Здание на чужой земле

Спрашивается, в этих случаях кому принадлежит здание, и если считать его собственностью строителя, то будет ли оно res mobilis или immoobilis? Французская доктрина[115] отрицала право собственности арендатора, не допуская последнего к самостоятельному положению держателя вещных прав. Но здесь лишний раз обнаруживается раскол, так часто разделяющий во Франции науку и судебную практику: кассационный суд не только считает арендатора собственником в течении договорного срока, но уже начиная с середины прошлого века[116] он, в противоположность некоторым низшим судам[117], проводит взгляд, по которому дом, построенный арендатором, признается именно его недвижимой собственностью, если в договоре хозяин земли, хотя бы, и безмолвно, отказался от приращения[118].

Подобные решения, в которых верховный суд и апелляционные палаты весьма основательно подчеркивают, что дом не может не считаться недвижимостью[119] потому, что он не утрачивает своих cyщecтвeнныx свойств, даже тогда, когда он стоит на чужой земле, попадаются в избытке вплоть до конца 80-х годов, и свидетельствуют об окончательно установившейся практике[120]. В этих решениях, конечно, предполагается временная собственность[121], обусловленная содержанием договора; по истечении установленного срока здание превращается в движимую вещь, подлежащую сносу, если нет оговорки в пользу хозяина земли. Но до этого момента, на основании только что приведенной практики, строитель пользуется всеми выгодами недвижимого имущества и между прочим может заложить свой дом, как любой земельный участок[122]; французская система именной записи по фамилиям владельцев устраняет всякие формальные затруднения для обременения этих зданий обыкновенной ипотекой. Одно только остается не совсем выясненным на практике, а именно значение, которое следует придавать тем или другим договорным пунктам для решения вопроса: отказался ли собственник земли в конкретном случае от надстроенных зданий в пользу нанимателя, или нет? Встречаются решения, в которых право арендатора снести построенный им дом по истечении арендного срока служит признаком, что он в течение договорного срока должен был считаться собственником этого здания[123]; но встречаются и другие, более ранние, судебные разъяснения, где, наоборот, такое право строителя на снос вовсе еще не равносильно отказу от собственности на здание со стороны вотчинника[124], Кроме того, французская практика расположена считать, что упоминание в договоре, об обязанности вотчинника, по прекращении договора, уплатить строителю стоимость дома, означает, что до этого момента строение принадлежит строителю[125]. K сожалению, такая презумпция не всегда оказывается основательной: бывали случаи, когда суды ее отвергали[126]. Вот почему сторонам полезно вносить в договор аренды под выстройку особую оговорку, где будет решен вопрос о том, кого из контрагентов в течение договорного срока следует считать собственником здания; но последнее, на основании выше приведенной практики, будет, в том или другом случае всегда недвижимым объектом.

II.

После краткого обзора тех разноречивых ответов, которые получает в западноевропейском праве вопрос о юридическом положении зданий, стоящих на чужой земле, приходится теперь обратиться к русской правовой жизни, где также встречается подобное дробление права собственности между землевладельцем и строителем.

В законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права[127], в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1049 г.[128] обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее, по поводу возвращения участка из незаконного владения[129]. Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность земли. В начале ХVШ века дома сливаются со всеми остальными категориями поземельных прав под общее название недвижимого имущества; и отмена Указа о единонаследии уже не в состоянии была поколебать[130] результат, давно подготовленный предшествующим развитием. В истории нашей собственности ХVШ веке означает применение романистических взглядов к явлениям поземельного права, а в сфере специально здесь рассматриваемого вопроса это стремление обнаруживается в попытках законодателя устранить ограничения собственности, которые вытекают из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Межевая инструкция Екатерины II от 25 Мая 1766 г., столь способствовавшая упорядочению и укреплению наших поземельных отношений, изобилует постановлениями, имеющими целью положить конец раздвоению права собственности между зданием и землею; но консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя или его преемника. Государство предписывает сему последнему уплатить первому то, что стоит земля под зданием, и таким образом получается один собственник почвы и ее поверхности[131]. Здесь законодатель опять-таки руководствуется ценностью построек и сравнительной дешевизной, а также изобилием земли, в большинстве названных случаев, казенной. Но эти мероприятия Межевой Инструкции носят временный и чрезвычайный характер: на будущие годы застроения чужой земли вовсе возбраняется[132], а это значит, что если тем не менее обнаружится случай возведения постройки на чужой земле без разрешения хозяина участка, строитель должен подчиняться праву сего последнего и допустить применение правила „superficies solo cedit[133]. Принцип этот выражается весьма ясно в нашем Своде законов 1832 г. и можно только жалеть, что ст. 364[134] не была уже воспроизведена в I ч. Х тома после 1842 г., хотя нынешняя ст. 386 не дозволяет сомневаться, что по общему правилу в русском праве собственник земли является собственником надстроенных[135] зданий, причем незаконному владельцу дается теперь, в отличие от Свода 1832 г., jus tollendi[136].

