Дипломная работа: Особенности реализации государственной жилищной политики

2.3 Особенности и проблемы реализации жилищной политики Санкт-Петербурга

Под жилищной политикой субъекта следует понимать совокупность оказываемых органами исполнительной и законодательной власти региона управленческих воздействий на жилищную сферу с использованием тех или иных способов (лимитирование, стимулирование, диктование, консультирование) и законных средств (законодательство, институциональные преобразования, ресурсы воспроизводства) для достижения целей устойчивого развития.

Современная социально-ориентированная и эффективная жилищная политика должна носить высоко диверсифицированный характер, включать элементы различных моделей и быть адаптирована к конкретным условиям города, в котором она будет реализована. В Санкт-Петербурге социальная ориентация должна быть достаточно высокой, что не исключает разработки современных экономически эффективных механизмов и интенсивного вовлечения граждан как в процесс принятия стратегических и тактических решений, так и в процесс их реализации, в том числе и путем использования собственных ресурсов.[14]

Что касается Санкт-Петербурга то следует отметить, что за последние семь лет ситуация улучшилась по разным направлениям деятельности в жилищной сфере, было сделано многое для развития жилищной политики Санкт-Петербурга. Далее будет рассмотрена реализация жилищной политики по ее основным направлениям и отражены основные показатели деятельности органов государственного управления Санкт-Петербурга:

ü капитальный ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга;

ü решение жилищных проблем ветеранов, блокадников, инвалидов и многодетных семей;

ü расселение коммунальных квартир;

ü решение жилищных проблем горожан, живущих в общежитиях;

ü решение жилищных проблем городских очередников;

ü доступное жилье бюджетникам и молодежи;

ü расселение домов первых массовых серий.

Решение жилищных проблем ветеранов, блокадников, инвалидов и многодетных семей.

Серьезное влияние на рынок недвижимости оказала инициатива правительства Санкт-Петербурга по улучшению жилищных условий ветеранов. По данным Жилищного комитета, с 1 января 2009 по 22 января 2010 г. улучшены жилищные условия 5240 ветеранам. В их числе 1545 ветеранам оформлены документы на право вселения в жилые помещения.

 В течение года в целях улучшения жилищных условий ветеранов войны на аукционах Фонда имущества в собственность города было приобретено у застройщиков 2092 однокомнатных квартиры. Жилье приобреталось в строящихся многоквартирных домах в высокой степени готовности. Приобретенное жилье предварительно распределено по районам города в соответствии с их потребностями. В частности, у ООО «СК «Дальпитерстрой» приобретено 730 квартир, в том числе 459 в пос. Пригородный (Выборгский район, Парголово), где жилой комплекс будет сдан в середине декабря. В Шушарах (Пушкинский район) у той же компании приобретено 150 квартир в домах со сроком ввода в декабре и 116 - со сроком ввода в марте 2010 г.

В Приморском районе приобретено 134 квартиры у ЗАО «Ойкумена» на Туристской ул. (дом сдан в эксплуатацию) и 123 квартиры у ЗАО СК «Росстрой» (срок ввода в декабре).

В Невском районе город приобрел 300 квартир у ООО «ГДСК» в доме на Народной ул. (срок ввода в марте 2010 г.) и 5 квартир у ЗАО «Ленстройтрест» на Октябрьской наб.

В Московском районе 7 квартир для ветеранов приобретены у ЗАО «Трест N36» в новом доме на Витебском пр., где строительство завершено, и 21 - на Пулковской ул. у станции метро «Звездная» у ЗАО СК «Росстрой».

Еще 32 квартиры приобретено в Петродворцовом районе (Стрельна, Львовская ул.) у ЗАО «47-й трест» в доме, ввод которого запланирован в марте.

Наконец, в Красносельском районе, на ул. Доблести у Южно-Приморского парка, приобретено 740 квартир в трех домах, возведение которых в марте завершит ООО «ГДСК». До конца

2010 г. жилищные условия смогут улучшить и те ветераны, кто был принят на жилищный учет после 1 марта 2005 г. Поэтому стоит предполагать, что влияние этой программы еще будет ощутимо.

Расселение коммунальных квартир.

