Пути совершенствования ипотечного кредитования

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.

Несмотря на степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и в промышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимся резервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки - 60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производства в течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн. кв. м.).

Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют, что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).

В начале 2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1 полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов - 48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].

Отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главная особенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит в феномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в 1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжается до сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек, постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствием жилья.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование в России ограничивается в своем развитии следующими факторами:

• неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного

кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].

Чтобы преодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решить множество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.

Еще одна весомая проблема - это отсутствие в СМИ доступной полноценной информации об ипотеке. Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. А ведь высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов.

Также требуют срочного решения и проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет.

В качестве примера можно рассмотреть Нижегородскую область, где в целях активизации жилищного строительства было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм [36, c.99].

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит в России как один из видов банковского кредитования очень остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политики государства. В заключении можно отметить что, повышение уровня обеспеченности населения жильем во всех странах решается с помощью механизма ипотечного кредитования.

Ипотека - понятие разностороннее и многогранное, что объясняет большое количество ее отличительных черт, из которых выделяются ее главные принципы: гласность, специальность, достоверность, старшинство, бесповоротность. Классификация ипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируются законодательными и нормативными документами.

Из проделанных исследований можно сделать вывод о том, что на данном уровне развития экономики для граждан Российской Федерации не выгодно решать жилищные проблемы с помощью ипотеки, т.к. в конечном итоге переплачивается 63% вместо предполагаемых 12,5% от первоначального займа. Поэтому к решению об ипотечном кредитовании нужно подходить с четким расчетом, что будет более выгодным для населения в конкретных обстоятельствах.

Из полученных данных можно сделать главный вывод, что ипотечное кредитование в России еще не совершенно и особо остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политике государства.

Глава 2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России)

2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России

Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О. ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сфере кредитования населения.

Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке кредитования населения можно увидеть из таблицы 2.1.

Таблица 2.1.

Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков в Томской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на 01.01.2010 г.

Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономике за последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и на повышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал росту объемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие и совершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальной сети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009 годах.

Необходимо также отметить то, что основная часть предоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные 32% и 13% - соответственно на Кемеровскую и Томскую.

Таблица 2.2.

Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб.