданным физическим лицам в рамках программ кредитования, является осуществление постоянного контроля за погашением очередных плановых платежей по займу и уплаты вознаграждения по нему.

В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.

В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего районным филиалом и/или кредитного специалиста филиала Банка.

Мониторинг текущей задолженности по займам осуществляется путем поддержания постоянной связи с заемщиком в виде неформальных посещений и телефонных звонков, а так же контроля за соблюдением заемщиком графика погашения.

Кредитный специалист (управляющий районным филиалом) филиала Банка ежедневно должен формировать список заемщиков, которым в течение последующих 5 дней необходимо согласно графикам погашения произвести очередные платежи в погашение займов.

За 5 дней до срока уплаты заемщиком суммы очередного платежа кредитный специалист должен напомнить заемщику о наступлении данного срока данного платежа, что повышает ответственность заемщика и предотвращает вероятность возникновения просроченной задолженности.

Если заемщик не выполнил свое обязательство по погашению займа в срок, указанный в графике погашения, кредитный специалист обязан уведомить заемщика о факте задержки платежа.

Мониторинг просроченной ссудной задолженности

Целью мониторинга просроченной задолженности является обеспечение контроля за полным погашением заемщиком сумм просроченной части займа и просроченного вознаграждения, образующихся в связи с нарушением последним сроков уплаты плановых платежей по займу.

В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.

В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего и/или кредитного специалиста филиала Банка.

Если заем предоставлен по Программе розничного кредитования «Народная», в случае возникновения у заемщика просроченной задолженности по основному долгу и вознаграждению:

в течение одного дня с момента образования просроченной задолженности требуется произвести блокировку текущих (карточных) счетов заемщика и гаранта(-ов). Разблокировка вышеуказанных счетов должна производиться только после полного погашения просроченной задолженности по займу;

- в течение трех банковских дней с момента образования просроченной задолженности необходимо на основании соответствующего распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности с зарплатных текущих (карточных) счетов заемщика и/или гаранта (гарантов).

Распоряжения на списание с текущих счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение работникам РКО, в которых ведутся соответствующие счета.

Распоряжения на списание с карточных счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение специалистам отделов карточных продуктов филиалов Банка.

В случае отсутствия, либо недостаточности остатка средств на счете заемщика / гаранта (физического лица) до истечения тридцатидневного срока с момента образования просроченной задолженности при необходимости возможно направить:

письменное требование заемщику / гаранту о погашении просроченной задолженности наличными деньгами;

в другие районные филиалы Банка и РКО запрос о наличии иных банковских счетов на имя заемщика или гаранта (физического лица) и уточняет сальдо по данным счетам.

В случае обнаружения иных банковских счетов на имя заемщика и/или гаранта (физического лица) при наличии средств на данных счетах необходимо оформить за подписью директора (заместителя директора) филиала Банка распоряжение на списание суммы просроченной задолженности с иных счетов заемщика и/или гаранта (физического лица) и направить данное распоряжение на исполнение расчетно-кассовому работнику, ведущему счет заемщика или гаранта (физического лица).

Если заем предоставлен по иным программам розничного кредитования, в случае возникновения просроченной задолженности:

-не позднее пяти банковских дней с момента образования просроченной задолженности требуется направить в адрес заемщика/созаемщика письменное уведомление об образовавшейся просроченной задолженности с указанием срока – не более семи банковских дней – погашения просроченной задолженности;

- в случае непогашения заемщиком суммы просроченной задолженности в срок, указанный в уведомлении, в течение трех дней провести ряд следующих мероприятий:

- если в обеспечение принято недвижимое имущество или автотранспорт направить в адрес заемщика и залогодателя (если залогодателем выступает иное лицо) уведомление о возможном обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и погашения всей задолженности по займу в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Все направляемые письменные уведомления необходимо подшивать в документарное кредитное досье по проекту;

либо

- если в обеспечение приняты деньги, хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, в течение трех банковских дней на основании дополнительного соглашения к договору банковского вклада/счета и распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности по займу с соответствующего счета, на котором хранится предмет залога;

либо

- если в обеспечение принята гарантия юридического лица, в течение одного банковского дня направить письменное уведомление гаранту о наступлении гарантийных обязательств с указанием срока уплаты просроченной задолженности.

