Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
И
н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и
факультет бизнеса и
политики
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
Выполнила студентка
5-го курса вечернего факультета:
Боровцова
( фамилия
)
Светлана
( имя )
Владимировна
(
отчество )
( подпись )
Научный
руководитель:
Лысов
( фамилия
)
Олег Евдокимович
( имя, отчество )
( подпись )
Допустить к
защите: Дипломная работа
защищена:
Заведующий кафедрой
«
» 2001г.
( учёная степень, звание )
Оценка
( фамилия, и., о. )
Председатель
ГА:
( подпись )
(фамилия, имя, отчество )
«
»
2001г.
( подпись )
Санкт-Петербург
2001г.
Содержание :
1. Введение.
Стр.4 - 8
2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ
АНАЛИЗА РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ.
Стр.9 -11
3. 1.1. Исследование
рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.
Логика исследования рынка
недвижимости. Стр.11-16
4. 1.2. Мониторинговое
исследование рынка недвижимости.
Субъекты мониторинга.
Задача мониторинга. Стр.16-19
5. 1.3. Принципы
формирования информационных массивов.
Содержание
анализа. Стр.19-22
6. 1.4. Риски
инвестиций и статистика рынков
недвижимости.
Стр.23-25
7. 1.5. Ставка
дисконтирования при решении задач оценки
недвижимости. Стр.25-32
8. 1.6. Инвестиции в
недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-33
9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА
НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35
10. 2.1. Три метода
оценки рыночной стоимости
недвижимости. Стр.35-38
11. 2.2.Практическое
применение метода
сравнительных
продаж. Стр.39-51
12. 2.3. Влияние факторов
окружающей среды
на стоимость. Стр.51-52
13. 2.5. Требования к
оформлению результатов оценки. Стр.52-55
14. 2.6. Факторы,
негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их
устранения. Стр.55-57
15. ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛЬЯ В
ПЕТЕРБУРГЕ.
16. 3.1.
Мониторинг.
Стр.58-59
17. 3.2. Квартирные
сегменты. Стр.60-63
18. 3.3. Новое строительство.
Стр.63-66
19. 3.4. Средняя цена по
району. Стр.66-69
20. ПРИЛОЖЕНИЯ.
Стр.70-74
21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Стр.75-78
22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81
Введение.
Становление и развитие рыночных отношений в
экономике России
связано в значительной мере с объектами
недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля,
производственные, складские, торговые, административные и прочие здания,
помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные
участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве
предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы
общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,
развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость
обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается
на рынке.
Термин «недвижимость» появился в
российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих
законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и
недвижимым имуществом.
Рынок недвижимости России по историческим меркам
еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года,
когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые
легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья
произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих –
в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой
путь становления и развития.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК
РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой
за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился
на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую
недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние
рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к
1995 году), в других городах - в 7-10 раз.
Объяснение этому
феномену было дано на основе установленной для всех городов основной
закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной,
плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от
дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором
естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные
периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого
ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока
населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня
стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими,
инвестиционными, миграционными циклами.
В 1992-1994 годах, в период наиболее активного
спада в экономике, спрос на жильё был выше предложения более чем в 50%
городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования
предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в
1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на
правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по
России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов
приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в
год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц,
приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические
трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства,
так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых
объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную
базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с
минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так
называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной
собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный
жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а
в среднем по России 50-55%.
Прошедшая в стране приватизация государственных
предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых
форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно -
строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка
недвижимости.
Рыночные операции с недвижимым имуществом
стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями,
определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов
недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами
и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.
Переход к рыночным отношениям, связанный с
появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка
недвижимости.
Современное устройство общества требует от
всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию
имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Государство, например, должно эффективно
использовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средства
государственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащих
государственных учреждений и предприятий.
В различных разделах экономики понятие
«инвестиция» имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под
инвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валового
внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала. В
микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.
В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая
макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой
стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и
внутреннем валовом продукте.
Высокий потенциальный
спрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой
части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением
узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз
превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался,
достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц.
При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт
увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте
средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым
оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е.
начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения
недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в
Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.
Тем самым, по общему
правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде
всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная
закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её
влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городов
выходил на стадию стабилизации : если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из
выборки в 50 городов, причём стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок
в этих городах ещё отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых
жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё
прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение
меняется мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу
1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся
в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее
прогнозы.
Но, рынок недвижимости, являясь частью
инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой
сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения
появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости,
ипотеке, аренде и т. д.
Российский рынок недвижимости находится в
стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления
и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как
иностранных, так и стороны российских партнёров.
Предмету настоящей работы наиболее
соответствует следующее определение инвестиции :
Инвестиции – это долгосрочное вложение
капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом
подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата
(повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.
Другими словами, степень эффективности
инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков
ресурсов и результатов их использования.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|