Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

Что, основными источниками информации для проведения андеррайтинга потенциального заемщика/созаемщика являются:

- кредитная заявка,

- анкета,

- справка о заработной плате или выписка со счета, на который зачисляется заработная плата заемщика, а также выписка со счета из накопительного пенсионного фонда (по займам, предоставленным физическим лицам, не являющимся участниками зарплатных проектов);

- справка формы-3, выданная уполномоченным лицом КСК и заверенная печатью, о лицах, проживающих в жилище заемщика, либо копия книги учета жильцов (домовой книги), если заемщик проживает в жилом доме, принадлежащем ему на праве собственности; или копия поквартирной карточки (в регионах использования данного документа);

- копии документов, подтверждающих имущественные права на предлагаемое залоговое обеспечение;

- информация о компании-работодателе, кредитная история заявителя;

- результаты личных собеседований кредитного специалиста с заявителем.

Кредитный специалист должен определить рейтинг потенциального заемщика/созаемщика в соответствии с приложением

Источником информации о размере заработной платы заявителя – участника зарплатного проекта – является справка о заработной плате и выписка с текущего или карточного счета, на который зачисляется заработная плата данного заявителя. Предоставление данной выписки от заявителя не требуется, т.к. ее получение возлагается на кредитного специалиста.

В случае, если заработная плата физического лица поступает на текущий счет, то кредитный специалист обращается к сотруднику РКО филиала, где ведется текущий счет получателя заработной платы, с запросом о предоставлении выписки по данному счету за последние шесть месяцев.

В случае, если заработная плата физического лица поступает на карточный счет, то кредитный специалист обращается к менеджеру отдела пластиковых карт филиала Банка с запросом о предоставлении выписки с зарплатного карточного счета физического лица за последние шесть месяцев.

Андеррайтинг потенциального заемщика/созаемщика проводится с целью определения максимально возможной суммы займа и максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения. При проведении андеррайтинга устанавливаются три основных условия: способность заемщика погасить заем (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить заем (анализ кредитной истории заемщика), оценка достаточности закладываемого имущества для обеспечения предоставляемого займа и причитающегося по нему вознаграждения (анализ результатов оценки предмета залога).

В зависимости от размера займа определены две схемы андеррайтинга:

Схема I.

Если заем предоставляется по Программе розничного кредитования «Народная», являющейся приложением к настоящим Правилам, а также в случае, если запрашиваемая сумма займа не превышает 1000 долларов США (либо в эквиваленте) по любой программе розничного кредитования, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения определяется в размере 50% от суммы чистых стабильных ежемесячных доходов потенциального заемщика. Чистые официально подтвержденные стабильные ежемесячные доходы рассчитываются на основании выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев и/или справки с места работы (за вычетом подоходного налога и пенсионных отчислений), используемой в случае нерегулярных (по сроку, суммам и т.д.) поступлений на карточный или текущий счет заемщика/гаранта.

В случае, если в качестве залогового обеспечения возврата займа выступает гарантия одного или двух физических лиц, то при проведении андеррайтинга используется наименьшая по значению сумма в сравнении среднемесячных сумм поступлений на счета заявителя и гарантов.

Рассмотрим пример:

Ø      В проекте участвуют заявитель и два Гаранта

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет Заявителя составляет 12000 тенге

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет одного Гаранта составляет 11000 тенге

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет второго Гаранта составляет 15000 тенге

В результате получаем:

При расчете платежеспособности необходимо исходить из наименьшего значения сумм среднемесячных поступлений на счета участников проекта – 11000 тенге.

Рассмотрим.

Схема II:

Если потенциальный заемщик не является участником зарплатного проекта, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа определяется через расчет чистого остатка ежемесячного дохода, но не более 50%-го размера удержаний от причитающейся к выплате работнику заработной платы.

Чистый остаток ежемесячного дохода потенциального заемщика/созаемщика рассчитывается кредитным специалистом как разница между чистым стабильным ежемесячным доходом (за вычетом подоходного налога, пенсионных отчислений и прочих удержаний) и ежемесячными текущими расходами заемщика/семьи.

При этом к стабильным ежемесячным доходам относятся только официально подтвержденные доходы потенциального заемщика/созаемщика. Чистые ежемесячные доходы рассчитываются, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев на основании справки с места работы заемщика/созаемщика о заработной плате; выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика/созаемщика и/или выписки с индивидуального пенсионного счета из накопительного пенсионного фонда, вкладчиком которого является заемщик/созаемщик. В доходах отражается только подтвержденный доход потенциального заемщика/созаемщика и не включаются:

- разовые выплаты членам семьи по линии органов социального обеспечения,

- суммы материальной помощи, оказанной семьям по линии государства, либо другими общественными организациями и отдельными гражданами,

- иные суммы денег, на которые в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.

В расходах в обязательном порядке учитываются расходы на всех совместно проживающих членов семьи. Данные о размере потребительской корзины на одного человека необходимо получать на последнюю отчетную дату в местных статистических органах.

В случае подтверждения потенциальным заемщиком/созаемщиком доходов работающих членов семьи (т.е. представления с места работы справок о заработной плате) в соответствии с требованиями настоящих Правил размер потребительской корзины на каждого работающего члена семьи в расходах потенциального заемщика/созаемщика не учитывается.