Но, невзирая на стремление законодателя устранить возможность конфликтов, и в XIX веке встречаются многочисленные случаи стечения двух прав на застроенный участок. Так напр., до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенных землях, считались недвижимостями[137], когда они продавались не на снос[138], а из этого нельзя было вывести, что земля под домами переставала принадлежать государству, так что здесь получалась двойственность прав; но с другой стороны, когда эти же участки отдавались под выстройку лицам других сословий без надлежащего разрешения правительства, суды отказывались признавать эти здания собственностью строителей, и тогда принцип приращения, выраженный в выше (стр. 32) приведенной ст. 386, а также и в ст. 424, считающих здания принадлежностями земли, одерживал верх[139].

При прекращении крепостной зависимости пришлось упорядочить давно уже сложившиеся отношения и устранять то, что шло в разрез с новыми начертаниями: крестьянские постройки или мельницы, построенные на помещичьей земле и оказавшияся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном положении, и закон предложил крестьянам выкупить землю; в противном случае помещик по истечении известного времени имел право снести постройку[140]. Теперь после обязательного перехода на выкупные платежи возможность этих коллизий на почве крепостного права исчезла и крестьянские постройки считаются составной частью двора[141]. Вопрос о праве собственности на них связан с решением другого: кто собственник двора? Если субъектом будет признана семья, то и здание разделит участь земли. Если же двор должен быть признан собственностью общества, то семья будет иметь на землю и на здания лишь право потомственного пользования[142]. Так, по крайней меpе, решают вопрос по отношению к крестьянам, живущим в общинном землевладении, составители нового „Проекта по пересмотру крестьянского законодательства”. Вообще нужно заметить, что у нас, как ни старались иногда обойтись без jura in re aliena, на практике приходится неизбежно считаться с этими видами пользовладения. Убедительным подтверждением этой мысли служит чиншевое право, которое продолжает жить и развиваться в России, несмотря на все стремления искоренить или, по крайней мере, локализировать его[143]. При городских чиншевых отношениях чиншевик строит дом, или владеет им, конечно на чужой земле; и если считать, что он по нашим современным правовым воззрениям, в отличие от римского эмфитевта, может быть назван именно собственником здания[144], то этим самым однако еще не решается вопрос о характере такой собственности: раз юридическая связь с землею порвана, здание может быть произвольно признано движимостью или недвижимостью.

Значение названного вопроса обостряется при переходе чиншевого права от одного чиншевика к другому. Когда в Западном крае действовал Литовский Статут, то эти переходы могли совершаться и домашним порядком[145]. После введения там I ч. Х тома, статья 594 (по изд. 1842 г., а по изд. 1887 г. в прил. к ст. 708 § 18), в которой перечисляются акты совершаемые крепостным порядком, могла бы означать необходимость крепостного обряда для таких сделок, уже потому, что оброчные содержатели, имеющие потомственное право пользования на городских[146] и казенных землях[147] подлежат взиманию крепостных пошлин при отчуждении своего права. Но для чиншевиков во владельческих городах и местечках с 1828 г.[148] была введена особая льгота, избавившая их от сборов, связанных с крепостным порядком. Это узаконение, образовавшее нынешнее примечание 1 к статье 243 Устава о пошлинах, так редактировано[149], что из него можно вывести освобождение не только от пошлин, но и от всех формальностей, образующих крепостной порядок и установленных для перенесения прав на недвижимость. Однако там не сказано, что названная форма недоступна вообще сторонам, если они пожелают облечь свое соглашение в крепостной акт[150], и присутственные места старого типа[151] допускали, как нам известно, coсвершение купчих крепостей, содержащих перенесение чиншевого права. Однако с введением судебной реформы в Западном крае произошла и в этом отношении перемена[152]: суды и нотариусы стали толковать вышеприведенную статью в смысле безусловного запрещения отчуждения чиншевых построек крепостным порядком, а из этого уже неизбежно вытекало, что такие постройки приравнивались к имуществу движимому, отчуждаемому домашним порядком или нотариальным, но без утверждения старшим нотариусом. Однако подобное воззрение шло в разрез с общим духом нашего обновленного законодательства, в котором Устав гражданского судопроизводства определяет для спора о чиншевом праве подсудность недвижимого имущества[153]; и неудивительно потому, что Сенат, проводя этот последний принцип, старался одновременно противодействовать практике, допускающей отнесение чиншевых построек к категории движимого имущества[154]. Но Сенату не удалось удержаться на этой вполне правильной и целесообразной точке зрения[155]: в последних его двух решениях обнаруживается, что вышеуказанное направление практики восторжествовало и в Верховном суде.

В одном из этих решений Сенат, по отношению к чиншевикам Привислинского края[156], признает только беспошлинность перехода, не касаясь самого порядка отчуждения, который по законам, действующим в округе Варшавской Судебной Палаты, должен быть признан тождественным с формой, там установленной для отчуждения недвижимого имущества[157]. Но в губерниях, где применяется наше общегражданское право, вышеприведенная практика, к которой присоединился и Сенат[158] в последнее время, сводится к тому, что строения городских чиншевиков, не тронутые законом 1886 г., продолжают обращаться, как вещи движимые: передача этого имущества совершается в форме домашнего письменного акта, являемого только к владельцу города или местечка; а для того, чтобы приобретатель чиншевого права считался одновременно собственником здания, пишется иногда купля-продажа на дом, как на материал, отдаваемый на снос; таким же образом совершается заклад, нередко облекаемый в форму условной купли[159]. Понятно, что при этой обстановке названные чиншевики лишены настоящего реального кредита, и неудивительно, что государство нашло нужным прийти к ним на помощь, дозволяя земельным банкам выдавать ссуды под обеспечение чиншевых построек[160], если заемщиком будет представлено залоговое свидетельство, составленное старшим нотариусом, на общих основаниях[161], хотя и с некоторыми особенностями. Но Государственный Совет счел целесообразным разрешить эту выдачу только тем чиншевикам, которые прибрели свое право путем крепостей[162]: это весьма понятное предписание имеет целью охранить банк от принятия в залог строений, не принадлежащих чиншевикам-заемщикам[163]. Но так как громадное большинство чиншевиков владеет без всяких крепостей, оказанное благодушие рискует остаться мертвой буквой; и такое крупное практическое неудобство, подрывающее значение этого поземельного правоотношения, вытекает в сущности только из неправильного воззрения на чиншевую постройку, как на движимое имущество.

Кроме чиншевого права встречаются в нашем законодательстве права отдельного владения на казенных участках, отдаваемых под выстройку частным лицам. Это право отчуждаемо, и казна между прочим имеет возможность направить на него свое взыскание в случае неуплаты оброка. Тут мыслим был бы спор о том, имеет ли владелец казенного участка на это здание собственность или только правомочие в виде jus in re aliena? К счастью, в данном случае, спор решается текстом закона[164] в пользу последней конструкции: земля и здания принадлежат казне в собственность, а право оброчного содержателя относится к недвижимости[165], — что вполне соответствует классификации имущества по I ч. Х т.[166].

Менее удовлетворительной и гораздо более сложной является постановка того же вопроса по поводу обыкновенной срочной аренды под выстройку, когда здание воздвигнуто с разрешения собственника и когда контрагенты устранили добровольно последствия приращения. Хорошо известна ст. 1706 I ч. Х тома, говорящая в этом случае о „временной собственности” нанимателя: слова[167] эти вероятно навеяны из Австрийского уложения[168], и в них слышится отдаленный отзвук учения о Kutzungseigenthum, столь распространенного еще в Германии XIX века. Наша статья не различает общего права арендатора, вытекающего из договора найма, от  отдельного его права на здание. По отношению к первому применение термина „собственность” безусловно неправильно, что же касается права на здание, то здесь заметно (в отличие от римского права) расположение  закона считать собственником здания строителя, во всех тех случаях, где приращение в пользу вотчинника, которое должно было наступить вследствие ст. 386, исключено или договором аренды, или отдельным соглашением вообще. Вотчинник отказывается от права на поверхность, принадлежащего ему по ст. 424, и если признать, что другое лицо, строитель или его преемник, имеет, по крайней мере в течение арендного срока, право собственности на возведенное здание, то будет ли это здание в его имуществе движимой или недвижимой вещью?

От разрешения такого вопроса[169] в ту или другую сторону зависит не только форма распоряжений предпринимаемых строителем, но и размер наследственных женских долей в этом его имуществе. Интересно конечно было бы прежде всего выяснить взгляд нашей дореформенной практики на юридическое положение таких строений, возведенных арендатором. К сожалению, у нас может быть лишь очень ограниченный кругозор: уж очень скромен по своим размерам напечатанный до ныне материал. Кроме полдюжины томов с решениями Общих Собраний Сената за сравнительно краткий промежуток времени, все остальное похоронено, должно быть навсегда, под вековой пылью наших архивов. Однако есть основания утверждать, что практика старых наших судов признавала названия здания отдельными недвижимостями, несмотря на то, что земля под ними продолжала оставаться собственностью наймодателя[170]. Так, напр., видно, что отчуждение здания арендатором-строителем и отдача в залог совершались крепостным порядком, и Сенат даже допускал родовой выкуп таких зданий после их продажи чужеродцу[171]. Подобное приравнение к недвижимостями облегчалось формально еще тем, что в то время вотчинная наша регистрация не знала индивидуализации участков, и одновременное утверждение разных сделок на землю и на здание не могло вызвать коллизии при книжной записи[172].

Как бы то ни было, но после введения судебной реформы практика вскоре изменилась[173]: мировые судебные учреждения, исходя из желания облегчить арендаторам распоряжения надстроенными на чужой земле зданиями, стали допускать у себя рассмотрение споров, возникающих по поводу этих сделок, что конечно достигалось только путем признания этих зданий вещами движимыми. Кассационный Департамент долго относился враждебно к этому направлению, и таким образом завязалась между высшей и низшей инстанцией интересная борьба[174], описанная уже Обнинским[175] до 1876 г. и продолжавшаяся впоследствии[176].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6