Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности
Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА
1. Теоретические основы деятельности ипотечных банков в системе
земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур аграрного сектора
экономики
1.1
Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки
1.2 Зарождение
и развитие земельно-ипотечного кредитования в России
1.3
Зарубежный опыт формирования системы земельно-ипотечного кредитования агробизнеса
ГЛАВА
2. Анализ деятельности ипотечных банков в системе земельно-ипотечного
кредитования предпринимательских структур аграрного сектора экономики
2.1
Оценка современного состояния нормативно-правовой базы земельно-ипотечного
кредитования предпринимательства
2.2
Анализ современного состояния финансово-кредитной базы земельно-ипотечного
кредитования предпринимательства
2.3
Оценка потребности сельского хозяйства в кредитных ресурсах и ипотечные банки
как источники их привлечения в систему земельно-ипотечного кредитования
ГЛАВА
3. Разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности ипотечных банков и
развитию системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательства
3.1
Выбор организационно-финансовой структуры по привлечению кредитных ресурсов в
систему земельно-ипотечного кредитования предпринимательства
3.2
Методические положения по созданию благоприятных финансово-экономических
условий земельно-ипотечного кредитования предпринимательства
3.3
Эффективность создания, порядок, этапы и сроки реализации системы
земельно-ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ
А Залоговое кредитование как совокупность взаимосвязанных элементов по
реализации инвестиционных и коммерческих проектов
ПРИЛОЖЕНИЕ
Б Сравнительные параметры программ кредитования приобретения земельных участков
различными банками
ПРИЛОЖЕНИЕ
В Особенности кредитования аграрного сектора Российской Федерации по сравнению
с западными странами
ПРИЛОЖЕНИЕ
Г Ориентация земельно-ипотечного агентства как элемента самофинансируемой
системы земельно-ипотечного кредитования
ПРИЛОЖЕНИЕ
Д Программа действий по созданию системы земельно-ипотечного кредитования
ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях исследование проблемы ипотечного
кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики приобретает
особую актуальность, поскольку залог недвижимости, и в первую очередь земель
сельскохозяйственного назначения, является важным инструментом привлечения
дополнительных финансовых ресурсов в сельское хозяйство в условиях рынка.
Основные преимущества ипотечного кредитования субъектов
аграрного предпринимательства заключаются в следующем. Во-первых, оно обеспечивает
доступ сельскохозяйственных товаропроизводителей к приобретению новых и
расширению используемых земельных участков. Во-вторых, позволяет привлечь
финансовые ресурсы для ведения сельскохозяйственного производства. В-третьих,
способствует переливу капитала в сельское хозяйство из других отраслей
национальной экономики в целях его наиболее эффективного использования.
В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования
служит своеобразной социально-экономической платформой в формировании и
надлежащем функционировании более совершенного механизма кредитования сельского
хозяйства. Особое место земельно-ипотечного кредитования в системе рыночной
аграрной экономики определяется тем, что оно является одним из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных
инвестиций в реальную экономику. Ипотечное кредитование оказывает огромное
влияние на общественные процессы, происходящие в обществе.
Целью выпускной квалификационной работы является обобщение теоретической
и правовой базы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного
назначения и разработка рекомендаций по реализации механизма формирования и
развития системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур
аграрного сектора экономики.
В соответствии с поставленной целью в работе решались
следующие задачи:
-
исследовать
особенности и формы ипотечного кредитования под залог земель
сельскохозяйственного назначения;
-
оценить состояние
нормативно-правовой и финансово-кредитной базы земельно-ипотечного кредитования
предпринимательских структур в аграрном секторе экономики;
-
обосновать выбор
источников привлечения кредитных ресурсов в систему земельно-ипотечного
кредитования;
-
предложить
организационно-финансовую структуру по привлечению финансовых ресурсов в
систему земельно-ипотечного кредитования и разработать рекомендации по
реализации данной структуры;
-
разработать
рекомендации по созданию благоприятных финансово-экономических условий
земельно-ипотечного кредитования предпринимательства.
Объектом исследования являются
экономические и организационные проблемы предпринимательских структур аграрного
сектора экономики, важнейшим фактором и необходимым условием решения которых обозначено
ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения.
Предмет исследования – теория и
методология формирования и реализации системы кредитования под залог земель
сельскохозяйственного назначения.
Теоретической и методологической
основой написания выпускной квалификационной работы послужили труды ведущих
отечественных экономистов: Г.Н. Белоглазовой, А.Г. Ивасенко, Н.В. Комова, Л.
