Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

списки неиспользуемых земель,

списки не установленных землепользователей,

сведения по встроенно-пристроенным помещениям.

Материалы инвентаризации утверждены постановлениями Главы города, на

основании которых заключаются также краткосрочные договора аренды земельных

участков.

2.3.3. Экономическая оценка городских земель

Для дифференциации ставок земельного налога необходимо проведение

работ по комплексной градостроительной оценке городских территорий. В

странах с развитой рыночной экономикой комплексная градостроительная оценка

городских территорий проводится методами, базирующимися на математическом

анализе реальных цен по фактически совершенным сделкам с недвижимостью

(методы сравнительных продаж), в том числе с застроенными и незастроенными

земельными участками. В настоящее время в большинстве Российских городов (в

том числе и Екатеринбурге) земельный рынок находится в стадии зарождения,

уровень рыночных цен на земельные участки существенно занижен по ряду

объективных и субъективных причин (низкий уровень доходов большей части

населения, неразвитость инвестиционных процессов и т.д.). Поэтому

использование "методов сравнительных продаж" для комплексной

градостроительной оценки городских территорий пока не представляется

возможным.

В течение 1996 года Институтом экономики УрО РАН, по заказу

Администрации города Екатеринбурга, была выполнена экономическая оценка

территории муниципального образования и разработано новое ценовое

зонирование. Вместо существовавших с 1994 года 34-х оценочных зон на

территории города выделено 69 оценочных зон и 12 зон на прилегающих

территориях - всего 81 оценочная зона на территории муниципального

образования. Так же Институтом экономики были рассчитаны дифференцированные

ставки земельного налога по оценочным зонам (см. приложение 2), которые

используются и для расчета базовых ставок арендной платы за землю.

Экономическое зонирование территории и ставки земельного налога МО “город

Екатеринбург” также занесены в базу данных земельного кадастра в

электронном виде.

Эта экономическая оценка включает в себя два основных показателя.

Первый показатель отражает общественно необходимые затраты на развитие

социальной (за исключением жилищного фонда, который включается в плату за

трудовые ресурсы) и инженерно-транспортной инфраструктуры. Сюда входят

стоимости существующих объектов обслуживания (торговли, общественного

питания, здравоохранения, культуры, спорта и др.), систем инженерного

оборудования и благоустройства, сохраняющих свою практическую ценность на

расчетный срок, а так же затраты на развитие социальной и инженерно-

транспортной инфраструктуры районного и городского значения на

прогнозируемый период, включая затраты на городские природоохранные

мероприятия. Расчетным сроком в работе взят пятилетний период (1996-2000

г.г.), так как прогнозирование развития городского хозяйства на более

длительные сроки, с учетом продолжающегося реформирования страны, в

настоящее время нецелесообразно. Второй показатель комплексной

градостроительной оценки территорий отражает социально-экономическую

ценность городских земель. Здесь оценивается в стоимостном выражении

функциональное удобство территории для проживания населения:

обеспеченность объектами социальной сферы, инженерными сетями, городским

пассажирским транспортом (транспортная доступность к центру города и к

основным зонам функционального тяготения населения), уровень

благоустройства и озеленения, состояние окружающей среды, архитектурно-

историческая ценность застройки. По территориально выраженным однотипным

градостроительным условиям, с учетом социально-экономической ценности

территорий, транспортной доступности к центру города и общегородским

объектам обслуживания, а так же перспективной планировочной структуры

города. При этом максимально учтено градостроительное зонирование, принятое

в правилах застройки Екатеринбурга.

Результаты комплексной градостроительной оценки территории

Екатеринбурга и дифференциации ставок земельного налога утверждены Решением

Екатеринбургской городской Думы от 26.09.96 г. "Об утверждении

дифференцированных ставок земельного налога на территории муниципального

образования г. Екатеринбург". В соответствии с этим Решением, а также

федеральными нормативными актами, предусматривающими индексацию ставок

земельного налога, максимальная ставка земельного налога в городской черте

для первой оценочной зоны в 2000 году составляет 17,28 руб. за 1 кв.м в

год, минимальная (для 57, 79 зон) - 5 копеек за 1 кв.м в год. В других

городах России средние ставки земельного налога также дифференцируются по

зонам различной архитектурно-градостроительной ценности с учетом различных,

в том числе рассмотренных выше, факторов.

Сравнительный анализ по зонированию и дифференциации ставок в этих

городах приведен в таблице 1.

Таблица 1

|Сравнительный анализ городского зонирования территории и |

|дифференцированных ставок земельного налога в некоторых крупных городах |

|России в 1999 году |

|название |количество |размер ставки земельного налога, руб. за 1|

|населенного |оценочных зон|кв. м. |

|пункта | | |

| | |средняя по |минимальная |максимальная |

| | |городу |(по |(по |

| | | |соответствующе|соответствующе|

| | | |й оценочной |й оценочной |

| | | |зоне) |зоне) |

|г. |81 |3,6 |0,8 (69 зона) |1,14 (1 зона) |

|Екатеринбург | | | | |

|г. Москва |67 |8,1 |1,12 (63 зона)|60,06 (1 зона)|

|г. Челябинск |104 |3,58 |1,48 (87 зона)|5,48 (1 зона) |

|г. Пермь |95 |3,58 |1,78 (85 зона)|29,8 (1 зона) |

Составлено автором по: [14-19].

