Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

программ по рациональному использованию земельных ресурсов, оптимального

регулирования развития территорий, а также установления границ территорий с

особым правовым режимом (природоохранный, заповедный, рекреационный).

Реализация программы была рассчитана на 1996-2000 года в два этапа,

основными задачами которых были соответственно создание нормативной

правовой и технологической базы и создание земельно-информационного банка

данных.

Следует отметить, что активное развитие государственного земельного

кадастра в 90-е годы происходит в отсутствие главных законодательных актов:

Государственная Дума Федерального Собрания РФ годами не принимает Земельный

кодекс, что сдерживает разработку закона «О государственном земельном

кадастре». И только в 1998 г. принимается решение о подготовке Федерального

закона «О государственном земельном кадастре», который был введен в

действие с середины 2000 г.

Закон «О государственном земельном кадастре» регулирует правовые

отношения, возникающие при создании, ведении государственного земельного

кадастра.

В законе нашли отражения такие важнейшие принципы, как единство в

подходах к построению кадастра на всей территории Российской Федерации,

необходимость актуализации данных, совместимость кадастра с другими

информационными системами, защита прав собственников земельных участков.

Принципиальным моментом создания государственного земельного кадастра

является обязательный обмен информацией и взаимодействие с другими

государственными органами и информационными системами (регистрационной

палатой, бюро технической инвентаризации и пр.), необходимой для

комплексного представления информации в кадастре.

Заложенный в законе принцип «комплексного представления информации»

объединяет в едином доступном формате всю имеющуюся у органов управления

информацию о земельном участке, расположенных на нем объектах недвижимости

и владельцах (собственниках, пользователях). Четкая взаимосвязь и

возможность проследить всю цепочку - «земля – здания - владелец» - позволит

решить проблемы неуплаты налогов и наличия «бесхозных объектов», а также

будет способствовать большему контролю за взиманием земельного налога и

арендной платы со стороны местных органов власти.

Несмотря на некоторые недочеты, этот закон в целом представляет собой

вполне проработанный документ, позволяющий создать в Российской Федерации

современную систему кадастрового учета земель на основе соблюдения прав и

обязанностей собственников земель и интересов государства [24, c.19-24].

Таким образом, в России завершен первый этап земельных преобразований:

произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на

землю, ликвидирована монополия государственной собственности на землю,

разработана необходимая нормативно-правовая база для дальнейшего развития

земельных отношений в России и создания автоматизированной системы

государственного земельного кадастра (АС ГСК).

1.2. Земельный кадастр России. Особенности, структура, содержание

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод

документированных сведений, получаемых в результате проведения

государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении,

целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и

сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных

участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и

индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных

участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие

характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других

земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки

[3].

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях

информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе

природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными

участками деятельности.

Создание государственного земельного кадастра является важной сферой

деятельности Росземкадастра. Одной из первоочередных задач Росземкадастра в

данной области является подготовка нормативных и методических документов,

направленных на развитие системы государственного земельного кадастра

России. В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию

кадастра разработаны документы, обеспечивающие проведение единой

государственной политики в данной сфере. Унификации земельного кадастра

способствует разработка единого состава и структуры документов и

кадастровых данных, иерархическая структура которых определяется системой

классификаторов, специально разрабатываемых для целей ведения

государственного земельного кадастра.

Одним из важнейших источников формирования базы данных земельного

кадастра является государственная статистическая отчетность, сбор которой

осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных

уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ

материалов осуществляется ежегодный анализ и внесение в базу данных

сведений о наличии, распределении, использовании и состоянии земель в

регионах. В их числе проводится сбор и обработка таких сведений [52, c.23-

24]:

о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;

о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;

о распределении земель предприятий, организаций и граждан,

занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам

собственности;

о наличии земель у предприятий, организаций и граждан, занимающихся

производством сельскохозяйственной продукции;

о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;

о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по

формам собственности;

об использовании земель лесного фонда;

о состоянии мелиорируемых земель.

