Сделки с недвижимостью в предпринимательской деятельности

помещений здания.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за

пользование земельным участком, на котором оно расположено, или

передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не

предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом

может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или

сооружения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший

свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных

условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор

аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить

возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные

условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное

право заключить договор аренды на новый срок.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в

письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой

частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается

только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может

быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора

другой стороной.

Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут

досрочно:

1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого

здания (сооружения);

2)в судебном порядке при нарушении условий договора;

3)при ликвидации организации арендатора.

Основания досрочного расторжения договора аренды здания

(сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены

общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены

дополнительные основания досрочного расторжения договора.

“В одной из статей договора необходимо предусмотреть

ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих

обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за

несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом

уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или

устранения нарушений.” [10]

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить

здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче,

подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и

санитарное состояние здания (сооружения).

3. Сделки с недвижимостью в процессе предпринимательской деятельности.

3.1. Лизинг.

На сегодняшний день одним из предпочитаемых направлений

предпринимательской деятельности является лизинг (финансовая аренда).

Суть данного договора в том, что арендодатель (лизингодатель)

обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у

определенного продавца и предоставить это имущество арендатору

(лизингополучателю) за плату во временное пользование для

предпринимательских целей.

Согласно действующему законодательству предметом договора

финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество,

характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств

в процессе его использования, т.е. непотребляемые вещи. Поэтому

имущественные права, не могут быть объектом аренды. Статья 666 ГК

ограничивает круг объектов, которые могут выступать в качестве предмета

договора финансовой аренды. Так, земельные участки и другие природные

объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как их

использование с предпринимательской целью определяется специальным

законодательством. Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество

можно использовать только в предпринимательской деятельности.

Как правило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие

организации и граждане-предприниматели. В качестве арендодателя может

выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника

(ст.608 ГК). При этом, к арендодателю не предъявляются требования, согласно

которым ему надлежит быть юридическим лицом или профессиональным

предпринимателем. Арендодатель не обязан также получать специальное

разрешение (лицензию), чтобы заключить договор финансовой аренды. Таким

образом, арендодателем здесь является юридическое лицо, передающее в аренду

по договору специально приобретенное для этого имущество, или гражданин-

предприниматель без образования юридического лица, зарегистрированный в

качестве индивидуального предпринимателя, либо частное лицо - собственник

имущества, которое является предметом договора финансовой аренды.

“Гражданский кодекс воспроизводит норму “Временного положения о

лизинге”, согласно которой имущество, ставшее предметом договора финансовой

аренды, может использоваться только в предпринимательских целях.

Следовательно, в качестве арендатора по договору финансовой аренды могут

выступать только юридические лица и профессиональные предприниматели”. [11]

Поэтому в роли арендатора, получающего имущество в пользование по договору

финансовой аренды, могут выступать юридическое лицо, осуществляющее

предпринимательскую деятельность, или гражданин, занимающийся

предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и

зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Особенностью договора финансовой аренды является наличие

третьего участника сделки - продавца, который реализует имущество,

являющееся объектом лизинга. Им может быть, например, предприятие-

изготовитель машин и оборудования или другое юридическое лицо либо

гражданин, продающие лизинговое имущество.

Субъектами лизинга могут быть также предприятия с иностранными

инвестициями, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Законом

РСФСР “Об иностранных инвестициях в РСФСР”.

В отношении формы договора финансовой аренды действует обще

правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его

сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть

заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды

является объект недвижимости, то договор подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды

транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего

плавания, которые отнесены законом к недвижимому имуществу, государственной

регистрации не подлежат, что специально оговорено в статьях 633 и 643 ГК.

В законодательстве не оговорены максимальные или минимальные

сроки действия договора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на

любой срок, который обязаны указать в договоре (ст.610 ГК). “Характерно,

что договор бывает экономически выгоден, когда первоначальный срок

финансовой аренды приближается к нормативному сроку службы имущества”.[12]

Участники финансовой аренды, как правило, связаны между собой

двумя договорами: арендодатель с продавцом лизингового имущества -

договором купли - продажи и арендодатель с арендатором - договором

финансовой аренды. При этом, арендатор не состоит в договорных отношениях с

продавцом лизингового имущества, но имеет по отношению к нему определенные

права и обязанности. Основанием для этих прав и обязанностей арендатора

служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного

имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного

между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет

обязанности , предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить

приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи

указанного имущества. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи

с продавцом без согласия арендодателя. Только стороны договора купли-

продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора

одной из сторон вправе требовать расторжения договора.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как

солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных

кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном

объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов

освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам.

