Право собственности граждан на жилье на Украине

местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения

за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и

существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий

строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая

подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья

можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной

документацией, под которой понимается вся совокупность проектных

документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной

документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и

территориальной организации производительных сил Украины, схемы расселения,

природопользования и территориальной организации производительных сил

крупных географических регионов и национально-государственных образований,

генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки

административно-территориальных образований.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве

личной собственности на отведенном земельном участке между исполкомом

городского совета с одной стороны и гражданином с другой. По договору

гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на

основании решения исполкома и закрепленный государственным актом на право

собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан

возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом,

утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном

участке разрешается строительство так называемых, надворных построек.

Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на

земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры,

является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для

которой он предназначался, право на земельный участок может быть

прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом

государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и

принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией,

застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить

обмен) другим лицам без разрешения исполкома.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право

на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком,

если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или

возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города

предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление

разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на

основании решения местных Советов по типовому или утвержденному в

установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет

застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному

удостоверению до начала строительных работ. Договор в случае спора, может

быть, расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку,

которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое

имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в

порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без

получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением

градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности.

Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой.

В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например,

если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке,

но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен

этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную

постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно

наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный

участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает

незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако право на самовольную постройку не может быть признано в любом

случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых

законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью

граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его

счет. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и

приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В

предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан

совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает

самовольного застройщика права требовать признания за ним права

собственности на постройку в судебном порядке.

Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после

регистрации дома в местных Советах.

Правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на

отведенном для этого земельном участке, являются: договор на застройку

индивидуального жилого дома на праве личной собственности,

зарегистрированный в органах местных советов; договор о предоставлении

земельного участка для строительства жилого дома на праве личной

собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в

нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами

коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к

этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об

отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного

строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных

правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро

технической инвентаризации (БТИ).

В данное время вопрос индивидуального жилищного строительства среди

большинства населения отнесен на второй план, в связи с большой

дороговизной строительных материалов, отводом земли, оплаты труда наемных

рабочих. В данное время строительством занимаются только преуспевающие

бизнесмены или верхние эшелоны власти госаппарата которые имеют немалые

средства и это является для них своеобразным вложением капитала. В

частности хотелось бы отметить южную часть полуострова, где в межсезонье

разворачиваются чуть ли не стройки века, и стоимость небольших коттеджей и

эллингов “под ключ” в престижном уголке южнобережья далеко переваливает за

десятки тысяч долларов.

1.2. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной

выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.

Ранее, при Советском союзе, широкое распространение получили жилищные и

жилищно-строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее

часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое

помещение.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для

строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для

приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.

ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной

администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются

собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного

жилого дома.

Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в

улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном

пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение

только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай

(паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не

имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а

обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе

из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и

ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в

пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной

собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего

собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания

приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом

местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с

иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым

помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за

которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего

собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК).

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать

со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому

постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае

нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого

жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме

государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом,

принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь

право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным

ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава

кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу

вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку) пайщики

становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них

всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами

кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может

подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества,

не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в

собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому

подобного имущества в кооперативном жилом доме). На практике многие

кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения

соответствующих изменений в учредительные документы, и после уплаты членами

полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры,

особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член

ЖК (ЖСК) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности,

путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку

возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение

связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не

требуется никаких других условий. Следует считать, что не зависимо от

содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива

этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество,

находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого

взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по

решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива

постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении

жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник

квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства

послужили основанием для признания судом недействительным решения общего

собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не

покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и

ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-

продажи кооперативных квартир.

С момента возникновения права собственности член кооператива

осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества

в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть

выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК (ЖСК).

В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о

наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива

становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса

или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры

на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам

факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет

за собой приобретение им права собственности на квартиру.

Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей

собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во

время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на

квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо

иметь в виду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением

без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также

без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на

квартиру.

В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не

обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение.

С утратой права быть членом ЖК (ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право

пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются

случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении

ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в

члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия

изолированных комнат в данной квартире.

Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в

члены ЖК (ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для

каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся

квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего

пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли

его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но

проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право

дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из

наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в

кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего

пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере,

соответствующем занимаемой площади. Следовательно, другие члены семьи, а

также лица, прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК), не вправе

претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они

могут получить ее только по наследству.

Совместная собственность возникает только в результате совместного

паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои

средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего

возмещения вложенных ими средств.

Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по

завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в

установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего

собрания поселяется новый жилец.

Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его

членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую

выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее

покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от

покупателя. Он не вправе требовать от ЖК (ЖСК) еще и возврата суммы паевого

взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь

постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда

же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются

обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий

стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного

правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного

участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не

существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на

квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей

собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел

имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность

пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами,

соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества

квартир, погашаются.

Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен

дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а

затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю,

фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется

оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими

членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК

выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся

на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8