Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
В
соответствии с таблицей 10 линейная модель регрессии рассчитанный по формуле №6
данной работы, имеет следующий вид:
.
Из расчетов
следует, что коэффициент определенности R2 = 0,73, то есть
построенная модель объясняет 73% дисперсии аналогов, что является допустимым
экономической задачи результатом. Значимость коэффициента регрессии (Fрасч)
и стандартной ошибки (/t/расч) большинства регрессионных
коэффициентов подтверждается. Итак, вычислим рыночную стоимость 1 кв. м.
объекта оценки, которая составит 26 130 руб./кв. м. Тогда рыночная стоимость
объекта оценки общей площадью 44,5 кв. м. составляет: 1 162 797 рублей. Расчет
рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж. Из перечня
выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации отобраны
следующие двухкомнатные квартиры:
Таблица 11 –
Описание объектов-аналогов
№ п.п |
Адрес объекта |
Цена предложения руб. |
Описание |
Источник информации |
1 |
ул. Петухова |
1 150 000 |
2-х ком. типовая квартира,
расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая /
кухня): 44/30/6.
Сан. узел совмещенный,
балкона нет.
Состояние
удовлетворительное.
|
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
АН «Центральное»
тел. 344–60–00
|
2 |
ул. Зорге |
1 100 000 |
2-х ком. типовая квартира,
расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая /
кухня): 44/31/6.
Сан. узел совмещенный,
балкона нет.
Состояние
удовлетворительное.
|
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
тел. 342–99–53
|
3 |
ул. Петухова |
1 100 000 |
2-х ком. типовая квартира,
расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая /
кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный,
есть балкон.
Состояние
удовлетворительное.
|
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
тел. 342–99–53
|
4 |
ул. Петухова |
1 120 000 |
2-х ком. типовая квартира,
расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая /
кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный,
есть балкон.
Состояние
удовлетворительное.
|
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
АН «Альт-Н»
тел. 222–54–51
|
Расчет
стоимости объекта оценки представлен в виде таблицы 12. Таблица 12 включает в
себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и
объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится
корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от
показателей (лучше или хуже):
Отрицательная
поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект
превосходит оцениваемое имущество.
Положительная
поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает
оцениваемому имуществу.
Элементы
сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют
факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим
элементам сравнения:
Последовательно:
передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи;
рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На
независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические
характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии;
конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка
квартиры; и др.
Для данного
отчета объекты сравнения по элементам сравнения последовательных корректировок,
и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам;
использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж /
этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в
сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения
продаж не приводятся.
Корректировка
на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения.
Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе
предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер
предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке
недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов
с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Корректировка
на месторасположение. Под месторасположением понимается степень
привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных
потоков, близости деловых центров. Данные параметры для каждого объекта
сравнения детально рассмотрены и проанализированы оценщиком. Все
объекты-аналоги по местоположению сопоставимы с объектом оценки и,
следовательно, размер корректировки для них составил 0%.
Корректировка
на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является
ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой
недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона,
дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон. Для расчета корректировки на этаж
объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу.
Расчет
корректировки на наличие балкона / лоджии представлен в Таблице 12.
Объекты сравнения |
Цена предложения, руб./кв.
м. |
Корректировка, % |
Источник информации |
2-х комнатная квартира
типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади
(общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена
предложения: 1 250 000 руб.
|
28 409 |
4,0 |
АН «Палитра», тел. 216–20–03 |
2-х комнатная квартира
типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади
(общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена
предложения: 1 300 000 руб.
|
29 545 |
АН «Жемчужина Сибири»,
тел. 344–82–88 |
1-на комнатная квартира
типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади
(общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена
предложения: 850 000 руб.
|
26 563 |
5,9 |
АН «АИЦН», тел. 261–15–00 |
1-на комнатная квартира
типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади
(общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена
предложения: 900 000 руб.
|
28 125 |
АН «НИАН», тел. 227–05–89 |
2-х комнатная квартира
типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади
(общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена
предложения: 1 200 000 руб.
|
27 907 |
4,2 |
АН «Подсолнух», тел. 212–51–40 |
2-х комнатная квартира
типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади
(общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена
предложения: 1 250 000 руб.
|
29 070 |
АН «Альт-М», тел. 222–54–51 |
3-х комнатная квартира
улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона
нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная.
Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации:
|
29 412 |
4,0 |
АН «Выбор плюс», тел. 340–89–89 |
3-х комнатная квартира
улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон
есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная.
Цена предложения: 2 600 000 руб.
|
30 588 |
АН «Гор. жил. инвест.
компания», тел. 211–95–28 |
Среднеарифметическое
значение, %
|
4,5
|
|
|
Объекты-аналоги
№1 и №2 по данному критерию сопоставимы с объектом оценки и, следовательно,
размер корректировки для них составил – 0%. Объекты-аналоги №3 и №4
превосходят по данному критерию объект оценки, поэтому корректировка для них
составит -4,5%.
За единицу
сравнения взят 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры.
Расчет
стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице
13.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
|