Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и

другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на

оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с

многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного

качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои

определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных

сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в

инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и

архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон

принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки,

озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады,

трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и

непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах

оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по

общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и

местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки

земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая

стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования

или максимальное значение из возможных видов использования. Основными

методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный

корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных

участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на

аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с

применением затратного метода, предусматривающего вычитание

восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены

конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода,

приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются

и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей

земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов

использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли,

объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть

представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей

микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах

с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон

зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон

может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в

городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и

коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного

строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и

огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по

оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту

города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно

формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по

микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель

административно-территориального образования, однородных по функциональному

использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных

земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на

основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных участков;

— территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или

отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных

сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на

план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель,

которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории

города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу

принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются

коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют

значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для

каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп

факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют

следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам

культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и

благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная

ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют

следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие

транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых

массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные

зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и

причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по

градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных

результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило,

должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от

этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости

коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне

города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и

предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы

местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель

по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему

использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных

результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного

самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала

следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный

кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат

изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части

комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться

для следующих целей:

> создания государственной автоматизированной системы земельного

кадастра;

> формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

> уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

> установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

> определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной

аренды на конкурсах и аукционах;

> определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для

муниципальных нужд;

> обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений

городской застройки;

> информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг

различным субъектам земельного рынка;

> создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с

одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой

стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для

каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного

участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой

земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим

только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью

установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида

использования земель.

Методики оценки земли

Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого

сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие

3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи

участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется

информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее

законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены

корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого

участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый

по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если

уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в

трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в

совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие

стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение,

коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков,

приобретаемых для сельскохозяйственного, промышленного назначения и для

жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для

офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах —

цена за 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при

стандартных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости

соблюдения правил зонирования по ограничению величины здания — цена за

единицу плотности, т.е. коэффициент отношения площади застройки к площади

земельного участки.

В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут

применяться: цена за 1 м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3складов,

элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная

стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков.

При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или

средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения

применяется в случаях, когда участки сильно отличаются один от другого по

размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно одинакового

размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на

определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного

участка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участков

земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится

поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного

участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно 65% стоимости

Прямоугольного участка с такой же границей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков основан на

определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического

валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название

способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по

способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из

недавних рыночных сделок;

• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения

рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в

самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее

аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который

реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью

застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью

земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая

связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем

распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее

составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями).

Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым

микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового

участка для данного района.

Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности

(остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле,

определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора

производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов,

дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В

остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков,

когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий,

продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой

чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода,

при котором стоимость участка может быть определена как его способность

приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем

преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента

капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью

которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от

земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля

текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д — величина чистого дохода;

Д — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить

инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его

возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом

способе следующая:

— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым

участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный

валовой доход;

— на основе фактических издержек составляется смета расходов на

будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;

— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный),

получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные

потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей

на рынке;

— исчисляется чистый доход как разница действительного валового

дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и

амортизационных начислений;

— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными

способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем

умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его

рассчитывают по формуле

Рм=Цп : Д,

где Рм — рентный мультипликатор;

Цп — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога

являются физические и юридические лица РФ, международные

неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие

земли в собственности, владении и пользовании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей

долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли

сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные

органы законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м2) по

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6