Если гарант, после истечения 3-х банковских дней со дня получения уведомления не перечислил сумму просроченной задолженности на субкорреспондентский счет филиала Банка, то бухгалтерия готовит платежное требование в банк, где ведется расчетный счет гаранта, на перечисление в безакцептном порядке суммы просроченной задолженности.

При поступлении средств в погашение просроченной задолженности в первую очередь возмещается сумма штрафа (пени) за нарушение заемщиком сроков погашения займа и уплаты вознаграждения, в последнюю очередь – погашается сумма займа.

Взаимодействие кредитного специалиста с другими службами

В случае непогашения сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению, кредитный специалист на 31-й календарный день со дня выноса сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению на соответствующие счета направляет запросы за подписью начальника Управления розничного бизнеса в следующие подразделения:

юридическую службу – на осуществление правовой экспертизы обращения взыскания на заложенное имущество заемщика;

службу безопасности – для оказания воздействия на заемщика по погашению им просроченной задолженности и дальнейшего соблюдения графика погашения, за исключением случаев просроченной задолженности по займам, предоставленным по Программе розничного кредитования «Народная».

Юридический отдел филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит правовую экспертизу вопроса реализации заложенного имущества и составляет заключение.

Служба безопасности филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит розыск заемщика и осуществляет необходимые мероприятия по возврату займа.

После получения заключений от Юридического отдела и Службы безопасности кредитный специалист выносит вопрос о дальнейших действиях на заседание кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка.

Вынесенное кредитным комитетом по розничному кредитованию решение кредитный специалист:

- направляет в Юридический отдел для осуществления дальнейшей претензионно-исковой работы;

- одновременно передает кредитное досье вместе с копией решения кредитного комитета по розничному кредитованию специалисту по оценке предметов залога.

Кредитный специалист обязан отслеживать результаты дальнейшей работы служб филиала Банка по возмещению суммы займа, вознаграждения, штрафов и расходов Банка:

- на основании судебных решений;

- на основании результатов торгов.

Мониторинг залогового обеспечения

Мониторинг залогового обеспечения осуществляется кредитным специалистом в соответствии с действующим в Банке Регламентом работы с предметами залога.

2.3 Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК

Под ипотечным кредитованием понимаются займы физическим лицам на приобретение жилья, выдаваемые под залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть свободным от обременения, соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отдельные от других квартир (коммунальные квартиры не принимаются в залог)

Заем предоставляется на срок до 20 лет по согласованию с заемщиком по условиям ЗАО «КИК» Если в залог дается только приобретаемое жилье - первоначальный взнос 15% от стоимости жилья обязателен. При наличии дополнительного залога можно без первоначального взноса.

Максимальная сумма ипотечного кредита - 50 тыс. долларов и решение принимается Кредитным Комитетом Департамента кредитования. Минимальные ставки устанавливаются ГО. При выдаче займа свыше 3-х лет только в долларах США.

Обязательное условие – страхование недвижимости, от несчастного случая и гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору займа. Если размер первоначального взноса превышает или равен 30%, то страхование ГПО не обязательно. Права требования по предоставленным займам могут быть уступлены другому банку или КИК.

Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита клиенту необходимо представить в банк перечень документов согласно Регламенту (см. приложение)

В ходе предварительной квалификации менеджер рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа и допустимую сумма кредита. При положительном результате квалификации клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной заявки. Полный пакет документов передается кредитному офицеру. Рассмотрение кредитной заявки производится без юридического заключения. Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости жилья. В случае, если результаты анализа не удовлетворяют требованиям банка, кредитный офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования ( изменить размер ежемесячного платежа, увеличить срок кредита, уменьшить сумму кредита, рассмотреть возможность участия созаемщика ).

Если условия пересмотрены, кредитный офицер ставит в известность менеджера без вынесения вопроса на Кредитный Комитет. Менеджер согласовывает условия с заемщиком.

