Право собственности граждан на жилье на Украине

не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок

пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально

удостоверенного и зарегистрированного в БТИ соглашения между собственниками

о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец

должен предоставить письменные доказательства того, что он известил

участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю

посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а

именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки

продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их

общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в

договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было

зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно

нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств,

следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется

письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является

обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом

помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим

жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего

собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены

семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения

органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется

решение органа местных советов “О разрешении продажи квартиры”. В случае же

заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть

легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения

залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на

распоряжение им.

Наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные

оценочной стоимости БТИ, согласно справке на продажу. Благодаря этим

действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления.

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена.

Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила

влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении

цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взымается за

аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид

договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю.

Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей

собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не

завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки.

Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от

своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный

характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным

объектам, что определяется особенностями украинского рынка жилья. К таковым

мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но

это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном

объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается

анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и

предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его

состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего

жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке

является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате

спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем -

к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также

прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы

координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд

особенностей.

1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация

периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации

владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не

используется.

2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор,

отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено.

Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью"

того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.

а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую

площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская",

"хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная.

б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и

прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные

(более пяти этажей).

в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация,

телефонная связь и прочее.

г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые

плиты, вентиляция и так далее.

д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные,

кирпичные, монолитные и деревянные.

е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов

и прочих шумосоздающих сооружений.

ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент

оценки, продажи.

з) Состояние здания, его возраст.

и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка.

к) Факторы ограничения в правах владения.

3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному

моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного

объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся

в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления

стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на

основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее

распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей

площади на стоимость 1 квадратного метра.

5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в

первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при

анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило,

продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о

наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений

между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в

договоре о купле-продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает

необходимой для анализа информации.

В этом подпункта описана форма, содержание договора и основные

требования к нему, в далее, к остальным договорам применяются такие же

требования как к договору купли-продажи.

3.2. Договор пожизненного содержания.1

Договор пожизненного содержания является видоизмененным договором

купли - продажи с условием пожизненного содержания, предусматривается

ст.425 в ГК Украины. По договору пожизненного содержания, одна сторона,

являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья

(отчуждатель), передает в собственность другой стороне (приобретателю

имущества)квартиру, дом или его часть, взамен чего приобретатель имущества

обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в

натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен2.

Данные отношения направлены на поддержание надлежащего уровня материального

обеспечения и являются правовой формой нетрудоспособных граждан.

Договор пожизненного содержания относится к односторонним договорам,

поскольку обязанности по договору возникают у приобретателя имущества.

Поскольку договор направлен на предоставление пожизненного обеспечения,

отношения по договору являются длящимися и не определены каким либо сроком.

Сторонами в данном договоре могут быть только граждане.

Предметом договора является жилой дом или его часть. В связи с

принятием Закона Украины “О собственности”, предметом договора может

выступать так же квартира.

Необходимо в договоре указывать оценку отчуждаемого имущества.

Существенным условием является систематическое материальное обеспечения

отчуждателя. Материальное обеспечение, предоставляемое отчуждателю,

выражается в натуре - в виде жилища, питания, ухода, необходимой помощи.

Все элементы материального обеспечения должны быть конкретизированы при

заключении договора.

Договор пожизненного содержания может быть расторгнут в следующих

случаях:

- по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не исполняет

обязанностей, принятых им на себя по договору (не обеспечивает надлежащий

уход, питание);

- по требованию приобретателя имущества, если оно по независящим от

него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что

он не в состоянии предоставлять отчуждателю обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям собственность

возвращается отчуждателю, а расходы по содержанию отчуждателя,

произведенные приобретателем имущества до расторжения договора, не

возвращаются.

В наше нелегкое время, когда при минимальной пенсии люди преклонного

возраста пытаются выжить, этот вид договоров прочно занял свою нишу в

договорных отношениях гражданского права Украины.

3.3. Договор мены жилого помещения.1

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в

собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является

одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного

предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены

применяются правила договора купли-продажи.

Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует

различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона,

предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в

ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать

имущество, если иное не предусмотрено договором.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам

одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего

имущества обеими сторонами.

