Право собственности граждан на жилье на Украине

характеристика отчуждаемого строения.

Когда из справки-характеристики видно, что собственник, например,

жилого дома совершает его перестройку или пристройку, в том числе

перепланирование жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое

и, напротив, без соответствующего разрешения или без утвержденного проекта,

нотариусу представляется решение исполкома или соответствующей местной

администрации о разрешении совершить перестройку, пристройку,

перепланировку.

При отсутствии такого решения нотариус отказывается в заверении

договора отчуждения.

В случае вынесения решения соответствующим Советом народных депутатов о

приостановлении права частной собственности на землю по основаниям,

предусмотренным статьей 28 Земельного кодекса, договор отчуждения жилого

дома, дачи, другого недвижимого имущества, которые находятся на этом

земельном участке, может быть завершенным лишь в том случае, когда

отчуждение совершается на снос предприятию, организации или гражданину,

которым передается выкупленный земельный участок.

Договоры за несовершеннолетних, которым не исполнилось 15 лет, а также

от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, совершают

родители, усыновители, опекуны.1

Договоры от имени несовершеннолетних возрастом от 15 до 18 лет, а также

от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными,

могут быть совершены с

согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В этих случаях необходимо также представить согласие органа опеки и

попечительства на совершение сделки подопечным.1

Опекуны и попечители не вправе совершать дарение от имени подопечного.2

Поэтому представляется необходимым проверять наличие несовершеннолетних

детей у физического лица, отчуждающего имущество.

При заключении договора отчуждения на имущество, которое находится в

совместной собственности, необходимо согласие всех собственников этого

имущества или уполномоченных лиц.

Нарушение правил ст.114 ГК о праве преимущественной покупки части в

совместной собственности, путем продажи совладельцем своей части в

имуществе другим лицам, а не участникам этой совместной долевой

собственности является основанием для удовлетворения заявленных

своевременно (в течение 3-х месяцев) последним требований о переводе на

него прав и обязанностей покупателя.

Если дом или квартира были поделены между участниками совместной

собственности в натуре, правила ст.114 ГК не применяются.

Договоры отчуждения имущества супругов, которое принадлежит им на праве

общей совместной собственности, заключается с письменного согласия другого

супруга.

Договор об отчуждении имущества может быть заключен и без согласия

другого из супругов, если из правоустанавливающих документов, свидетельства

о браке и других документов видно, что указанное имущество является не

совместной, а частной собственностью супругов (приобретенной до регистрации

брака, полученное во время брака в наследство, в дар и другое).1

Договор об отчуждении имущества может быть заключен без согласия одного

из супругов в случае, если последний не проживает по месту нахождения

имущества и место проживания его неизвестно. Для подтверждения этого

обстоятельства должна быть представлена копия решения суда, которое

приобрело законную силу о признании другого супруга безвестно

отсутствующим.

Необходимо учитывать, что после расторжения брака в течение срока

исковой давности один из супругов может представить иск к другому о разделе

имущества.

В связи с этим договор отчуждения имущества, заключенный после

расторжения брака, может быть в судебном порядке признан недействительным.

При заключении договора отчуждения с обеспечением исполнения

обязательств стороны не всегда правильно применяют статью 195 ГК Украины о

задатке. В случае, если договор отчуждения недвижимого имущества, требующий

нотариальной формы, не был заверен нотариусом, а судом

отказано в признании его действительным, полученные стороной по расписке

деньги как задаток не могут быть признаны задатком, который за невыполнение

договора ответственная за это сторона, которая получила его, должна

выплатить другой стороне в соответствующем размере. Правила статьи 195 ГК

Украины распространяются на случаи, когда договор был заключен, а стороны

его не выполняют. В данном же случае договор не был заключен, поскольку не

соблюдено обязательной для этого нотариальной формы.

При заключении договора отчуждения жилых домов, квартир с участием

физических лиц необходимо уделить внимание вопросам выписки из отчуждаемых

жилых помещений лиц, ранее там проживавших. Неурегулированность вопросов

прописки, выписки и вопросов собственности на жилые помещения может

привести к ограничению права собственности граждан на жилое помещение. В

частности, в случае невыписки бывших владельцев из отчуждаемого жилого

помещения новый собственник не может прописаться в данное помещение и

поэтому не может в полной мере осуществлять право пользования указанными

помещениями. Целесообразно при заключении договора отчуждения жилых

помещений требовать от продавца справку из паспортного стола.

Отчуждение имущества производится по ценам, которые устанавливаются по

соглашению сторон. Но в соответствии с Инструкцией о порядке исчисления и

взимания государственной пошлины за нотариальное заверение договора

отчуждения жилых домов, дач, другого недвижимого имущества, которое

принадлежит гражданам на праве частной собственности, стоимость их

принимается в размере продажной собственности, но не ниже восстановительной

стоимости этих строений. За заверение договоров отчуждения гражданам домов,

которые принадлежат местным

Советам народных депутатов и другим предприятиям, организациям, сумма, с

которой исчисляется и уплачивается пошлина, определяется исходя из

фактической продажной стоимости строений, но не ниже балансовой стоимости с

учетом износа.1

В этом пункте я рассмотрел общие требования предъявляемые органами

нотариата к удостоверению договоров, ниже я раскрою содержание договоров

более детально.

3.1. Договор купли-продажи жилого помещения2 .