При этом:

- если заявитель проживает в многоквартирном доме, то:

- на каждого члена семьи в возрасте до 15 лет можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;

- на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи в возрасте старше 15 лет необходимо учитывать полный размер потребительской корзины;

- если заявитель проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем последнему на праве частной собственности, то на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи независимо от возраста можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;

Кредитным специалистом должны учитываться все текущие ежемесячные расходы потенциального заемщика/семьи (расходы на оплату коммунальных услуг, телефонной связи, расходы на автотранспорт, на образование детей, отчисления по погашению обязательств по займам и т.д.), прочие (непредвиденные) расходы, а также расходы, не относящиеся к ежемесячным.

Размеры прочих (непредвиденных) расходов должны составлять 10% от совокупного дохода семьи (в том числе созаемщика).

Не относящиеся к ежемесячным расходы должны быть пересчитаны в среднемесячные для включения их в расходы семьи, и, соответственно, для определения чистого остатка ежемесячного дохода (пример приведен в таблице №2).

Определение чистого остатка ежемесячного дохода:

v   Состав семьи: 4 человека.

v   В проекте участвуют: заемщик (супруг) и созаемщик (супруга).

v   На иждивении находятся: сын в возрасте 10 лет и дочь в возрасте 18 лет.

v   Семья проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем заемщику на праве частной собственности.

v   Размер потребительской корзины на одного человека ~ 4500 тенге.

v   Запрашиваемая сумма займа – 500000 тенге.

v   Срок запрашиваемого займа – 24 месяца.

В случае несоответствия (см. ниже) отчислений в накопительный пенсионный фонд согласно представленной выписке с ИПС (индивидуального пенсионного счета) с указанными в справке о заработной плате суммами отчислений, платежеспособность считается официально не подтвердившейся.

Под несоответствием понимается нерегулярность (задержка взносов более чем на 2 месяца, несоответствие взносов, сумма взносов по выписке из НПФ ниже чем по справке о заработной плате и т.д.) пенсионных отчислений по выписке из накопительного пенсионного фонда.

После определения чистого остатка ежемесячного дохода возможно определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате причитающегося по займу вознаграждения. При этом в обязательном порядке необходимо учитывать максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы заявителя, который согласно законодательству Республики Казахстан не должен превышать 50% от заработной платы, причитающейся к выплате заемщику/ созаемщику.

В соответствии с вышеизложенным, максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по погашению займа и уплате вознаграждения определяется как наименьшее значение в сравнении чистого остатка ежемесячного дохода и максимально возможного размера ежемесячных отчислений (пример приведен в таблице №3).

В случае предоставления в качестве залогового обеспечения обязательств по предоставленному займу гарантии физического лица кредитный специалист обязан произвести андеррайтинг гаранта (физического лица), аналогичный андеррайтингу потенциального заемщика. Для этого кредитный специалист также использует выписку с текущего/карточного счета гаранта (физического лица), на который зачисляется заработная плата гаранта (физического лица).

Таблица 2

Таблица №3

Определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа

При определении максимально возможной суммы займа необходимо учитывать такие параметры, как максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по займу, ставка вознаграждения, курс пересчета, срок займа.

Максимальная сумма займа рассчитывается по формуле:

                                                                      х [1 – (1 + i)] -n

å       = --------------------------  ,

i

где:

х – максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения;

n – количество платежных периодов (срок займа в месяцах при ежемесячном погашении);

i – ставка вознаграждения за соответствующий период (в месяц), выраженная десятичной дробью.

Пример расчета максимальной суммы займа приведен в Таблице №4:

Таблица №4: «Определение максимальной суммы займа»

При предоставлении заемщиком в качестве залогового обеспечения банковского вклада, хранящегося в филиале Банка и сумма которого не менее суммы основного долга и вознаграждения по нему, андеррайтинг данного заемщика не производится.

Обеспечение займа рассмотрим через виды и оформление.

В зависимости от условий предоставления займов в качестве обеспечения (как основного, так и дополнительного) исполнения обязательств заемщика/созаемщика принимаются:

- деньги заемщика или третьего лица (вещного поручителя), хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка;

- имеющаяся коммерческая недвижимость, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);

- имеющаяся, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю), или приобретаемая за счет займа недвижимость некоммерческого назначения;

- имеющийся и/или приобретаемый за счет займа автотранспорт, принадлежащий заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);

- ТДП, приобретаемые за счет займа, принадлежащие заемщику;

- гарантия юридического или физического лица;

- Имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения, должно быть свободным от каких-либо обременений.

- Оформление в качестве обеспечения:

- денег, хранящихся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, осуществляется путем заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору банковского вклада;

- недвижимости (как коммерческой, так и некоммерческого назначения) осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге недвижимого имущества;

- автотранспорта осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге автотранспортного средства;

- ТДП, приобретаемых за счет займа, осуществляется путем заключения двустороннего договора о залоге ТДП;

- гарантии юридического лица осуществляется путем предоставления гарантии юридического лица;

- гарантии физического лица осуществляется путем предоставления гарантии физического лица;

- Предоставление (выдача) займа может осуществляться как до, так и после (в случаях, оговоренных в прилагаемых к настоящим Правилам программах розничного кредитования) оформления соответствующего договора о залоге/ гарантии и регистрации договора о залоге недвижимого движимого имущества в регистрирующем органе.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9