Важным компонентом государственного земельного кадастра федерального

уровня является блок данных об административно-территориальных границах

субъектов Российской Федерации, а также территориальных зонах, пересекающих

границы двух или более субъектов РФ. Подведомственными организациями

Росземкадастра разработан перечень таких территориальных зон, на основе

которого осуществляется сбор сведений о них (см. рис.1).

[pic]

Рис.1. Организационное построение государственного земельного

кадастра*

* Источник: [70].

В целях унификации используемого в государственном земельном кадастре

картографического материала разрабатываются методические документы,

обеспечивающие унификацию содержания кадастровых планов и карт,

осуществляется подготовка отраслевых стандартов по оформлению планов

земельного участка. Федеральная целевая программа "Создание

автоматизированной системы государственного земельного кадастра"

предусматривает внедрение передовых технологий сбора и обработки данных,

включая геоинформационные технологии.

Важным источников формирования баз данных государственного земельного

кадастра являются материалы работ по инвентаризации и межеванию земель. На

Росземкадастр возложена ответственность за организацию межевания земель с

установлением на местности государственной границы, административных границ

субъектов Российской Федерации, границ муниципальных образований, а также

границ земельных участков, находящихся в собственности, владении или

пользовании граждан или юридических лиц. Земельные органы выполняют также

техническое оформление материалов межевания земель.

Росземкадастр и его территориальными органами осуществляется работа по

обеспечению проведения кадастрового зонирования территории страны в целях

присвоения земельным участкам уникальных кадастровых номеров, позволяющих

однозначно идентифицировать каждый земельный участок.

Для обеспечения эффективного функционирования системы государственного

земельного кадастра при земельных комитетах субъектов Российской Федерации

создаются специализированные организационные структуры - земельные

кадастровые палаты, на которые возлагаются функции создания и ведения

автоматизированного кадастра, а также обеспечения межведомственного

взаимодействия в данной области.

1.2.1. Государственная кадастровая оценка земель

Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной

земельной политики в области оценки земель направлена на установление

единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения

территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной

цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных

платежей, а также определения выкупной цены земельных участков,

передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и

муниципальными органами на платной основе. Разрабатываются методы

проведения оценки рыночной стоимости земли, которая с формированием

рыночных отношений станет основой для определения ставок земельного налога

и арендной платы за землю. На земельную службу возложена также

ответственность за разработку методик массовой оценки земель различных

категорий для целей налогообложения и их апробацию в различных регионах

России, в первую очередь, в городах и других поселениях, районах добычи

полезных ископаемых и других сырьевых ресурсов. Росземкадастр организует

составление списков плательщиков земельного налога и арендной платы за

землю, предоставляемую на условиях аренды государственными и муниципальными

органами гражданам и юридическим лицам.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в

следующих целях [59, c. 137]:

в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления

ставок земельного налога и величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных

земельных бумаг и ипотеки;

для оценки эффективности существующего функционального использования

территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана

города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского

характера;

для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости

городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении

принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Одним из важнейших направлений в данной области является обеспечение

государственной поддержки частных оценщиков, деятельность которых связана с

функционированием вторичного земельного рынка. Росземкадастр ведает

вопросами организации государственного регулирования деятельности частных

оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена

ответственность за законодательное определение их ответственности за

достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков.

Наиболее важными целями, которые стоят в области оценки земель на данный

момент, являются следующие [24, c.19]:

Создание государственной системы оценки земли для целей

налогообложения;

Определение правового статуса оценщиков земли и их взаимоотношений с

государственными органами и заинтересованными лицами;

Включение в сферу регулирования федеральным законодательством

процедуры установления показателей государственной кадастровой оценки

земельных участков;

Закрепление принципов оценочного зонирования с целью последующего

определения показателей оценки земель по зонам;

Основным правовым документом, регламентирующим сферу государственной

кадастровой оценки земель, является принятое в августе 1999 года

постановление Правительства Российской Федерации "О государственной

кадастровой оценке земель".

