Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Таблица 1.

Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В.

Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.

   Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.

   В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.

   С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном

влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на :

1). оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;

2). анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

   Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.

   В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами :

- неоднородность.

- неделимость.

- не эластичность предложения.

- высокие трансакционные издержки.

- особые проблемы управления.

- особые риски.

- бессрочность.

- несовершенство информации.

- децентрализованный рынок.

- государственное регулирование.

-     возможность создания новых интересов.

. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей

степени надёжный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

   На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

   На российском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно , что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), наминируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки, в свою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид :

- риск управления недвижимостью;

- риск низкой ликвидности;

- секторный риск;

- региональный риск;

- риск износа;

- экологический риск;

- риск инфляции;

- законодательный риск;

- налоговый риск;

- планировочный риск;

- юридический риск.

Это показывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.

   В течение последних 5-6 лет в крупных городах России появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой

 международной классификации можно отнести к категории первоклассной  инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

   Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризис августа 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. 

   Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон 13-18% уже не кажется «криминалом». Если с этим не согласиться и доказать обратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15% и добавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4%, получим диапазон 17-19%. Однако именно в первом варианте мы видим «российские особенности».

Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границе вероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценке встречаются значения ставки дисконтирования 35%, 40% и даже 50% ?

   Предположим, что для оценки денежных потоков недвижимости принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет 50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньги путём последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость.

   С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. А если так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к

 доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.

   Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше 30%. Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода.

    Совершенно очевидно, что в сегодняшних условиях говорить о возможности точного определения величины разницы в ставках дисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первоклассной недвижимости, говорить преждевременно.

   Исследования показывают, что фактически рынок коммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположе-  нию, так и по характеристикам недвижимости. Данный вывод сделан не на основе теоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживания тенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.

   Рассмотрим предположения о возможном реальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости в двух российских столицах по состоянию на первую половину 2001 года :

Таблица 2.

  Это выполнено на основании исследований тенденций поведения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений на зарубежных рынках. Меньший риск инвестиций в Москве ассоциируется с текущей политической и социально-экономической разницей в статусе двух городов.

1.6.   Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга.

    В последние годы Комитет по управлению городским имуществом СПб стал уделять самое серьёзное внимание частным инвестициям в недвижимость города. Практика подобной деятельности за три года показала, что такое явление становится всё более значительным фактором в развитии региона.

   Начиная с 1994 г. КУГИ заключил более 300 инвестиционных договоров, в соответствии с которыми завершены строительные работы и реконструкция 47 объектов. В настоящее время в городе разрабатывается закон о частных инвестициях в недвижимость. Естественно, каждый инвестор, вкладывая средства, должен иметь определенные гарантии. Сегодня они обеспечиваются правовой формой, записанной в инвестиционном договоре. Во-первых, это передача земельного участка в аренду с правом его застройки и с последующим переходом построенного объекта в собственность инвестора. Во-вторых, передача здания, подлежащего достройке, инвестору. Это может быть передача в собственность либо постоянное использование, либо в долгосрочную аренду. Всё зависит от того, что за здание, для каких целей предназначено и в каком состоянии передается. Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвестиций, очень много - это (кроме

жилья) здания, сооружения, строения, недостроенные или подлежащие реконструкции. Предметом инвестиционного договора может быть и земельный участок для нового строительства с заключением договора аренды на срок не менее 49 лет. Плата за аренду земли обещает стать важным источником пополнения городского бюджета.

   В минувшем году средняя плата за землю составляла свыше 250 млрд. руб. Объектами инвестиций могут стать элементы инженерной, транспортной и коммуникационной инфраструктуры, приобретение оборудования, работы по сносу  старых строений, расчистке и подготовке участков к застройке. Кроме этого,  городской бюджет будет постоянно пополняться за счёт перечисления определённых средств на развитие городской инфраструктуры. Если в 1995 г. СПб получил таким образом около 1.9 млрд. руб., то в 1996 г. - 14.6 млрд. руб. Однако самой надёжной формой вложения денег, противостоящей инфляции и экономическому кризису, являются такие инвестиции в недвижимость, которые подкреплены и обеспечены чёткими юридическими правами, что необходимо учесть в новом законодательном документе.

          Глава 2.     Оценка недвижимости.

      Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

      Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

     Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

       Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

         Такими условиями являются :

         1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

         2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

         3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

         4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

         5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок  или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

         6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

         7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

         8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. 

   На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

   Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

    2.1. Три метода оценки рыночной стоимости недвижимости.

 Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1.  метод сравнения

2.  затратный метод

3.  метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8