Кредитный офицер готовит экспертное заключение (см. приложение) Вопрос выносится на рассмотрение Кредитного Комитета и при положительном решении менеджер выписывает уведомление клиенту (см. приложение), открывается счет для зачисления первоначального взноса. Решение Кредитного Комитета действительно в течение 2-х месяцев.

После нахождения жилья заемщиком, организуется выезд оценщика. Единая скидка-коэффициент на недвижимость - 30% от реальной рыночной стоимости.

После решения кредитного отдела о возможности предоставления кредита готовятся договор займа, юристом договора залога, в котором оставляется пробел для заполнения номера и даты подписания договора займа и даты регистрации договора купли-продажи жилья в Центре по недвижимости. Договора займа и залога с открытыми датами визируются ответственными работниками и открывается ссудный счет клиенту.

В назначенное время приглашается нотариус для оформления купли-продажи и выдачи кредита. Вместе с продавцом в банк должны прибыть:

- совладельцы жилья

- члены семьи старше 14 лет.

Заемщик должен иметь при себе:

- сумму первоначального взноса

- денежные средства на оформление кредита (комиссию, оплату нотариусу, за госрегистрацию договора купли-продажи, страховую премию).

Вначале встречи юрист проверяет все необходимые документы и заемщиком подписываются договора займа и залога. Менеджер оформляет страховые полиса, нотариус заверяет доверенности и согласия на залог, заверяет расписку в получении денег продавцом и заемщик получает кредит. После выдачи кредита и оформления договоров, уполномоченный представитель регистрирует договор купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости.

Рассмотрим механизм потребительского кредитования

Потребительские кредиты, это кредиты на приобретение товаров длительного пользования, оплата услуг, неотложные нужды. Заем предоставляется в тенге или долларах США на срок до 2-х лет, а по займам до 500 долларов на срок до 1 года.

Предоставление займа в сумме до 500 долларов возможно без первоначального взноса с принятием в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного лица либо гарантии работодателя. При займе свыше 500 долларов заемщик обязан внести первоначальный взнос 30% от стоимости товара. Займы свыше 2000 долларов выдаются только под ликвидное обеспечение. При этом залог должен покрывать основной долг и проценты за 4 месяца. Первоначальный взнос можно вносить на счет продавца безналично. При заключении договоров на продажу товаров народного потребления следует привлекать клиентов банка Регистрация договоров залога на сумму ниже 1000 долларов США не требуется. Договор залога оформляется по форме Приложения 34.

Предоставление займов на приобретение товаров у продавцов, с которыми нами не заключены договора, возможно только под ликвидное обеспечение в полной сумме обеспечивающей основной долг и проценты.

Предоставление займов на оплату услуг (образование, медицинские услуги, проведение торжеств, отдых, туризм, ремонт жилья) только под ликвидное обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, покрывающим основной долг и проценты за 4 месяца. Как наличными деньгами так и безналичными, перечислением на счета фирм.

Рассмотрим механизм кредитования на покупку автомобиля.

Автомобиль может приобретаться через салон и у частных лиц. Автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом состоянии. Заем предоставляется на срок до 3-х лет.

При покупке автомобиля из салона - первоначальный взнос в размере не менее 15% обязателен. В этом случае в залог оформляется приобретаемая машина и производится страховка. Кредит выдается в размере 85% от стоимости. Процентная ставка - согласно утвержденной таблицы в зависимости от срока эксплуатации машины, первоначального взноса и срока кредита. Приобретение подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации импортного свыше 7 лет и российского производства - свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса можно только при высоких показателях платежеспособности заемщика и первоначальный взнос не менее 30%. В противном случае - дополнительное обеспечение необходимо представить. Без первоначального взноса - выдача кредита производится под дополнительное ликвидное обеспечение, которое бы покрывало основной долг и проценты за 4 месяца. Обязательное условие - страхование автомобиля в страховой компании от риска угона, ущерба с указанием банка в качестве выгодного приобретателя. Страховая сумма не ниже залоговой стоимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9