Этот договор является как бы двойным договором купли- продажи, и

требования к нему соответственно такие же.

3.4. Договор дарения жилого помещения. 2

Право собственности на жилое помещение может возникнуть посредством

договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно

передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в

собственность. При наличии встречной передачи имущества или права любого

встречного обязательства договор не признается дарением, то есть

обязательно наличие безвозмездности передачи имущества.

Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной

форме и подлежит оформлению в органах нотариата.

Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его

вручения, символической передачи (вручение ключей от квартиры) либо

вручения правоустанавливающих документов.

Дарение - это договор , который предполагает волю дарителя и согласие

одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый вправе

в любое время до передачи ему дара отказаться от него в письменной форме

(если договор не зарегистрирован в БТИ)путем составления соглашения сторон

о расторжении договора, в случае если договор уже зарегистрирован в БТИ,

сторонам придется составлять новый договор дарения или оспаривать через

суд. При этом даритель может потребовать возмещения реального ущерба,

причиненного ему отказом , в связи с его расходами на письменное оформление

и регистрацию.

При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы

аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения. Запрещается

дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их

законными представителями: работникам лечебных, воспитательных учреждений

гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании,

супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов

местных Советов в связи с их должностным положением или в связи с

исполнением ими своих служебных обязанностей. Если договор дарения жилого

помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном

удостоверении нотариус должен взять от законного представителя

несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара.

В этом договоре все тоже что и в купле-продаже, только этот договор

безвозмездный.

3.5. Наследование жилого помещения. 1

Наследование жилых помещений, находящихся в собственности

наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место, если завещание не оставлено, если

завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано

недействительным. Предусмотрены две очереди признания наследников по

закону: в первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг

и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся

после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и

бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при

отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а

также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем

права наследования.

К числу обязательных наследников по закону относятся несовершеннолетние

или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг,

родители и иждивенцы умершего независимо от завещания. Они имеют право на

не менее двух третей доли наследства.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия

наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по

закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не

могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в

дальних родственных отношениях с наследодателем. Например, гражданка А

намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры своей дальней умершей

родственницы (гражданка А являлась племянницей умершей). Завещание

составлено не было и наследование должно было осуществляться по закону. Но

лица , имеющие право на наследование по закону отсутствовали. Гражданка А

не входила не в один перечень наследников по закону и обязательных

наследников, следовательно никаких прав на данное жилое помещение не имела.

И тем более, распоряжаться этим имуществом не могла из-за отсутствия на

него права собственности.

Жилое помещение может перейти в собственность гражданина путем

наследования по завещанию. Требование закона в отношении формы завещания

весьма строги. По общему правилу, завещание должно быть составлено

письменно с указанием места и времени его составления и собственноручно

подписано завещателем. Если завещатель не в состоянии подписать завещание

(в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам), по его

просьбе это может быть сделано другим гражданином (его называют

рукоприкладчиком) в присутствии нотариуса или другого лица, имеющего право

удостоверить завещание. При этом необходимо указать в завещании, почему

наследодатель не может сам его подписать.

Завещание должно быть нотариально удостоверено. Нотариальная форма

служит одним из непременных условий действительности завещания. Из этого

правила сделаны, однако, определенные исключения. При особых

обстоятельствах к нотариально удостоверенным приравниваются завещания,

удостоверенные указанными в законе должностными лицами. Сюда относятся:

а) завещания граждан, которые находятся на излечении в больницах,

других стационарных лечебно профилактических учреждениях, санаториях или

проживают в домах для престарелых и инвалидов. Такие завещания могут быть

удостоверены главными врачами, их заместителями по медицинской части или

дежурными врачами этих больниц, лечебных учреждений, санаториев, а также

директорами и главными врачами домов для престарелых и инвалидов;

б) завещания граждан, которые находятся во время плавания на

морских судах или судах внутреннего плавания. Эти завещания должны быть

удостоверены капитаном судна;

в) завещания граждан, которые находятся разведочных, арктических и

других подобных им экспедициях. Такие завещания удостоверяются начальником

этой экспедиции;

г) завещания военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении

в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях. Право

удостоверения таких завещаний предоставлено начальникам, их заместителям по

медицинской части, старшим и дежурным врачам этих военно-лечебных

учреждений;

д) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8