4. Современное состояние земельного кадастра в Екатеринбурге

Согласно данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.

Екатеринбурга, приведены следующие результаты создания земельного кадастра

по состоянию на 01.01.2001г.:

Всего территория: 114511 га или 1145,11 кв.км

В том числе земель поселений:

из них сельских: 2350 га (23,5 кв.км).

Г. Екатеринбург: 49115 га (491,15 кв.км)

Занято лесами: 44366 га (443,66 кв.км)

Покрыто водой: 4423 га (44,23 кв.км)

Земель с/х назначения: 21328 га (213,28 кв.км)

Кадастровое деление выполнено в электронном виде (вектор) в 1998 г. с

использованием материалов градостроительного зонирования, материалов

лесоустройства и т.д. на основе картматериала М 1:10000 по следующей схеме:

на основе административного деления территории МО “город Екатеринбург” на 7

районов принято 7 блоков, с выделением земель инфраструктуры (транспортной,

инженерной) федерального, регионального и общегородского значения в

отдельный 8 блок (с номером 00). Внутри блоков произведена разбивка в

соответствии с материалами градостроительного зонирования на 106 массивов,

при этом элементы инфраструктуры (магистральные районного значения)

выделены в 00-вой массив каждого блока. Каждый массив в свою очередь разбит

на кадастровые кварталы, с выделением земель инфраструктуры в 0-кватрал.

Общее количество кадастровых кварталов составило 4225. В порядке дежурства

(с мая 1999г.) введен 14461 кадастровый участок, ежемесячно учитывается от

450 до 800 участков (в зависимости от сезона).

Создана база данных по всем раннее выданным правоподтверждающим

документам, проведена сверка информации с БТИ, в дежурном порядке

(ежемесячно) осуществляется обмен информацией с органами Минюста.

Общее количество описанных участков составляет 71138, субъектов

земельных отношений 84839, в том числе: физические лица - 79361 ,

юридические лица- 5478, прав на земельные участки - 92852, в том числе

собственности – 58363, постоянного пользования – 29700, аренды – 4789.

Одновременно за счет средств бюджета города проводятся работы по

инвентаризации земель муниципального образования с уточнением кадастрового

зонирования по материалам топосъемки М1:500, с передачей материалов на

бумажных и магнитных носителях (в том числе растров картматериала М1:500).

Всего проинвентаризовано 27411 земельных участков, на общей площади

32174 га (321,74 кв.км).

В том числе по годам: 1995-96 –3450 участков, 3347 га; 1998 - 5838

участков, 4726 га; 1999 - 8356 участков, 9240 га; 2000 - 9767 участков,

14861 га.

Кроме того в 2000 г. проведены подготовительные работы и начата

полевая инвентаризация земель на площади 23059 га, завершение работ на этой

территории планируется на конец 2001г, заключен договор на 2001-2002 г. на

окончание работ по инвентаризации земель в полном объеме (44760 га).

3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города

Екатеринбурга

В данной главе мы покажем, как проводимые работы по созданию

городского кадастра влияют на социально-экономические процессы в

Екатеринбурге.

Существенную роль в ускорении социально-экономического развития города

играет адекватное формирование критериев для осуществления земельной

налоговой политики, выявление землепользователей, определение и регулярная

корректировка уровня земельных платежей в рамках проводимой земельной

политики. Все это требует адекватного информационного обеспечения и

непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью

современных информационных систем, в частности земельного кадастра.

Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости

земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное

информационное обеспечение позволяет существенно повлиять на экономическую

политику города, сделать еще больший акцент в развитии города на более

полное удовлетворение интересов его жителей.

1. Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Екатеринбурга

Земельный налог и арендная плата за землю являются одним из источников

формирования городского бюджета. Анализ запланированных средств от

земельных платежей в местные бюджеты крупных и экономически развитых

городов на 2000 год представлен в Приложении 3. Из приведенных данных

видно, что в доходной части городских бюджетов поступления от земельного

налога в среднем составляют около 5%. В Екатеринбурге земельные платежи

формируют - 3,3% доходной части городского бюджета, в Перми – 5,9%, в

Челябинске - 6,8%. Причем в городские бюджеты в РФ, за исключением

Москвы, больше средств поступает от земельного налога, чем от арендной

платы. За последние пять лет складывается тенденция к росту поступлений

платы за землю (в том числе и в Екатеринбурге) [15; 17; 22].

Преимущественным источником пополнения бюджета в Екатеринбурге

является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в

бюджет). Следующим по весомости является местный налог на содержание

жилфонда – 21,7 %. Налог на добавленную стоимость и налог на имущество

предприятий и физических лиц формируют по 11,0% доходов бюджета. В новый

Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления

подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение доли налога на

имущество, в т.ч. земельного налога в доходной части бюджета (что

соответствует мировой практике) путем расширения полномочий местных органов

власти в дифференциации ставок земельного налога.

