Договор аренды

распространенной на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком

или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того,

какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может

уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или

единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования

арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в

собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение

арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает

превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ),

соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об

оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм

арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли

арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена,

арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой

однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может

изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не

чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть

предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для

отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата

является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из

сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения

арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы

договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором

не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению

сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы

(даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не

предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в

судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие

меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока

пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в

случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена

санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной

платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия

пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества

существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору

такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества,

переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения.

Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаем,

риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые

выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды

обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске

случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого

исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично,

если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в

пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока

договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком

ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при

существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при

котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе

рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое

предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного

правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1

ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются

договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не

пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или

состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные

договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если

арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель

вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в

установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать

досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное

ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2

ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила,

например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или,

напротив, о возможности требовать такого внесения не только при

существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том

состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в

состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же,

как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным

договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть

применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого

арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и

назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его

принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены

арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование

имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на

что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора

по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими

отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре

могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно,

например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после

проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество

должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом

нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное

имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению,

которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его

несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за

все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает

причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при

несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем

большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас

весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за

время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества

договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх

неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить

за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если

иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не

связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов,

конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не

увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В

то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает

невозможным или существенно затрудняет использование имущества по

назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном

состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать

имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической

исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без

прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном

состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими)

причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять

топливом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном

состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного

имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-

экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением

внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его

физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать

вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку)

арендованного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в

субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды

другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное

пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в

качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или

паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК,

другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на

передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора.

Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного

согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает

арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество

или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в

договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме

одностороннего действия (например, письменного разрешения Арендодатель при

даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче

арендованных прав и обязанностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено

передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача

прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отношения о арендодателем

вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому

перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных

случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав

переходит к залогодержателю, который, по сути приобретает лишь возможность

распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом

обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества

(товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права

передаются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности,

вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами.

Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное

положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в

определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и

обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по

договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без

согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором веши

другому липу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт

по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных

договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права

пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему

лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится

не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его

в субаренду Г поднаем 1. При субаренде арендатор по отношению к

субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый

объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды

применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом

или иными правовыми актом.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий

срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет

недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из

общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше

прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего

объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать

из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и

субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей,

возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже

большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть

арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям,

предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в

соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же

прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии

с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в этом случае

имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся

в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах

оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям

прекращенного договора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора

субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора

субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить

права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель

предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на

то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок

субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый

договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не

субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем

старый договор аренды» Поэтому было бы несправедливым заставлять

арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных

в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, челе

указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном расторжении договора

аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с

арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях

прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе

досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами

26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий

порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения

договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными

качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя -

физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности

арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права

и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или

договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его

действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет

собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418

ГК не содержится никаких оговоре к о возможности ее изменения законом или

Страницы: 1, 2, 3, 4