Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на

статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах

недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель

используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки

недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

> Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в

границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и

незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах

недвижимости;

> Площади земельного участка;

> Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного)

использования земельного участка;

> Факторов местоположения и окружающей среды.

Рассматривая территорию города как единый сложный многофункциональный

организм, как среду обитания человека, правильно рассчитанная стоимость

городских земель станет для органов местного самоуправления рычагом

повышения эффективности использования городской территории и ее дальнейшего

целенаправленного развития.

Требования, предъявляемые к Методике

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков,

приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) Преемственность при проведении ГКОЗП:

Используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках

землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлтерской

деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений

отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) Достоверность и доступность исходной информации:

Состав первичных данных формируется на основе статистической и иной

информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными

службами и оценщиками в своей деятельности;

в) Объективность учета существенных ценообразующих факторов:

Адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности

(полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП обеспечивается

применением современных методов обработки статистических данных, а также

математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных

участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую

ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо

формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) Совместимость с системой государственного земельного кадастра

(далее ГЗК):

Обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так

и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств

ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.

д) Простота и универсальность использования специального программного

обеспечения Методики (далее СПО):

Предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся

в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных

программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку

информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом

требований к ее свойствам и формам представления;

е) Многофункциональность и иерархичность Методики:

Обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и

реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных

участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов на

уровне субъекта РФ, территории административного района, территории

поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) Адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП

за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется

вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными

объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а

также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях

административных районов, поселений и по видам функционального

использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с

земельными участками.

В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно-

аналитическая составляющие методики.

Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия

в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами

недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно

распределенных в границах городской черты. В результате определяется

типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по

городу.

Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить

коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты

определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на

электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске

было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения

территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры,

а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при

расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной

оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих

факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют

типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости

факторов в оценке земель различного функционального использования.

При объединении статистической и экспертно-аналитической составляющих

были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14

видам функционального использования в каждом оценочном участке.

Исходная информация и ее источники

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой,

расчетов используется следующая информация о сделках с объектами

недвижимости:

1) Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая

незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими

лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

2) Данные о выкупе земельных участков под приватизированными

предприятиями;

3) Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые

в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)

4) Информация о стоимости продажи прав аренды;

5) Цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные

земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах

массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП,

объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и

характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1

000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или

1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на

территории субъекта РФ берется из кадастровых карт субъектов РФ и

кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна включать

размещение:

> сети поселений;

> автодорожной сети с выделением магистралей;

> железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;

> гидрологической сети;

> ценных природно-рекреационных объектов.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта поселения должна включать

размещение:

> магистрально-уличной сети;

> кварталов жилой, общественной и производственной застройки;

> территории парков, лесопарков и городских лесов;

> других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние

на величину кадастровой стоимости земель.

Расчетные блоки, используемые в Методике

Методика состоит из следующих расчетных блоков:

1) Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих

факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки,

ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории

разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2) Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных

районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории

поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных

массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности

показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый

квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических

зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты

недвижимости и ценообразующими факторами;

4) Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей

кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей

удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым

объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных

показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором

находится земельный участок.

Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки

территории. Программно-методический комплекс LandUser

Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно-

кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования.

Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки

является функциональная стоимость городских земель, а это означает

принципиальную возможность использования единого методического и модельного

инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности

рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая

ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции

проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность

картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные

характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с

единственным сводным показателем, характеризующим городские территории,

представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме. Это

требует использования расчетных методов и компьютерных программ.

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок

заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения

предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования

города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых

влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка

имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории,

освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле

максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть

получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Это обстоятельство было использовано для разработки необходимых

методических и инструментальных средств, вошедших в Программно-методический

комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных на широкий круг задач, связанных с

городским землепользованием. ПМК LandUse включает средства работы в двух

взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-

кадастровом, в частности, средства для вычисления градостроительной и

земельно-кадастровой оценок территории.

С точки зрения условий транспортной доступности городская территория

характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в

котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города с

учетом интенсивности этих связей являются минимальными. Чем дальше от

центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими

условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской

периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий

препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских

наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно

меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе

стоимостей.

Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с

условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки

зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом

стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) точки зрения рельеф стоимости в

принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он

имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и

склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные

магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в

радиальном направлении от главной вершины, причем, их высота зависит от

скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной

улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры,

ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные

вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль

играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и

станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и

значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от

радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями

рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием

препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода

железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф

существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к

городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость земель в Москве у

МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 долларов за квадратный

метр. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую

инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно

распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие

рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через

городскую черту (точнее - за границу инженерно освоенных территорий)

сопровождается резким падением стоимости земли: для условий Москвы -

примерно в 5-7 раз.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также

оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие

инженерно-геологические условия или плохая экологическое ситуация) или

повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе

в Москве).

С формальной точки зрения градостроительная оценка территории

представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым

элементам территории (кварталам), а столбцы - базовым функциям, таким как

жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы представляет

собой совокупные затраты и потери, связанные с предположительным

использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку всей

территории с точки зрения k-й функции. Матрица градостроительной оценки

представляет собой по существу совокупность оценок территории с точки

зрения различных функций, а оценка с точки зрения конкретной функции

представляет собой вектор-столбец матрицы. Вычисление матрицы

осуществляется программными средствами, реализующими математическую модель

оценки, в которой вычисляются предстоящие совокупные локализационные,

коммуникационные и экологические затраты и потери. В расчетах

коммуникационных затрат и потерь используется матрица расстояний по

реальной сети между расчетными территориальными элементами (кварталами) и

матрица интенсивности связей между всеми городскими функциями. Обе эти

матрицы, в свою очередь, рассчитываются с использованием специального

программного обеспечения.

Вычисленная матрица градостроительной оценки территории преобразуется

программными средствами в матрицу экономической (рентной) оценки городских

земель. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами

матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в

известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно,

минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум

коммерческой рентной оценки и наоборот.

Общая схема рентных преобразований каждого вектор-столбца

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6