Здание на чужой земле

Здание на чужой земле

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

ПРЕДИСЛОВИЕ

Позвольте представить Вам труд, изданный в 1905 году по поводу проблемы, по-видимому сильно тогда волновавшей теоретиков отечественного права, касающейся возможностей строительства зданий на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. То было время реформ, начатых в царствование Александра II, которые ставили своей задачей создание в России правовой системы, обеспечивающей цивилизованное и рациональное владение недвижимостью. На селе шла упорная работа по «приватизации» земли крестьянами; в городе зрели и расцветали новые формы владения жилищем; в канцелярии Его Императорского Величества; в ипотечной комиссии при министерстве юстиции, в министерстве финансов и в аудиториях юридических факультетов оттачивался проект Вотчинного Устава – системы регистрации права на недвижимое имущество, основанной на принципах центрально-европейской титульной системы регистрации прав. Активно обсуждались вопросы ипотеки, отыскания недвижимых имений из чужого владения, строительных правил, направленных на общие блага владельцев городской недвижимости и прочих горожан и прочее, прочее, прочее.

В данной книге исследован вопрос правового положения строения, возведенного на чужой земле – недвижимость ли это? С точки зрения современных проблем интересна и попытка ответа на этот вопрос, совершенно актуальный и сегодня, и сильная аргументация, в которой привлечен богатый материал мирового и исторического опыта, с глубоким анализом разнообразных примеров. Это безусловно пригодится исследователям современных проблем. Но кроме того, этот труд пригодится им как образец всестороннего и детального исследования и обоснования ответственной позиции исследователя. Прежде всего, это важно нам по той причине, что наша отечественная правовая система относится к семье континентального европейского права, имеющей другое именование – «Право Университетов». Этим подчеркивается то, что традиционно такая правовая система в целом находится под интеллектуальным контролем представителей фундаментальной правовой науки – основные законы генерируются в лабораториях этих ученых и только после них попадают на обсуждение законодателей. К сожалению, эта традиция еще не установилась, точнее – не восстановилась в нашей стране. Предлагаемый труд – один из памятников этой, утраченной нами культуры.

Не смотря на то, что автор в некоторых своих прогнозах оказался не прав – например, в критике попыток установить в Германии поквартирную собственность, им ярко раскрыто основное фундаментальное понятие института недвижимости – понятие самой недвижимости, недвижимой вещи. Правда, для демонстрации основательности трактовки этого понятия в основном использован прием исторических и современных автору мировых примеров. Возможно, этого вполне достаточно, но было бы любопытно познакомиться также с аргументацией, привлекающей анализ самой той сущности недвижимости, которая заставила человечество выделить недвижимость в самостоятельный класс вещей. Прежде всего это актуально для нашего поколения потому, что наше законодательство в сфере недвижимости пребывает пока в состоянии первобытного бульона в немалой степени по причине отсутствия однозначного толкования понятия недвижимости. Хаос и противоречия начинаются уже в отправной точке, в самом главном пункте, который призван был заложить фундамент всему интеллектуальному обеспечению этой сферы – в определении понятия недвижимости, недвижимого имущества, данного в статье 130 Гражданского кодекса России. Возможно, это не бросается в глаза тем, для кого исследуемая тема не представляет живой интерес, но при внимательном прочтении уже первого абзаца обнаруживается возможность неоднозначного толкования сделанного в нем утверждения, что и получило уже широкую практику. По крайней мере, именно это определение дает основания представителям конкурирующих точек зрения одинаково опираться на него в спорах друг с другом - одни выступают с утверждением, что недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме, другие постановляют, что земельный участок, дом и квартира есть 3 различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота. Основными носителями этих точек зрения выступают различные ведомства и субъекты политики, конкурирующие между собой за лидерство в области регулирования имущественных отношений или в сферах, сопряженных с этими отношениями. Они уже немало потрудились над тем, чтобы укрепить свои позиции положениями законов, инструкций и иных нормативных документов, что оборачивается расцветом противоречивости, бессистемности, фрагментарности, декларативности и малой эффективности всего правового регулирования недвижимости как на основе федерального законодательства, так и местного. Но самое удручающее состоит в том, что именно среди юристов, в том числе тех, которые осуществляют экспертизы проектов нормативных актов, наблюдается массовое равнодушие к такому положению вещей – они просто не видят никакой разницы в этих позициях. Говорят однажды одно из первых лиц министерства юстиции, отвечающее за законодательство в сфере недвижимости, выступало перед заинтересованной аудиторией с «ответами на вопросы» и на вопрос: «что есть недвижимость», ответило: «это то, что юристы назовут недвижимостью», и указав на стаканчик с карандашами, стоявший на кафедре, продолжило: «объявим завтра этот стаканчик недвижимостью, он ею и будет». В этом ответе заключается уже третий подход к определению понятия недвижимости, открывающий широкие возможности. Оставим это без собственного комментария, впереди интереснейший текст.