С 2008 года реализуется целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», которая рассчитана на период до 2016 года и впервые предусматривает комплексный подход к расселению «коммуналок» с использованием различных способов государственного содействия и участия инвесторов. Ее реализация позволит до 2011 года улучшить жилищные условия 56 500 семей, из которых 40 500 семей городских очередников.

Только за 2008-2009 годы оформлены документы на предоставление социальных выплат для расселения 920 квартир, из которых 568 уже расселено, а из остальных жители переедут в отдельные квартиры до конца текущего года.

К 2016 году будет расселено 57,5 тысяч коммунальных квартир и улучшены жилищные условия 97 тысяч петербургских семей. Программа «Расселение коммунальных квартир» продвигается медленнее других в связи со сложностью поиска инвесторов. Жилищный комитет провел 9 конкурсов с этой целью. Очередной конкурс назначен на 23 июня. Значительная часть жителей «коммуналок» улучшает свои условия за счет участия в других программах. В то же время юридическими лицами расселено уже 3500 квартир. В Комитете рассчитывают на дальнейшее развитие этой схемы. Завершить реализацию программы удастся к 2017 г.

Решение жилищных проблем горожан, живущих в общежитиях.

В 2003 году в Петербурге было около тысячи общежитий. По состоянию на 1 января 2008 года в государственной собственности Санкт-Петербурга находилось всего 360 общежитий. За период 2003-2009 годов ликвидировано 300 общежитий, из которых 244 переведены в жилые дома, а в 56 произведена реконструкция с расселением жильцов за счет средств инвесторов. До 2010 года 214 общежитий будут включены в жилищный фонд социального использования.

Решение жилищных проблем городских очередников.

За период с 2003 по 2009 года городская очередь сократилась более чем на 60 тысяч семей. До 2011 года планируется сокращение городской очереди более чем в два раза – на 130 тысяч семей. Реализация всех направлений жилищной политики Санкт-Петербурга позволит до 2011 года улучшить жилищные условия 80 % граждан льготных категорий, состоящих на жилищном учете, и более чем 50 % граждан, состоящих на жилищном учете.

Доступное жилье бюджетникам и молодежи.

Сегодня в Санкт-Петербурге реализуются программы «Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002 – 2012 годы».

Растет объем бюджетных средств, выделяемых на реализацию этих программ. Так, на программу «Молодежи доступное жилье» в 2009 году выделено почти в 4 раза больше средств, чем в 2008 году, а по сравнению с первым годом реализации программы – в 53 раза. В 2009 году субсидии по программе «Молодежи – доступное жилье» получили более полутора тысяч молодых семей. До 2010 года программа позволит оказать государственное содействие трем тысячам участников программы. Финансирование РЦП Петербурга «Молодежи – доступное жилье» в 2010 г. будет увеличено на 500 млн. рублей

В 2010 г. государственная поддержка в улучшении жилищных условий будет оказана 1677 молодым семьям: 1377 – будут предоставлены социальные выплаты для строительства или приобретения жилых помещений и 300 – смогут приобрести жилье в рассрочку на условиях программы. Так как увеличение финансирования предлагается осуществить за счет перераспределения бюджетных средств с РЦП «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», проект не требует дополнительного городского финансирования».

Важно, что сегодня приняли изменения в закон «О целевой программе Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье». Если раньше субсидии или социальные выплаты предоставлялись участникам программы для оплаты части стоимости жилого помещения, приобретаемого у любых физических и юридических лиц, кроме оператора программы, то теперь данные ограничения сняты. Таким образом, субсидия или соц.выплата может быть потрачена на оплату не только части, но и полной стоимости жилья, при этом оно может быть приобретено за счет любых источников не только у физических и юридических лиц, но и у оператора программы».

Целевая программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» приобрести жилье в рассрочку до десяти лет, фактически став собственником квартиры за 70 % ее себестоимости, а остальные 30 % стоимости квартиры будут оплачены безвозмездно из городского бюджета. Будет расширено финансирование программы обеспечения жильем работников бюджетной сферы. В 2010г. объявленный Годом учителя, правительство Санкт-Петербурга приняло решение обеспечить жильем всех участников программы из сферы образования. В настоящее время в городской очереди на жилье состоит 773 семьи преподавателей. Все они будут обеспечены жильем в рамках реализации программы «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» до 1 января 2011 г. В 2009 г. в рамках программы очередникам-бюджетникам было предоставлено 690 квартир. Правительство города поддержало эту инициативу Жилищного комитета, несмотря на то, что она потребует увеличения бюджетного финансирования.