”В качестве определяющего договор финансовой аренды элемента

Гражданский кодекс выделяет не срок действия договора или размер арендной

платы, а то, что арендодатель специально приобретает конкретное имущество

исключительно с целью передачи его в аренду определенному лицу. Как

правило, арендатор сам выбирает продавца и определяет условия договора

купли-продажи имущества. В этом случае арендодатель не несет

ответственности за выбор предмета аренды и продавца”.[13] Вместе с тем

договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и

приобретенного имущества осуществляется арендодателем. В данном случае

арендатор имеет право по своему выбору предъявлять требование, вытекающее

из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и

арендодателю, которые, как отмечалось выше, несут солидарную

ответственность.

Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен

уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в

аренду определенному лицу. Отсутствие такой оговорки не влечет

недействительности договора, но может послужить основанием для требования о

возмещении убытков. Имущество, являющееся предметом договора финансовой

аренды, передается непосредственно арендатору в месте нахождения

последнего, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда имущество

не передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а

если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок, арендатор вправе,

если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает

арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков

(реальный ущерб плюс упущенная выгода). Таким образом, согласно

законодательству, договор финансовой аренды (лизинга) должен отвечать

следующим требованиям:

а) право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества

принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором;

б) лизинговое имущество используется арендатором только в

предпринимательских целях;

в) лизинговое имущество приобретается арендодателем у продавца этого

имущества только при условии передачи его в лизинг арендатору.

В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно

определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения

арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер.

С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность

арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения

необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически

выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых

платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на

момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым

условием при заключении договора финансовой аренды в соответствии с

“Временным положением о лизинге”. Гражданский кодекс не содержит

нормативных предписаний, устанавливающих размер арендной платы за

пользованием имуществом по договору финансовой аренды, однако понятно, что

в соответствии со ст.555 данного кодекса размер арендной платы при

финансовой аренде недвижимого имущества является существенным условием

договора, т.е. отсутствие формулировки об этом повлечет за собой

недействительность договора.

Законодательством не предусмотрены специальные правила,

касающиеся обязанностей сторон по использованию и содержанию арендованного

имущества. По своему усмотрению в договоре стороны могут возложить

обязанности проведения капитального ремонта на арендатора, что

соответствует п.1 ст.616 ГК, а также предусмотреть иное распределение

расходов по содержанию арендованного имущества. Традиционно расходы на

содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет

арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой

аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное

имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору

финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в

безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и

вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и

обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не

установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за

исключением передачи прав и обязанностей по договору другому лицу,

ответственным по договору финансовой аренды перед арендодателем остается

арендатор.

В договоре финансовой аренды можно предусмотреть переход

арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока

аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды,

предусматривающий выкуп арендованного недвижимого имущества, заключается в

форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Выкуп

имущества при финансовой аренде регулируется общими правилами,

установленными Гражданским кодексом для арендных сделок, и осуществляется в

соответствии с условиями договора финансовой аренды или дополнительного

соглашения сторон. Закон может устанавливать случаи запрещения выкупа

арендованного имущества.

Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной

платы в выкупную цену. Если по истечении срока договора финансовой аренды

выкуп не состоится, то имущество может быть сдано в аренду вновь.

Наступающие в этой связи арендные отношения не могут служить основанием для

оформления договора финансовой аренды, так как предметом договора лизинга

выступает новое, специально приобретенное арендодателем имущество с целью

передачи его в аренду. По истечении срока договора финансовой аренды

арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить

договор аренды имущества. При этом условия этого контракта могут претерпеть

изменения по соглашению сторон.

Еще одной особенностью договора финансовой аренды является то,

что в момент передачи арендатору арендованной недвижимости к нему переходит

риск случайной гибели или случайной порчи данного имущества, если иное не

предусмотрено соглашением сторон в договоре, хотя собственником имущества

остается арендодатель.