Кошолкиной, Ю.В. Трушина, И.Г. Ушачева, В.Н. Хлыстуна и др. Анализируемые
работы раскрывают вопросы отношений собственности как основы функционирования
экономических систем, проблемы формирования земельного рынка и развития
ипотечного кредитования, а также проблемы финансово-кредитных отношений аграрного
сектора экономики.
Информационную базу работы составили
законодательные и нормативные документы, регламентирующие вопросы ипотечного
кредитования, статистические данные и аналитические справочники
Государственного комитета статистики, Федеральной службы кадастра недвижимости,
статистические и информационные материалы Министерства сельского хозяйства РФ,
других министерств и ведомств РФ, материалы агентств недвижимости, данные
электронных средств массовой информации, работы российских и зарубежных
исследователей.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ В
СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР АГРАРНОГО
СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ
1.1 Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты.
Особенности земельной ипотеки
Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было
связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными
земельными владениями.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление
было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных
отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая
особенности времени и конкретной страны.
Особая заслуга в развитии законодательства в области
юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому
гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения
обязательств залогом недвижимого имущества.
Этимологически термин «ипотека» (от греч. hypotheke) означает залог (заклад) недвижимого
имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения
трех правовых категорий:
-
залога
недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного или
ипотечной ссуды (правовая функция ипотеки);
-
закладной –
долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному
ипотекой обязательству;
-
ипотечного
кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог
недвижимости (экономическая функция ипотеки).
Таким образом, термин «ипотека» может обозначать, с одной
стороны, форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым
имуществом, а с другой – подразумевает сам процесс получения, обслуживания и
возврата долгосрочного кредита под залог недвижимости [32, с. 29].
В энциклопедическом словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона [50]
указывается, что ипотека представляется для кредитора самым верным средством
получить обеспечение. Ипотека есть вещное право, но оно становится вещным лишь
с внесением его в подлежащую книгу. Ипотечное право имеет дополнительный
характер и самостоятельно существовать не может. Недействительность или
прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение
ипотеки, но не наоборот. В связи с этим начало специальности ипотеки
заключается в точном определении суммы, до которой ипотека простирается, и
недвижимости, являющейся предметом обеспечения. Правооснованием ипотеки может
быть закон, договор, завещание и судебное решение. Вследствие этого ипотеки
бывают законные, договорные, завещательные, судебные.
Залог является одним из способов обеспечения надлежащего
исполнения обязательств. Если одно лицо должно по какому-либо основанию уплатить
другому определенную денежную сумму (вернуть долг по кредитному договору или
договору займа, оплатить стоимость приобретенной вещи, выплатить деньги в
возмещение причиненного вреда и т. д.) либо произвести в пользу этого лица
определенную работу и передать ему готовый результат, то в случае неисполнения
такого обязательства возникает вопрос о возможности принуждения должника к
выполнению своей обязанности либо о компенсации им кредитору причиненных
убытков.
Кредитор, особенно при значительной сумме долга, может
потребовать выделить из состава имущества должника определенную вещь (или
другое имущество) с тем, чтобы в случае неисполнения обязательства обратить взыскание
на конкретное имущество. В данном случае кредитор предоставляет должнику не
личный кредит, основанный лишь на доверии к его личности, а обеспеченный
имуществом. Следовательно, под ипотечным кредитом понимается сумма средств,
предоставленных в заем под залог недвижимости (в ипотеку).
Таким образом, ипотека земельных участков, предприятий,
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества является разновидностью
залога в обеспечение исполнения обязательств. Под обязательствами понимаются
как действия по передаче имущества, выполнению работ, уплате денег и др., так и
воздержание от определенного действия.
Передача кредитору предмета залога до момента исполнения
должником своего обязательства (заклад) невозможна в отношении недвижимого
имущества (земельных участков, зданий и строений, предприятий и других
имущественных комплексов).
Возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела
к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а
особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности
требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю –
кредитору, т. е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости
преимущественно перед другими кредиторами.
Экономическая сущность залоговых отношений представляет собой
отношения между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем) по
поводу имущественного обеспечения обязательств под выданный кредит.
В организационном плане залоговое кредитование представляет
собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и
коммерческих проектов (см. приложение А). Условия кредитования тесно связаны с
оценкой имущества, правовым и методическим обеспечением, спросом и предложением
и зависят от целей участников ипотечного рынка, организации и координации
процесса предоставления ипотечного кредита, отслеживания выплаты процентов по
кредиту и т. д. В соответствии с применяемыми процедурами ипотека является
способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному
соглашению.
