Категории земель. Земли поселений

водных путей нельзя застраивать полосу земли, оставляемую для нужд

судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он

может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для

обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли

накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта,

природного памятника.

«Основными положениями Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1

июля 1994 года», утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22

июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются

следующие публичные сервитута, обязывающие собственников земельных участков

обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего

пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной

инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка

в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и

подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для

ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может

осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с

федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания

определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими

и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в

целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено

многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного

города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать

постройки выразительных, в том числе высотных, зданий. Если городской

квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание

«дымящего» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы

предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в

застраиваемых кварталах. Поэтому, независимо от желания собственника или

собственников земли, часть отведенной для застройки местности должна

остаться незастроенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона

(такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок

мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении),

то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие

учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий

высоковольтных передач, газопроводов высокого давления.

Для жилой и иной застройки «противопоказаны» земли, которые могут

подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям,

земли, подверженные оползневым процессам.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится

долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные

или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери,

допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории.

Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и

выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на

застройку, посадку деревьев, устройство прудов/производство прочных

земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при

прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на

пользователей земли накладываются Ограничения в части развития и улучшения

своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и

для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания

не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных

объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов,

при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных

ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще

утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов.

Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более Детальные)

проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов

и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой

зависимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные

резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель,

об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем

законодательстве (кроме, например, законодательства города Москвы) не

предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах

тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.

Поскольку земли поселений находятся в ведении местных исполнительных

органов власти, они планируют, зонируют и организуют использование и охрану

своих земель.

Граждане, а также предприятия, желающие получить землю, должны прежде

всего обратиться в местную администрацию по месту нахождения земельного

участка. Эти же органы ведут государственный учет земель и контроль за их

правильным использованием, рассматривают связанные с этим конфликты.

Взаимодействие органов государственной власти и управления Российской

Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления

в области градостроительной деятельности осуществляется, как это определено

ст. 21-23 Градостроительного кодекса РФ, путем совместной разработки и

реализации федеральной градостроительной политики, соответствующих

республиканских и межрегиональных градостроительных программ и прогнозов,

проектов нормативных актов, обеспечивающих благоприятные условия проживания

населения, а также создания банков данных о состоянии территорий, поселений

и ведения градостроительного (территориального) кадастра.

Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах

своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на

своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов

ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области

финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и

реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы

формирования промышленных, рекреационных и других функциональных зон и

объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного

наследия и окружающей среды.

В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с

согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной

документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение

градостроительных нормативов и экологических требований, установленных

федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения

окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихся

основными градостроительными документами. Разрабатываются эти планы и

проекты в форме следующих документов. На федеральном уровне - Основные

положения Генеральной схемы расселения на территории РФ и Основные

положения схем градостроительного планирования развития частей территории

Российской Федерации. Эти документы утверждаются Правительством РФ. В них

учитываются взаимные интересы Российской Федерации, ее субъектов, а также

устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской

Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 21, 28

Градостроительного кодекса РФ).

Статья 28 Градостроительного кодекса, определяя назначение

градостроительной документации, устанавливает, что градостроительная

документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов

Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) и

частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная

документация уровня субъекта Российской Федерации) включает территориальные

комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий

республик, краев, областей, автономной области, автономных округов,

пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы

градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской

Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планировании

развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий

субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов

субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области

градостроительства.

Градостроительная документация о градостроительном планировании

развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных

образований включает:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования

развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей,

сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других

муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и

сельских поселений включает: проекты планировки частей территорий городских

и сельских поселений (далее - проект планировки); проекты межевания

территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и

других элементов планировочной структуры городских и сельских

поселений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует

определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в

соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами.

Градостроительная документация любого вида включает текстовые и графические

материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на

разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее

согласования и утверждения устанавливается в соответствии с законами и

иными нормативными правовыми

актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми

актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами

органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной

экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных

законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе. Так,

обязательными условиями для утверждения градостроительной документации

любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-

эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения

органов охраны памятников культуры в случаях, определенных

законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других

заинтересованных государственных органов

с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании

задания, выданного заказчиками - соответствующими органами государственной

власти, органами местного самоуправления (или по согласованию с ними).

Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого

вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную

градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения

обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в

результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на

конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида

подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства

для регистрации и хранения.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется

при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном

федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Решение органов государственной власти и органов местного

самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или

о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной

документации любого вида подлежат опубликованию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного кодекса, генеральный план

-градостроительная документация о градостроительном планировании развития

территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается

в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной

документацией федерального уровня и уровня субъектов Российской Федерации.

Генеральный план является основным градостроительным документом,

определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды

жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и

сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной,

транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к

сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых

природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

основные направления развития территории поселения с учетом

особенностей социально-экономического развития, природно-климатических

условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на

использование территории указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от

воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера,

развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территории городского или

сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся

предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении

ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться

как единый документ на основе соглашения между органами местного

самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч

человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе

с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения учитываются

историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны

памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и

утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений в

порядке, установленном Градостроительным кодексом. Генеральный план города

и его пригородной зоны утверждается органами государственной власти

соответствующего субъекта Российской Федерации. Генеральные планы городов

Москвы и Санкт-Петербурга разрабатываются и утверждаются органами

государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подлежат

опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными

органами исполнительной власти, органами исполнительной власти

субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления,

специально уполномоченными государственными органами в области

экологической экспертизы, а также заинтересованными организациями и

населением (ст. 18 и 28 Градостроительного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для исполнения

всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в

градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше,

только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные

организации, которые ведут обширные исследования социально-экономического и

архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его

социально-культурных потребностей, состояние использования природных

ресурсов и их охрана, рациональные архитектурно-планировочные решения и

т.д.). После составления проектов они утверждаются соответствующими

государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватывают территорию одного,

нескольких административных районов, целой области или республики. Они

утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации.

