Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

После подписания вышеуказанных договоров / гарантии уполномоченным лицом филиала и заемщиком, залогодателем (гарантом) кредитный специалист формирует в установленном порядке документарное кредитное досье по проекту, к которому приобщает копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию или резюме с отраженным в нем решением уполномоченного лица филиала, и составляет опись документов, включенных в данное досье.

Подписанный договор о залоге имущества кредитный специалист передает заемщику/залогодателю для регистрации (в случае необходимости его регистрации в соответствии с требованиями настоящих Правил) в уполномоченном органе, осуществляющем регистрацию прав на имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий орган).

После подписания договоров, но до предоставления суммы займа, заявитель в зависимости от условий Программ розничного кредитования, осуществляет личное и/или имущественное страхование.

Все виды страхования осуществляются страховой компанией на основании заключаемого с заемщиком договора страхования.

Все расходы, связанные с регистрацией договора о залоге, а также с личным и имущественным страхованием, возлагаются на заемщика/созаемщика.

После подписания сторонами всех необходимых договоров кредитный специалист:

- отдает заемщику/созаемщику/залогодателю по одному экземпляру договора банковского займа и договора о залоге имущества;

- готовит два экземпляра распоряжения на открытие ссудного счета и зачисление/перечисление суммы займа на текущий (карточный) счет физического лица или на счет торговой/строительной организации согласно образцу, (далее – распоряжение). По желанию заемщика и на основании решения уполномоченного лица филиала или соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию сумма займа может быть зачислена как на текущий (карточный) счет заемщика/созаемщика, так и на текущий (карточный) счет продавца;

- подписывает оба экземпляра распоряжения у директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка. В случаях, когда от заемщика требуется произвести личное и/или имущественное страхование, а также в случаях, когда от залогодателя требуется уплатить задолженность по приобретаемому имуществу (коммунальные платежи, телефонная связь, налоги) распоряжение оформляется кредитным специалистом после представления заемщиком соответствующих страховых полисов (или договоров страхования) и квитанций;

- оба экземпляра подписанного распоряжения и копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию, либо копию резюме с отраженным в нем решением о предоставлении займа передает бухгалтеру филиала Банка.

Бухгалтер филиала Банка при отсутствии замечаний к соответствию представленных ему документов с данными электронного досье по проекту и сформированными бухгалтерскими проводками на основании распоряжения производит необходимые операции по выдаче займа. При перечислении суммы займа, предоставленного в долларах США, на счет юридического лица, либо на счет физического лица, открытый в другом банке, конвертация суммы займа в тенге осуществляется по курсу, действующему в филиале на дату конвертации. При отсутствии подписи уполномоченного лица филиала Банка на распоряжении, либо оформлении распоряжения ненадлежащим образом, а также в случае несоответствия реквизитов документов электронному досье заемщика и/или реквизитам сформированной бухгалтерской проводки бухгалтер филиала Банка не имеет права активизировать ссудный счет и производить зачисление/перечисление суммы займа.

Работник филиала Банка, ответственный за ведение текущих счетов физических лиц, на основании электронного мемориального ордера, полученного из бухгалтерии, производит зачисление суммы займа на текущий счет физического лица, указанный в распоряжении.

Один экземпляр исполненного распоряжения с визой бухгалтера филиала и датой исполнения, а также один экземпляр оригинала договора банковского займа; копию договора по обеспечению (зарегистрированного в регистрирующем органе, в случае необходимости его регистрации) / копию гарантии; копии правоустанавливающих и иных документов по предмету залога кредитный специалист должен приобщить к документарному кредитному досье по проекту и внести соответствующие дополнения в опись.

Далее кредитный специалист в течение трех дней после выдачи займа на основании распоряжения на оприходование документов (договоров, документов по предмету залога) на внебалансовые счета и в кладовую филиала, составленного в трех экземплярах (по одному экземпляру исполнителям и кредитному специалисту), сдает на хранение в кладовую филиала:

- по одному экземпляру оригиналов договора банковского займа и графика погашения (в составе договора банковского займа);

- один экземпляр оригинала договора по предоставленному обеспечению либо оригинал принятой в обеспечение гарантии юридического / физического лица;

- оригиналы правоустанавливающих и иных документов по предоставленному в обеспечение недвижимому имуществу или автотранспорту.

Один экземпляр исполненного распоряжения на оприходование документов на внебалансовые счета и в кладовую филиала, с визами ответственных лиц – исполнителей, кредитный специалист подшивает в документарное кредитное досье по проекту.

С момента предоставления займа кредитный специалист должен осуществлять мониторинг предоставленного займа, а также мониторинг залогового обеспечения.

Рассмотрим погашение займа

По желанию заемщика/созаемщика или на основании решения кредитного комитета по розничному кредитованию/уполномоченного лица филиала, а также в зависимости от программы кредитования, кредитный специалист:

- распечатывает в двух экземплярах длительное поручение заемщика/созаемщика , на ежемесячное списание с текущего или карточного счета сумм платежей в погашение займа и уплату вознаграждения. Оба экземпляра длительного поручения подписываются заемщиком/созаемщиком. Общая сумма удержаний с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика должна составлять сумму планового платежа, указанную в графике погашения. В течение срока действия договора банковского займа с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика будут списываться суммы, указанные в длительных поручениях последних;

- направляет подписанное заемщиком/созаемщиком длительное поручение на списание сумм:

a)      с текущего счета – работнику филиала, ведущему текущий счет заемщика/созаемщика;

b)      с карточного счета – специалисту отдела пластиковых карт филиала/специалисту Карточного центра Банка.

- второй экземпляр длительного поручения заемщика/созаемщика приобщает к документарному кредитному досье по проекту.

Специалист Карточного центра, получивший на исполнение длительное поручение заемщика/созаемщика, заносит в программный модуль реквизиты данного поручения.

Работник филиала, ответственный за ведение текущего счета заемщика/созаемщика, получив длительное поручение заемщика/созаемщика:

- водит в программный модуль соответствующую информацию по текущему счету заемщика/созаемщика;

- существляет контроль за своевременным списанием денег с текущего счета на основании длительного поручения заемщика/созаемщика согласно графику погашения с оформлением в автоматизированном режиме мемориального ордера на списание сумм платежей.

После полного погашения займа и уплаты вознаграждения списания с текущего/ карточного счета заемщика/созаемщика прекращаются, для чего кредитный специалист в программном модуле производит соответствующие корректировки, либо направляет соответствующий запрос о прекращении списаний в бухгалтерию Головного банка/филиала Банка. Дополнительно кредитный специалист составляет за подписью директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество, подлежащих возврату залогодателю.

Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение о прекращении списаний с текущего/карточного счета сумм в погашение займа кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за ведение текущего счета заемщика/созаемщика или специалисту Карточного центра Банка.

Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество и других документов, подлежащих возврату заемщику/созаемщику и/или залогодателю кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за кладовую филиала Банка, который возвращает правоустанавливающие документы на заложенное имущество залогодателю в установленном Банком порядке.

После возврата залогодателю правоустанавливающих документов на заложенное имущество кредитный специалист оформляет служебную записку (письмо) в юридическую службу филиала с уведомлением о полном погашении заемщиком банковского займа и запросом на предмет подготовки юридической службой заявления в регистрирующий орган об исполнении заемщиком обязательств по займу и документов, подтверждающих исполнение обязательств, для регистрации прекращения права залога (снятие залогового обременения с имущества). Такая последовательность способствует упорядочению всей системы и своевременному погашению займов .

Проанализируем перечень необходимых документов, предоставляемых для проведения юридической экспертизы и оценки обеспечения

Во - первых это кредитная заявка (с обязательным указанием сведений, касающихся суммы запрашиваемого займа, срока пользования, ставки вознаграждения, конкретного вида обеспечения (залог, гарантия и т.д.), количества имущества, предлагаемого в залог и других сведений, необходимых, для проведения полноценной юридической экспертизы и оценки имущества, предлагаемого в залог);

Во- вторых это

-       Анкета заемщика

В - третьих это

-       Карточка с образцами подписей Заемщика и Залогодателя (гаранта);

К документам, определяющие правовой статус, относятся:

Для заемщика и залогодателя (вещного поручителя), гаранта - физического лица:

- копия удостоверения личности/паспорта;

- свидетельство о регистрации в качестве налогоплательщика;

Для залогодателя (вещного поручителя) - юридического лица:

- учредительные документы (нотариально заверенные учредительный договор, устав), статистическая карточка, свидетельство о государственной регистрации/ перерегистрации юридического лица, выписку из реестра держателей акций;

-          документ об избрании (назначении) первого руководителя и/или доверенность на иное лицо, имеющего право подписи всех документов от имени Залогодателя (вещного поручителя).