Распределение земельных платежей между уровнями бюджетной системы РФ

осуществляется в следующем объеме:

-в федеральный бюджет - 30%,

-бюджеты субъектов РФ (за исключением г. Москвы) - 20%,

-бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований -50%.

Поступление земельных платежей в Екатеринбурге с каждым годом

повышается (см. приложение 4,5). Это обусловлено работами по созданию

земельного кадастра (см. вторую главу), а также усилением темпов проведения

компании по оформлению договоров аренды земли по материалам инвентаризации.

С 1996 г. трижды проводилась увеличение ставок земельного налога: в

1997 г. и 1998 г. – в 2 раза, в 2000 г. – в 1,2 раза. Эти увеличения были

направлены на компенсацию инфляции, в связи с этим наблюдается большое

увеличение земельных платежей в последующие годы, которое не связано с

проведением кадастровых работ в городе.

Особенно хорошо видна тенденция повышения земельных платежей после

проведения кадастровых работ на примере 1996, 1997 и 2000 годов, так как в

1996 и 1999 гг. не было увеличения ставок земельного налога. Экономическая

оценка территории муниципального образования, выполненная Институтом

экономики УрО РАН и инвентаризация земель Железнодорожного района,

проведенные в 1996 г. способствовали увеличению поступлений земельных

платежей по г. Екатеринбургу во все уровни бюджетов почти в два раза с

42000 тыс. рублей в 1996 году до 74825 тыс. рублей в 1997 г. С 1999 по 2000

гг. проводилась инвентаризация Октябрьского района и в 2000 году земельные

платежи по этому району увеличились с 17163 тыс. руб. до 31492 тыс. руб.

Так как все районы города не одинаковы по площади и соответственно

сбор земельных площадей в крупных районах может быть выше чем в районах с

меньшей площадью, то в работе выполнен расчет земельных платежей в расчете

с 1га территории.

В 2000 году поступления в расчёте с 1 га территории в среднем по

городу составили 6,5 тыс. руб., а в Железнодорожном районе - около 10,8

тыс.руб. с 1 га, в Орджоникидзевском – 4,9 тыс. руб. с 1 га, в Кировском –

6,7 тыс.руб. с 1 га. По отдельным районам (где не было инвентаризации)

поступления ниже среднего уровня почти в два раза (Верх-Исетский с 1 га. –

2,7 тыс.руб.).

В 1999 г. также не было изменения ставок земельного налога, а уже в

2000 г. объем земельных платежей значительно вырос по всем районам города,

этот рост связан с повышением платежей по арендной плате в 1999 г. – 66485

тыс.руб., в 2000 г. - 143884 тыс. руб. Большой прирост земельных платежей,

был связан с принятием в 1999г. Госдумой закона о налоговой амнистии,

благодаря которому была разрешена выплата задолженностей без выплаты пени.

За 1999 год в Екатеринбурге выявлено 710 юридических лиц и 5323

граждан-недоимщиков по арендной плате. В случае не внесения арендной платы

в установленный срок, арендатору начисляется пеня. В 2000 году размер

пени за просрочку платежа по договорам аренды земли составляет 0,1% от

суммы недоимки за каждый день просрочки. Для сравнения, в Челябинске и

Перми величина пени такая же, в Москве составляет 0,3%.

С учетом проведенного анализа можно отметить, что четко видна

положительная тенденция роста земельных платежей, в связи с проводимой

Администрацией города инвентаризацией земель города и других кадастровых

работ. Анализ поступления земельных платежей по тем районам города, где

прошла инвентаризация, показывает, что поступившие платежи как минимум в

два раза выше, чем в районах, где не было инвентаризации.

Также в работе выполнен расчет экономической эффективности кадастровой

системы. Для этого потребовалось сравнить сумму, затраченную на создание

кадастра в Екатеринбурге – 17500 тыс. руб. (см. п. 3.4.) с приростом

земельных платежей после проведения кадастровых работ по каждому району.

Для этого был выявлен этот прирост в процентном соотношении, он составил в

среднем 40%. Затем по каждому району за все годы после проведения

кадастровых работ была выделена доля от земельных платежей в 40% (например

по Железнодорожному району эти доли составили в 97г. – 4400тыс. руб.; в

98г. – 6400 тыс. руб.; в 99г. – 13600тыс.руб.; в 2000г. – 16800 тыс. руб.)

Просуммировав полученные цифры, был получен прирост земельных платежей

после проведения кадастровых работ в городе с 1997 по 2000гг., который

составил около 150000 тыс. руб. (см. таблицу 2).

Таблица 2

Прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ

в Екатеринбурге*

|районы |1997 г. |1998 г. |1999 г. |2000 г. |

|Железнодорожный |4400 |6400 |13600 |16800 |

|Кировский |4000 |5600 |10400 |15200 |

|Орджоникидзевский|- |10800 |22400 |16800 |

|Октябрьский |- |- |6800 |12400 |

|итог |8400 |22800 |53200 |61200 |

*Составлено автором по информации, предоставленной городской налоговой

инспекцией

Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно

является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше чем

затраты на ее создание.

В отношении использования средств, поступающих от платы за землю,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7