Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Пояснение по корректировкам

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.

Корректировка на местоположение

Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.

Корректировка на материалы стен дома

Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры – панельные, корректировка не проводится.

Корректировка на этаж

Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу – Таблица 17.

Таблица 17 Расчет корректировки на этаж

Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.

Корректировка на площадь квартиры

Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.

Корректировка на планировку квартиры

Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.

Корректировка на отделку и состояние квартиры

Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.

Корректировка на наличие телефона

Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.

Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Определение потерь от недоиспользования

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9–10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.

Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:

Таблица 18 – Расчет коэффициента недозагрузки

Определение величины операционных расходов

Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации

За основу установления величины коэффициента капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Таблица 19 – Расчет коэффициента капитализации

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13