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых

помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна

сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в

собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять

этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для того чтобы названная сделка стала основанием возникновения права

собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда

условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и

дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в

случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет,

гражданин, не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном

объеме со времени вступления в брак).

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о

собственности на жилище в качестве собственников указаны

несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны

детства на любое отчуждение.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве

собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность

жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.

В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной

администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с

оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является

собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это

подтверждает.

Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо

один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о

праве на наследство.

Рассмотрим основные особенности этих документов. Регистрационное

удостоверение подразумевает, что квартира была приватизирована именно

продавцами. В этом документе могут быть указаны как доли, так и несколько

совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. На

данном документе должна стоять гербовая печать городского бюро технической

инвентаризации (БТИ), а также, должна стоять подпись начальника БТИ.

Нотариальные договора показывают, каким путем квартира перешла в

собственность. Одна из особенностей этих договоров состоит в том, что они

определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно

определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной

площади квартиры. Нередки случаи, когда владельцы квартир завышают размеры

жилой площади. Из договора можно узнать инвентаризационную оценку БТИ,

сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В

конце каждого договора должен стоять оттиск личной печати нотариуса (для

частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем,

должны стоять круглая гербовая печать БТИ и прямоугольный штамп,

подтверждающий регистрацию. В случае оформления договора у частного

нотариуса, кроме вышеперечисленных документов, необходимо наличие справки,

подтверждающей, что она не находится под арестом, не заложена или

запрещением не состоит, которую выдает государственная нотариальная

контора. В настоящее время на территории всей Украины вводится в действие

единая электронная база арестов и запрещений, что на мой взгляд лишняя

трата времени и средств. После проверки всех этих данных, можно смело

приступать к оформлению договора купли-продажи.

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с

момента регистрации сделки в БТИ. До регистрации нотариально

удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные

отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации,

то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или

судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его

аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору.

Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором

экземплярах договора и отметку в реестре. После же регистрации, договор не

может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о

расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом

перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или

следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время

фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой

регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по

требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации

перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от

регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до

государственной регистрации перехода права собственности не является

основанием для изменения отношений с третьими лицами.

Любое отчуждение или приобретение квартиры или дома, допускается в

нотариальном порядке. Удостоверение договоров об отчуждении квартиры

производится по месту нахождения этой квартиры. Несоблюдение правил об

обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры, делает

такой договор недействительным с последствиями,1 то есть сделка будет

считаться недействительной. Но, если одна из сторон полностью или частично

исполнила сделку, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны

признать сделку действительной. Причем, в этом случае, последующего

нотариального удостоверения сделки не требуется.

При удостоверении нотариусом сделок купли-продажи квартиры проверяется

наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое

имущество и справка о регистрации в БТИ.

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения.

Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания:

связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий

собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где

расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-

продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на

земельный участок, на котором расположено жилое помещение; договоры купли-

продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на

условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора

по приобретению жилых помещений в

многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки по купле-

продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение,

как правило, дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. По

договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости

передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой

недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное

договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть

земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право

на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право

собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем

продавцу на праве собственности, "допускается без согласия собственника

этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким

участком, установленным законом или договором. При продаже такой

недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей

частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.

Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров

купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации

только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не

возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в

случаях с покупкой дома.

Для оформления в нотариальном порядке договора купли-продажи, в

зависимости от его разновидности, требуются определенные документы.

Если проводить классификацию договоров купли-продажи по предмету, то в

зависимости от того, какие жилые помещения отчуждаются, можно выделить

следующие виды договоров и определенные для каждого из них, предоставляемые

нотариусу документы:

купля-продажа приватизированных квартир: договор о передаче жилья в

собственность граждан, зарегистрированный в органах местных Советов,

свидетельство о собственности на жилище, справка районного (городского) БТИ

об оценке стоимости жилья.

кооперативные квартиры с выплаченным паем: свидетельство собственности

на жилье, справка ЖСК о сумме выплаченного пая,

жилые помещения, приобретенные в порядке наследования: свидетельство о

праве на наследство, свидетельство о собственности на жилище, справка БТИ

об оценке стоимости.

комнаты в коммунальных квартирах: свидетельство о собственности на

комнату (с указанием ее размера и общей площади), справка из жилищно

эксплуатационной конторы (ЖЭК) об оплате коммунальных услуг, договор

передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в органах местных

Советов, соглашение об определении долей, заверенное нотариально и

зарегистрированное в органах местных Советах, справка-характеристика БТИ

об оценке стоимости коммунальной квартиры, с указанием размеров долей всех

ее собственников, заявление всех соседей-собственников, что они не

возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной

покупки продаваемой комнаты за указанную договорную цену.

Правоустанавливающим документом на жилой дом, кроме договоров купли-

продажи, мены, свидетельства о праве на наследство, договора дарения,

служит типовой договор застройки частного индивидуального дома. В случае,

когда дом переводится из садовых участков в индивидуальное жилое

домовладение с присвоением почтового адреса, помимо типового договора

застройки индивидуального жилого дома, должен быть акт приемки-сдачи этого

дома. Он выдается архитектурным отделом города или района, домовая книга.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится

в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий.

Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей

собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и

удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8