Важнейшим инструментом выявления объективной рыночной стоимости земель

является использование торгов при продаже прав на земельные участки. Для

оказания помощи устроителям таких мероприятий разработаны рекомендации по

проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков.

Специалистами Росземкадастра проводится анализ ставок нормативной цены

земли, действующих в разных субъектах Российской Федерации, а также

осуществляется сбор и обработка данных, отражающих дифференциацию средних

ставок земельного налога в городах и поселках городского типа. По

результатам проведенных аналитических работ готовятся сводные данные по

России в целом. Проводятся работы по созданию механизмов установления

нормативов компенсационных платежей за ограничения, налагаемые на

использование земель различных категорий, а также при обременении прав

собственника правами других лиц. Ежегодно специалистами Росземкадастра

готовится государственный статистический отчет "Арендная плата и цена

земельных участков" [55,c. 12].

1.2.2. Особенности земельного кадастра на землях поселений

Земельный кадастр городских территорий является составной частью

государственного земельного кадастра (ГЗК). При этом специфика городских

земель определяется в несколько раз более высокой стоимостью этих

территорий по отношению к другим категориям, в связи с высокой степенью их

урбанизации (вложенных капитальных затрат). При социалистической системе

планирования экономики фактор стоимости земель игнорировался, и, как

следствие, приводил в вопросах землепользования к волюнтаристским,

спонтанным решениям. В отличие от кадастра сельскохозяйственных земель,

который действительно был достаточно развит (см. выше раздел.1.1),

дифференцировавшего все земли по системе бонитетов, ни классификационные

признаки, ни система оценки городских земель до последнего времени не

существовали. Более того – утвержденная и введенная в действие «Система

классификаторов для ведения Государственного земельного кадастра» (Москва,

ФКЦ «Земля», 2000) содержит около 100 видов целевых назначений земель

сельхозназначения, и только 7 – для земель поселений (причем 2 – только для

земель сельских населенных пунктов). Подобный низкий уровень структуризации

с одной стороны является положительным фактором, так как расширяет

возможные сферы деятельности на земельных участках, с другой стороны не

позволяет учитывать степень рентабельности того или иного вида

деятельности, и в связи с этим резко сужает востребованность кадастровой

информации.

Методика оценки земель поселений также утверждена только в 2000 г.

(при этом методика оценки земель сельхозназначения утверждена

Постановлением Правительства РФ, что повышает ее статус, методика оценки

городских земель – Приказом Росземкадастра, что сужает сферу применения до

отраслевой) и практического применения пока не нашла. Применение западного

опыта реализации городских кадастровых систем в России практически

невозможно, в связи с тем, что в их основе лежит рыночный механизм

установления кадастровой стоимости, у нас, в отсутствии института частной

собственности, определить реальную рыночную стоимость земельных участков

невозможно.

Если на федеральном уровне основными задачами кадастра являются:

фискальная составляющая, сбор статистической отчетности и продвижение

государственной земельной политики (в частности политики в области создания

АИС ГЗК) на территорию, то кадастр населенного пункта имеет большое

значение для органов местного самоуправления в целях оперативного

управления территорией, планирования, контроля за использованием земельных

ресурсов, контроля за рынком земли. Также система АИС ГЗК позволяет на

своей базе создавать градостроительный кадастр, который разрабатывается с

учетом перспектив развития города.

Государственный градостроительный кадастр – государственная

информационная система сведений, необходимых для осуществления

градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений

объектов недвижимости. Основой государственного градостроительного кадастра

является государственный земельный кадастр [1, c. 58].

Градостроительный кадастр позволяет реализовать стратегию развития

города, заложенную на определенный срок, например, стратегия «зеленый

город», стратегия выноса промышленных гигантов с территории города и т.д.

Также на базе земельного и градостроительного кадастров может

разрабатываться генеральный план города.

Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более

эффективные решения на уровне города, более точно прогнозировать и

моделировать уровень рыночных цен на землю, что важно для пополнения

бюджета, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать

надежность операций с землей и недвижимостью прежде всего в сфере

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7