В схемах районной планировки научно согласуются и уточняются основы

перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них

предусматривается организация комплексного территориального размещения и

развития объектов народного хозяйства, городов и поселков, а также

планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок

действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжительным (25

лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генерального

плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые и промышленные

районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологической защиты. Они

устанавливают подробную архитектурно-планировочную и пространственную

организацию застраиваемой территории. Рассчитаны проекты на 3-5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисциплины:

порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по благоустройству,

архитектурно-строительный контроль, функции застройщиков-

землепользователей.

Госстрой РФ (бывшее Министерство строительства РФ) и его органы на

местах осуществляют государственное руководство и контроль в данной сфере,

отвечают за развитие и высокий качественный уровень архитектуры и

градостроительства в городе (поселке, селе).

Предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях

осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской

Федерации.

Земельные участки предоставляются на праве собственности, бессрочного

пользования, аренды или временного пользования. Чаще всего применяются две

последние формы права на землю: временное пользование (на период

строительства объекта), аренда земли - для хозяйственной эксплуатации

участка. Для индивидуального жилищного строительства, а также для ведения

личного подсобного хозяйства или садоводства (в мелких населенных пунктах)

участки предоставляются в собственность по нормам, устанавливаемым местной

администрацией.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам

земельных участков для застройки органами местного самоуправления могут

устанавливаться следующие дополнительные требования к их участникам:

возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости,

переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и

инженерного оборудования;

строительство объектов инженерной, транспортной и социальной

инфраструктур;

соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;

благоустройство территорий общего пользования.

В документе, удостоверяющем право на земельный участок в городах и

сельских населенных пунктах, в обязательном порядке указывается код

территориальной зоны, установленный правилами застройки; функциональное

назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный

участок, местоположение земельного участка или его части в границах зон

охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных

территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных

воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и

иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются

законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов

Российской Федерации. Документ должен содержать также сведения о наличии в

границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной

инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной

собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование

указанных объектов, наличие зданий, строений и сооружений, не принадлежащих

собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного

участка, с указанием ограничений на его использование в связи с

расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и параметров

соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других

элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских

и сельских поселениях (красные линии) и границы застройки, устанавливаемые

при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий

или от границ земельного участка (линии регулирования застройки) и

требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных

участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия

для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве

общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъектов права

общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного

жилого дома, т.е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов

квартиры (или иные помещения), принадлежащие им на праве частной или другой

собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня

1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»'.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий

земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое

здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме отдельные части,

предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в

собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов

Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - в

.частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а

остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой

собственности.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме

могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими

лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае

необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до

момента принятия Федерального закона, т.е. до 15 июня 1996г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов,

входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме

определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов

исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных

разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем

частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской

Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и

корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории

застройки населенных мест в целом на размеры земельных

долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в

кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме

устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель

земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с установленным

порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых расположены

жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума,

передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность

домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой

группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или

получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне

с помещениями) домовладельцами или товариществом. В случае отказа

домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или

получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в

государственной или муниципальной собственности и используются в

соответствии с действующим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельных

участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после

обращения домовладельцев установить границы и размеры земельного участка в

кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков

и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков

осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами

местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и

интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в

собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства,

возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и

правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.

4.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРИГОРОДНЫХ ЗОН

Согласно статье 86. «Пригородные зоны» Земельного кодекса:

«1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за

пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую

социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав

земель иных поселений.

2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного

производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных

зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и

изменяются законами субъектов Российской Федерации.

4. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального

значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными

законами.

5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые

выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в

границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая

негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

6. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами

первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения

Правительства Российской Федерации.»

Согласно статье и ст. 49 Градостроительного кодекса РФ территория

пригородной зоны города включает земли, примыкающие к границе (черте)

города и предназначенные для развития территории данного города, территорий

городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих

в пригородную зону данного города. Это - территория резерва для развития

поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов,

объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных

кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского

хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Установление границ пригородных зон городов осуществляется на основе

градостроительной документации.

Использование территории пригородной зоны города и градостроительная

деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с

учетом интересов населения города и населения городских и сельских

поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону

данного города, а также интересов других субъектов градостроительной

деятельности.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в

территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития

территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта

Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда),

сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах

городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и

лесоустроительной документации.

В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие

санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых

зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное

воздействие на окружающую природную среду (ст. 50 Кодекса).

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в

пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной

зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти

субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и

юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития

поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и

муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским

законодательством Российской Федерации.

По ст. 2 Закона РФ от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых

природных территориях» зеленые и пригородные зоны городов и других

поселений могут быть по решению Правительства РФ, органов исполнительной

власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления

отнесены к категории особо охраняемых природных территорий.

Список используемой литературы: «Комментарий к Земельному кодексу

Российской Федерации» под редакцией С. А. Боголюбова. Москва 2001г.

Страницы: 1, 2