Никонов Павел Николаевич, архитектор.

Санкт-Петербург, 2001

Об авторе

Выдержка из статьи «Энциклопедического словаря Брокгауз и Ефрон. Биографии России»,

CD-диск ElectroTECH Multimedia и Студия КОЛИБРИ, 1998г.

КАССО, Лев Аристидович – цивилист и государственный деятель. Родился в 1865 г. Высшее юридическое образование получил за границей. Выдержав магистерский экзамен в Дерптском (Юрьевском) университете, назначен был там в 1892 г. исполняющим должность доцента церковного права, в 1893 г. - исполняющий должность профессора местного прибалтийского права. В 1895 г. защитил магистерскую диссертацию: "Преемство наследника в обязательствах наследодателя" и назначен профессором Харьковского университета. В 1898 г. защитил докторскую диссертацию: "Понятие о залоге в современном праве" и занял кафедру гражданского права в Московском университете. Кроме упомянутых выше диссертаций, написал: "Die Haftung des Beneficialerben nach rumischem und heutigem Rechte" (Берлин, 1889); "Обзор остзейского гражданского права" (Юрьев, 1896); "Общие и местные гражданские законы" (Харьков, 1896); "Ф.Г. фон Бунге и остзейское гражданское право" (Санкт-Петербург, 1897); "Запродажа и задаток" (1904); "К истории свода законов гражданских" (1904); "Здания на чужой земле" (1905); "Русское поземельное право" (1906); "Византийское право в Бессарабии" (1907); "Россия на Дунае и образование Бессарабской области" ("Учебник Западного Императорского лицея в память Цесаревича Николая", выпуск VI и VII, 1912 и 1913 годов). В 1910 г. поставлен во главе министерства народного просвещения.

О первоисточнике

Текст является полной сканированной копией книги Проф. Л. Кассо «Здания на чужой земле», издания книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», Москва 1905 года.

Редакторская правка заключилась лишь в приведении текста к современной орфографии. К публикации подготовлен Никоновым П. Н.

Текст приведен с авторскими примечаниями, исключая несколько случаев, отмеченных (Прим. Н.П.Н.).

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

Mobilium possessio vilis.[1]

(Средневековая пословица).

Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип „superficies solo cedit"[2] [3] одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке[4]. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права[5]. Теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений Римлян, когда, по сакральному праву до XII таблиц, собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения[6]. Но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полезнее, наоборот, подчеркнуть, что Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации, хотя учение Прокульянцев, как будто, давало возможность предполагать, что человек, застраивающий чужой участок, превращает его в другую вещь и в следствие этого может быть признан ее собственником. Однако в источниках никаких следов такого образа мысли нет[7], и те немногие места в Дигестах, из коих некоторые современные романисты желают делать выводы, противоречащие принципу „superficies solo cedit", имеют лишь в виду совсем особые случаи, когда домовладелец выставляет несколько балок или строит даже целую галерею над зданием соседа[8]. Здесь мог бы оказаться спорным вопрос, к какому зданию отнести пристройки. Римские юристы решают его в пользу главного здания, а не в пользу здания, служащего поддержкой, но при этом они нас предупреждают[9], что из такого единичного случая вовсе не следует выводить, что, если постороннее лицо вообще построит второй этаж под чужим домом, оно приобретает право собственности на возведенное здание. И потому не удивительно, что Римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками[10]: чтение источников показывает нам, что, если несколько лиц живут, хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, как таковым, и тогда за этим лицом при знается владение всем домом, входящим в состав участка[11].

В современной германской литературе некоторые авторы[12] пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике[13], составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы[14] всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio[15] при inaedificatio восстает в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий[16], указывая на возможность вредных для народного хозяйства. последствий. Но интересы экономические так сложны и так, разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, „superficies solo cedit," безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда. он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает[17].

Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность[18] и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. И силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов[19] суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jus in re aliena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.

Но собственником здания и здесь считается собственник земли в силу общего правила[20]; так что суперфициарий получает лишь владение правом[21], juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица[22].

I.

В Риме вопрос о движимом или недвижимом характере какой-нибудь вещи юридического значения, как известно, не имел; но если бы такой вопрос возник по поводу построек на чужой земле, то он бы по римскому праву решился очень просто, так как земля с постройками образовала бы одну недвижимость[23].

Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.

В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым[24] и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов[25], по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение[26] здания с одного места на другое[27], но и Римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi[28], которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий[29]. Такое воззрение[30], не смотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок[31], имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество[32], или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников[33]. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания[34]. Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь[35]. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе[36]. Обращение земель было, очевидно так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.

Все сказанное доказывает, что в германском праве средних веков здание могло иметь отдельную от земли участь[37]: как движимое оно отходило к одним родственникам, а земля вместе с остальной вотчиной получалась другими родичами. Но еще более характерным для разбираемого здесь вопроса является в эту эпоху возможность двойного права на здание, при чем оба управомоченных лица считаются собственниками. Такому явлению содействовало в средневековой Германии прежде всего широкий круг и пестрый состав вещных прав[38], среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности. Хорошо известно разделение на dominium directum и dominium utile, встречающееся в сочинениях средневековых юристов: глоссаторы начали с того, что назвали право римского эмфитевты dominium utile, на том основании, что источники давали ему rei vindicatio utilis в противоположность собственнику, имеющему actio directa; а последующие писатели стали уже неправильно[39] понимать это выражение и давать название — dominium utile или Nutzungseigenthum тому правомочию, которое представляет держателю все экономические выгоды владения, тогда как право верховного обладания над тем же участком было названо ими dominium directum (Obereigenthum)[40]. В городах, когда властелин отдавал землю под постройку кому-нибудь из горожан, то он сохранял на землю и приобретал на здание это почти голое право, признавание которого однако лежало в уплате оброка[41], и строитель со своей стороны признавался по отношению к этим же объектам также собственником[42], хотя и стоящим ниже первого[43]. Установление права строителя совершалось в том же порядке, в каком происходило тогда отчуждение всякой вотчины, и вещное право обладателя зданием приравнивалось в этом отношении к поземельной собственности[44]. На такой почве стоит у нас до сих пор наше остзейское право в учении о правах оброчного содержания: здания воздвигнутые им на участке вотчинника считаются тоже собственностью строителя[45], и римский принцип об обязательном приращении здания к земле[46] несколько извращается представлением прибалтийского Свода о такой возможности двух собственников на одно и тоже здание. Но нельзя тем не менее сказать, что германское право вообще шло в разрез с принципом „superficies solo cedit”[47], оно только обходило его, допуская за строителем и его преемниками отдельную собственность, которая уживалась с правом собственности вотчинника.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6