Благодаря программе «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» до 2011 года 10 тысяч семей городских очередников смогут улучшить свои жилищные условия.

Объем средств, выделенных по программе ипотечного кредитования, с 2005 по 2009 год вырос почти в 13 раз. Объем финансирования петербургских жилищных программ в 2010 г. составит 3,1 млрд. рублей

Законодательное собрание города приняло в I чтении законопроект «О внесении изменений и дополнений в отдельные законы Санкт-Петербурга», предусматривающий увеличение финансирования городских жилищных программ в 2010-2012 гг.

Общий объем финансирования РЦП «Молодежи – доступное жилье» на эти годы составит 5,316 млрд. рублей. В том числе, в 2010 г. – 400 млн. рублей, в 2011 г. – 750 млн. рублей и в 2012 г. – 1 млрд. рублей. Дополнительно к этим суммам из бюджета планируется выделить 66 млн. рублей на субсидии по случаю рождения (усыновления) ребенка.

Кроме того, законопроект предусматривает выделение в 2010 г. дополнительных 100 млн. рублей (сверх ранее запланированных 250 млн.) на увеличение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», которое занимается оформлением кредитов на жилье.

На финансирование РЦП «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» в 2010 г. планируется направить 1 млрд. рублей, на реализацию РЦП «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» - 0,8 млрд. рублей и на РЦП «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» - 0,6 млрд. рублей.

Таким образом, в целом на реализацию жилищных программ Петербурга в 2010 г. будет направлено 3,1 млрд. рублей.

В Санкт-Петербурге заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Вместе с тем слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти Санкт-Петербурга и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.[15]

Мировой кризис охладил рынок жилья и ипотеки России. Но он не простудится, а выйдет из беды закаленным, как считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Общемировые тенденции оказали влияние на наш рынок, но это отнюдь не однозначно негативная, как это часто представляют. Ситуация, конечно, сложная – и в строительстве, и в ипотеке. Это системный и глубокий кризис, который будет углубляться и принесет значительные отрицательные последствия рынку недвижимости России.

Сложившаяся ситуация имеет и положительные стороны. Кризис несколько отрезвил наших участников рынка, которые, видимо, рассчитывали, что цены на жилье будут неизменно расти, как и доходы граждан, а уровень инфляции будет планомерно снижаться. Мало кто закладывал в свои бизнес-планы риски, связанные с возможными финансовыми проблемами. Теперь всем стало ясно: российский бизнес должен более взвешенно и обоснованно оценивать существующие риски и эффективно управлять ими

В первом полугодии 2008 года рост объемов стройки составил лишь около 3% по сравнению с аналогичным периодом 2007-го. Однако на данную динамику можно взглянуть и по-другому. В прошлом году основной прирост объемов жилищного строительства дали четыре региона-лидера: Москва и Московская область, Петербург и Краснодарский край (на них приходилось 35% введенных площадей). В первом полугодии 2008 года они показывали отрицательную динамику, что, в общем, закономерно, учитывая, какой серьезный рост наблюдался там в последнее время. Зато другие регионы, бывшие ранее в числе аутсайдеров, продемонстрировали хорошие показатели (в среднем 16% роста за первое полугодие). Получается, что наращивание объемов ввода жилья продолжается, просто «центр тяжести» сместился на периферию. И это очень позитивная тенденция.

В дальнейшем увеличение объемов жилищного строительства продолжится. План на 2010 год – 83 млн. кв. м жилья, 2012 – 100 млн., 2020 – 142 млн.

Последствия кризиса уже ощутили на себе сотни, если не тысячи российских заемщиков

В особо сложном положении оказались мелкие и средние банки. Проблемы с привлечением дополнительных средств испытывают и крупные кредиторы.

Ставки по ипотеке выросли. К тому же ушли с рынка слишком лояльные предложения – без первоначального взноса, с неподтвержденным доходом. Но последнее, скорее, положительный, нежели негативный момент.

Ипотека – инструмент приобретения жилья для людей со стабильным доходом, пока – достаточно высоким, в перспективе – со средним. Для остальных категорий граждан необходимо развивать другие формы улучшения жилищных условий, например – некоммерческое кооперативное строительство, аренду муниципального жилья или использование механизмов государственной поддержки.

