Пути совершенствования ипотечного кредитования

Анализируя представленные в таблице данные можно сделать вывод, что на протяжении последних двух лет объемы кредитования физических лиц увеличиваются значительными темпами. Так, за два года общий прирост остатка срочной ссудной задолженности составил 14 409 108 тыс. руб., что в 2,13 раз больше чем на начало 2009 года.

Общую динамику роста кредитования физических лиц можно посмотреть на рисунке 2.12.

Рис. 2.12. Кредитование физических лиц Сибирским банком Сбербанка России на 01.01.08- 01.01.10 гг.

Рис. 2.13. Структура ссудной задолженности населения на 01.01.2008

Рис. 2.14. Структура ссудной задолженности населения на 1 января 2009 года.

Рис. 2.15. Структура ссудной задолженности населения на 1 января 2010 года.

По состоянию на 01.01.2010 года остаток срочной ссудной задолженности по кредитам, предоставленным Сибирским банком Сбербанка России юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица в рублях и иностранной валюте, сложился в размере 35 533 млн. руб.

На следующей стадии анализа необходимо также иметь общее представление о процентных ставках по кредитам и о динамике некоторых обязательных экономических нормативов. На 14 апреля 2010 года данные по кредитам представлены в таблице 2.11.

Таблица 2.11.

Кредитование физических лиц на 14 апреля 2010

Необходимо отметить, что на протяжении последних двух лет несколько раз происходило понижение процентных ставок по кредитам, как правило на 1%- 2 % пункта. Так на 1 января 2010 года процентная ставка по кредиту на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости составляла - 18% в рублях и 14% в $ США, в настоящий момент кредиты, предоставляемые на покупку жилья предоставляются на более выгодных условиях: увеличен срок кредитования до 20 лет, снижена процентная ставка до 13% и зависит от срока кредитования; процентные ставки по кредитам «на неотложные нужды» также снижены: в 2008 году кредиты предоставлялись под 16-19%%, в зависимости от срока кредитования, с августа 2009 года кредиты на «неотложные нужды» предоставляются под 14-17%% .

Данный этап проводится по следующим направлениям. В первую очередь рассчитывается ряд показателей, характеризующих удельный вес доходов от операций кредитования в различных величинах. Для удобства, данные показатели рассчитаны в таблице 2.12.

Таблица 2.12.

Доходность кредитного портфеля

За последние два года произошло реальное уменьшение доходности кредитного портфеля банка, хоть и на небольшие величины. С одной стороны, это является отрицательным моментом, с другой стороны, это можно в некоторой степени объяснить тем, что произошло увеличение доли других доходов банка, а также снижением процентных ставок. Снижение процентных ставок явилось следствием снижения ставки рефинансирования, а также стремлением банка сохранить конкурентоспособность и сделать свои кредиты доступными для клиентов.

Кроме того, представляется целесообразным определить удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов по предоставлению денежных средств. Эти данные отражены в таблице 2.13.

Таблица 2.13.

Удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов по размещению денежных средств.

Наибольший удельный вес занимают доходы, полученные от размещения средств в кредиты юридических лиц и физических лиц-предпринимателей - на их долю приходиться 59%., второе место занимают доходы, полученные от перераспределения СКР – 25,1%. Кроме того, необходимо отметить, что за анализируемый период произошло уменьшение удельного веса этих доходов в общей сумме доходов полученных от кредитования, в то время как удельный вес доходов от средств, размещенных в кредиты физических лиц, увеличился на 2,6%. Это еще раз подтверждает тот факт, что за последние два года происходит значительное и динамичное развитие кредитования физических лиц. Увеличиваются не только объемы и доходы от этого вида кредитования, но также появляются и новые виды кредитов, предоставляемых на достаточно приемлемых условиях.

2.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования работников учреждений культуры в Сибирском банке Сбербанке России

Сегодня развитие жилищной ипотеки для работников учреждений культуры в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты - 17% и выше, короткий срок выплаты долга - от нескольких месяцев до 10 и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга - до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

- сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;

- быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента.;

- привлечение инвестиций в строительство нового жилья;

- усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;

- достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;

- упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

- сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

- развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;

- создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги, на мой взгляд, законодатели прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

• создание правовой основы рынка жилья;

• увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

• увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв.м.;

• увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.

В качестве рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования работников культуры мы предлагаем разработать две программы.

1. Кредит «Молодая семья 2011г.»

Кредит «Молодая семья 2011 г.» призван решить жилищную проблему молодых семей – работников культуры, в которых хотя бы один из супругов моложе 30 лет (либо неполной семьи с ребенком, при условии, что родитель не достиг 30-ти летнего возраста). При этом, при определении размера кредита может учитываться не только совокупный доход супругов, членов молодой семьи, но и их родителей. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных условиям одной из трех перечисленных выше программ жилищного кредитования, выбранной заемщиком/созаемщиками. При этом, молодым семьям при наличии ребенка достаточно иметь всего 5% собственных средств.

Банк может предоставлять отсрочку заемщику/созаемщикам в погашении основного долга по кредиту в случаях, предусмотренных, а также при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора на срок до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. При этом суммарный период предоставленных отсрочек не может превышать пяти лет.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6