Рассмотрим распоряжение имуществом предлагаемое в залог:

Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников имущества (членов семьи, иных лиц) на залог и внесудебную реализацию залогового имущества - в случае, если имущество, предлагаемое в залог, находится в общей совместной собственности, если недвижимое имущество перешло на основании Договора приватизации и в Договоре приватизации вписаны несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки и попечительства.

Решение уполномоченного органа Залогодателя (вещного поручителя) о предоставлении в залог недвижимое имущество, в случае, если Залогодателем (вещным поручителем) является юридическое лицо.

К общим документам подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог относятся:

1. Документы, на основании которых Залогодатель (вещный поручитель) приобрел право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог (в зависимости от основания приобретения):

·      договор купли-продажи, мены, дарения и т.д. (с приложениями и т.д.);

·      акт приема-передачи;

·      протокол аукционной продажи (если имущество приобретено на аукционе);

·      акт (договор) о приватизации;

·      государственный акт о вступлении в права собственности;

·      акт государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта и ввода его в эксплуатацию;

·      свидетельство о праве наследования;

·      решение суда;

·      иные документы;

2. документы об оплате имущества, предлагаемого в залог - в случае возмездного приобретения;

3. иные документы, находящиеся в распоряжении Залогодателя (вещного поручителя), подтверждающие право собственности Залогодателя (вещного поручителя) на имущество, предлагаемое в залог.

1. Здания и сооружения, земельный участок, право постоянного землепользования.

в отношении земельного участка, на котором расположено здание/сооружение:

·   акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   решение Акима о предоставлении земельного участка в собственность Залогодателя (вещного поручителя);

·   договор долгосрочной аренды (временного пользования), зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   платежные документы о выкупе земельного участка в собственность (платежные поручения, акты сверок и т.д.);

·   справка об отсутствии задолженности по налогу на землю, арендной плате;

·   иные необходимые документы.

в отношении зданий и сооружений:

·   инвентарное дело/технический паспорт здания/сооружения (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);

·   выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-    об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-    о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-    обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы);

·   справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, коммунальным платежам, услугам связи;

·   справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество;

·   иные необходимые документы.

2. Квартиры

·   план квартиры (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);

·   справка Центра по недвижимости, содержащая сведения о собственнике квартиры, а также обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы);

·   справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));

·   справку из КСК о составе семьи, подтвержденную паспортным столом;

·   справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

·   справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;

3. Жилые дома

·   инвентарное дело с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью Первого руководителя Центра по недвижимости;

·   вместо домовой книги может быть следующее: справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));

·   выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-    об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-    о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-    обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);

·   документы на земельный участок, указанные в подпункте 2.1.1. настоящего Перечня;

·      справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

·      справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;

·      иные необходимые документы.

4. Предприятие, как имущественный комплекс

·      выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-       об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-       о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-       обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);

Примечание: в выписке должно быть указано, что объект зарегистрирован в качестве имущественного комплекса.

·      перечень основных средств с указанием года ввода в эксплуатацию, первоначальной, остаточной стоимости;

·      в отношении земельного участка, зданий и сооружений - все документы, перечисленные выше;

·      справка об отсутствии задолженности по платежам в бюджет; справка об отсутствии задолженности по электроэнергии и коммунальным услугам;

·      иные необходимые документы.

Примечание:

Согласно утвержденного списка документов, изложенный в настоящем Перечне, не является исчерпывающим. В зависимости от вида имущества, предлагаемого в залог, основания и порядка его приобретения в собственность могут быть затребованы иные документы, необходимые для установления действительной принадлежности имущества, предлагаемого в залог, залогодателю, его оценки и окончательного решения вопроса о принятии предлагаемого имущества в залог.

Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Документы, указанные в настоящем перечне, необходимо представлять в подлиннике или нотариально удостоверенных копиях.

Методика проведения андеррайтинга предполагает,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9