Российское законодательство определяет ипотеку как способ
обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения
этих обязательств имеет право получить удовлетворение своих денежных требований
к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами [42, с. 73].
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
1) это способ обеспечения надлежащего исполнения основного
обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д.;
2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;
3) предмет ипотеки всегда остается во владении должника,
который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
предмета, но лишается права распоряжения им на время залогового периода;
4) договор кредитора и должника об установлении ипотеки
оформляется специальным документом – закладной;
5) при значительном превышении стоимости залога над суммой
выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные
ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);
6) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных
торгов.
Земля как предмет залога имеет некоторые преимущества перед
другими видами залогового обеспечения. Эти преимущества заключаются в постоянстве
местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции
повышения стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как
предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с
другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее
надежным и реальным обеспечением возвратности кредита.
Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается
в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность
заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно
развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать
дополнительную прибыль. Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех
случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны из текущих, как
правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Это особенно важно в
условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами
кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные
коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные
предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая этой отрасли высокая
капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени
периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм
кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.
Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы агропромышленного
комплекса, земельная ипотека служит одним из инструментов совершенствования
кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе, обеспечивая сопряжение рынка
земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. С точки зрения
вовлечения сельскохозяйственных земель в активный экономический оборот
земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с
соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать
активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и ее реальной
рыночной стоимости.
В социально-экономическом аспекте земельная ипотека побуждает
хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению. Тем
самым в сельском сообществе активизируется процесс формирования новых
мотиваций, направленных на повышение эффективности труда и уровня доходов.
1.2 Зарождение и развитие земельно-ипотечного кредитования в
России
Залог недвижимого имущества укоренился в России в XV в. Первые упоминания о залоге
содержаться в ссудной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики [48,
с. 233].
Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества
во владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось значительно позднее,
только в XVIII в.
В XIII – XIV вв. на Руси возникает частная
собственность на землю и одновременно – первый вид кредитования, получивший
название «заклад». Одна из особенностей развития ипотеки в то время заключалась
в том, что условия получения ссуды мало чем отличались от других форм кредита.
Отдельное место в системе феодального кредита занимали
приказы общественного призрения – специфические ипотечные банки, которые были
учреждены указом Екатерины II в
ноябре 1774 г. для благотворительной деятельности. С целью аккумулирования
средств им разрешались банковские операции. Приказы получили право принимать
вклады, а также «отдавать деньги в узаконенные проценты на верные заклады» [43].
При образовании приказы получали по 15 тыс. руб. от казны и
находились в ведении Министерства внутренних дел. Как и в столичных банках, в
них начали принимать вклады, однако только срочные, а также выдавать кредиты,
условия которых с начала XIX в.
были такими же, как и в Сохранной казне. Первоначально ссуды предоставлялись на
год с возможностью отсрочки в размере 0,5 – 1 тыс. руб. на одного заемщика.
Часть свободных средств приказов, не нашедших применения, должна была
направляться в Государственный заемный банк для «приращения процентами».
Особенностью этих финансовых институтов было то, что они представляли местные
кредитные учреждения феодального периода, уверенно занимавшие свою нишу на
рынке ипотеки более 80 лет.
С последней четверти XVIII в. до конца 50-х годов XIX в. в Российской империи активно действовали крупные
докапиталистические казенные кредитные учреждения: Государственный земельный
банк, Санкт-Петербургская и Московская сохранная казна. Но неразвитость
кредитных отношений находила свое отражение в несовершенстве форм обеспечения
прав кредиторов. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в
России закладывались тогда преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях
(среди которых главное место занимал Государственный заемный банк) из общего
количества крепостных душ 65% было заложено на сумму 435 млн. руб. [48, с.
237].
Однако действительным обеспечением ссуды являлись не души, а
поместья с прикрепленными к ним крестьянами, которые в случае невозврата
кредита подлежали продаже с торгов [26, с. 55]. И только в XVIII в. первые банки, возникшие в России,
приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд.
Значительная часть актов, касающихся землевладения или
владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях. Однако многочисленность
и бессистемность подобных публикаций делала их использование для оценки
положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги
выгодно отличались от публикаций тем, что они давали исчерпывающую информацию о
юридических отношениях всех лиц, имеющих право на недвижимость, в каждый
конкретный момент. Ипотечная книга была своеобразным живым реестром прав и
обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией
достоверности содержания. Результативность ипотечной системы достигалась
благодаря ее тесной связи с законодательством. Ипотека вносила четкий порядок в
осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|