– Итак, качество ипотечных портфелей российских банков повысится благодаря кризису. Но как быть с плановыми показателями? Ведь ужесточение андеррайтинга сократит число тех, кому доступен кредит.

– Судя по данным за первые два квартала 2008 года ситуация на ипотечном рынке не катастрофичная (см. диаграмму 1). Тем более что замедление темпов роста объемов жилищного кредитования произошло бы и без кризиса, пусть, правда, и не в таких масштабах, как это случилось. Возникнув с нуля, наш рынок ипотеки рос фантастическими темпами, но подобная динамика не может сохраняться бесконечно.

Что касается доли семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, то она в целом растет в соответствии с планами Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Так, в 2004 году данный показатель составлял 9%, в 2007-м – уже 18% (при плановых 17%), 21% к концу 2008 года. К 2010 году согласно поставленной нацпроектом задаче улучшения жилищных условий за счет собственных средств и ипотеки будет доступно жилье 30%, а к 2020-му – 60% граждан. То есть нам предстоит изменить нынешнюю ситуацию на диаметрально противоположную.

Диаграмма 1

Объемы ежеквартально выдаваемых ипотечных кредитов в 2006–2008 годах, условные кв. м

– Существует такой параметр, как коэффициент доступности жилья. Он показывает соотношение между стоимостью средней стандартной квартиры и среднегодовым доходом семьи. Сегодня его среднее значение составляет 5,3 года

– В Федеральной целевой программе «Жилище» записано, что в 2010 году коэффициент доступности жилья должен составить 3 года. Но, по расчетам, достаточно выйти на уровень 3,8 к 2020 году. Тогда более половины граждан России будут иметь возможность приобретать более просторное и качественное жилье.

Это отнюдь не нереальная цель. Однако чтобы ее достичь, потребуется решить ряд основных проблем развития жилищной сферы. В частности, необходимо устранить дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, решить проблему высокого уровня износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, разобравшись при этом с ветхим и аварийным жильем. К существующим негативным факторам также следует отнести низкие темпы обеспечения очередников социальным жильем, а также недостаточные темпы исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

– Сегодня многие покупатели заняли выжидательную позицию. Он полагают, что нестабильность на финансовых рынках приведет к падению в России цен на жилье.

– В среднем значительного снижения цен не произойдет, хотя ситуация будет разная по регионам, ведь рынок недвижимости по сути имеет локальный характер. Максимум – небольшая корректировка, да и то не для всех сегментов жилья. То, что мы сейчас наблюдаем на рынке, – это вполне нормальная, экономически обоснованная ситуация. А вот если цены на квартиры двинутся вниз, тогда будет действительно кризис. Причем в сфере не только ипотеки, но и жилищного строительства.

Наши политики обещают тем или иным способом повлиять на цены жилой недвижимости (в сторону удешевления). Нельзя так грубо вмешиваться в объективные рыночные процессы. Необходимо очень осторожно – путем корректировки объемов спроса и предложения – создавать условия, при которых жилье дорожает постепенно, в рамках инфляции. Тогда не будет увеличиваться разрыв между доходами граждан и стоимостью квадратного метра, а при условии роста реальных доходов этот разрыв будет сокращаться.

По той же самой причине крайне осторожно должен действовать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который аккумулирует неэффективно используемые федеральные земли и будет передавать их под жилищное строительство. Если одновременно вывести на региональные рынки слишком много участков, это может сильно снизить стоимость земли

– Допустим, к 2020 году 60% населения получит возможность приобретать стандартное жилье с помощью ипотечного кредита. Но остается еще 40% граждан, которым нужно предлагать какие-то другие инструменты.

– Для 10–15% россиян, единственным возможным вариантом будет наем социального жилья. А для остальных 25–30% возможны такие способы решения проблемы, как приобретение дополнительной комнаты с помощью ипотечного кредита, покупка или строительство индивидуального жилья с помощью государственных субсидий, участие в жилищно-строительных кооперативах и др.

В итоге мы должны получить следующую картину (см. диаграмму 2). В 65–67% объектов жилищного фонда к 2020 году будут проживать собственники, а в остальном жилфонде – наниматели квартир и комнат у физических или юридических лиц (15%), члены жилищных кооперативов (3%), наниматели социального жилья (13%).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6