3.2. Купля-продажа квартир как предмет

предпринимательской деятельности.

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся

анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно

из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот

сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.

О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской

деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской

деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности

определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность,

осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на

основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по

совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в

интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными

участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми

помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по

оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Постановление Правительства РФ от 24.12.94 года включило

риэлтерскую деятельность в список видов деятельности, подлежащих

лицензированию. Порядок лицензирования определяется Положением о

лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным Постановлением

Правительства РФ от 23.11.96 года.

Риэлтерами могут быть как юридические, так и физические лица,

занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим

законодательством.

В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации,

основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли. Из чего

следует, что организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, могут

создаваться только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и

обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных

кооперативов, государственных и муниципальных предприятий.

Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и

поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация. Вместе с тем,

ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности

некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта

деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое,

предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана

некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация

не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации

(п.5 ст116 ГК предусматривает исключение для потребительских кооперативов).

Договор купли-продажи квартиры как объекта недвижимости

регулируется ст.ст.130,131,163,164,165 части первой и главой 7.”Продажа

недвижимости” части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные

требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан.

Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи)

квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии

с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его

приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав

пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования

договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит

государственной регистрации и считается заключенным с момента такой

регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи

(купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи (купли-продажи_ квартиры до

государственной регистрации перехода права собственности не является

основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении

одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности

на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о

государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона,

необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права

собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой

регистрации.

В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны

данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее

передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая

квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении

(квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а

соответствующий договор не считается заключенным.

“У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное

отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если

в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из

обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар

т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно

предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре

согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор

о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным”.[14]

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный

без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет

признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов

несовершеннолетних детей продавца.

3.2. Список нормативных актов и использованной литературы .

. Гражданский кодекс РФ

. Жилищный кодекс РСФСР

. Закон РФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”

. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1

. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. “О праве собственности граждан и

юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в

сельской местности”

. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка

предоставления информации о государственной регистрации прав на

недвижимое имущество”

. Закон РФ “Об акционерных обществах” от 26.12.95

. Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”

от 28.08.95

. Закон РФ “О федеральном железнодорожном транспорте” от 20.07.95 г.

. Закон РСФСР “Об иностранных инвестициях в РСФСР” от 04.07.91

. Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных

видов деятельности”

. Временное положение о лизинге, утв. Постановлением Правительства РФ от

23.04.96

Положение о лицензировании лизинговой деятельности , утв. Постановлением

Правительства РФ от 26.02.96

1. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский

экономический журнал”,1996; №№ 5-6

2. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1

3. Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // “Хозяйство и

право”,1996; №3

4. Газман В. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство

и право”,1996; №11

5. Гришаев С.П. “Ваше право собственности на жилой дом или квартиру”,

М.,1995

6. “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995

7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996

8. Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // “ЭКО”,1996; №3

9. “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “

М.,1996

10. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11

11. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое

имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5

12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов

с комментариями”,М.,1996

13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка “Российской газеты”,1996; №20

14. Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996;

№21

15. Трутнева Э.К. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” //

“ЭКО”, 1995 ; №5

16. Филатов А.А. “Лизинг: правовые аспекты” // “Деньги и кредит”, 1995;

№8

17. “Хозяйственные документы” // “Сборник договоров”, М., 1996

-----------------------

[1] “Сделки с недвижимостью”, М.,1996; стр.2

[2] Лаврухин О. “Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что

дальше?” // ж-л “Бизнес” , 1996, №11 ; стр.13

[3] Бойко Т. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // ж-л

“ЭКО”, 1995, №9 ; стр.173

[4] Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество”

// ж-л “Российская юстиция”,1995, №5 ; стр.26

[5] там же ; стр.27

[6] Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // ж-л “Хозяйство и

право”, 1996, №3 ; стр.23

[7] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.30

[8] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.68

[9] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.31

[10] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.69

[11] Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // ж-л “ЭКО”, 1996 , №3 ;

стр.65

[12] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.41

[13] Там же ; стр.45

[14] “Хозяйственные документы”, М.; 1996 ; стр.36

Страницы: 1, 2, 3