Контрольная по жилищному праву

Контрольная по жилищному праву

Министерство общего и профессионального образования в Российской Федерации

Российский Государственный Университет нефти и газа им. И. М. Губкина

ДОМАШНЯЯ КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине

«ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»

(16-ый вариант: ответы на вопросы № 2, 10 и решение задач №7, 9)

Выполнила:

Пашкевич А. В.

Факультет права

4-ый курс

гр. ЮР-98-2

Проверил:

Прасолов Б. В.

Москва

2001

1. КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО ГРАЖДАНИНА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод

человека и гражданина право на жилище. Право на жилище – одно из важнейших

социально-экономических прав граждан России, т. к. оно затрагивает основы

жизни людей.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека «каждый человек

имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище,

медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим

для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Право человека на жилище возникает с момента его рождения, изменяясь с

возрастом, семейным положением и т. д.

В российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно,

что вызывает на практике различные споры. Под «жилищем» следует понимать

дом, квартиру, комнату, в которых проживают граждане и которые

предназначены для проживания [1].

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей

стране право гражданина на жилище было впервые установлено в Конституции

СССР 1977г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ,

а также в других жилищных законах.

В Конституции РФ 1993г. провозглашается и гарантируется охрана права

на жилище (ч. 1 ст. 40): «Никто не может быть произвольно лишен жилища»;

часть вторая ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и

органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают

условия для осуществления права на жилище; согласно ч. 3 ст. 40 Конституции

РФ жилье предоставляется бесплатно (или за доступную плату) только

малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище

(например, военнослужащие; лица, пострадавшие в результате чрезвычайных

обстоятельств; участников ВОВ и приравненных к ним лиц; инвалидов и

некоторых других категорий граждан.

Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах

отдельных субъектов Российской Федерации. Так, Конституция Республики

Башкортостан (ст. 51) гласит: «Граждане Республики Башкортостан имеют право

на жилище. Никто не может быть произвольно лишен права жилища. Республика

Башкортостан ведет и поощряет жилищное строительство, создает условия для

реализации права на жилище».

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о праве на

жилище говорится следующее: «Граждане Российской Федерации имеют право на

жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в

домах государственного и муниципальных жилищных фондов на условиях договора

найма в пределах нормы жилищной площади, а также на условиях аренды либо

путем приобретения или строительства жилищных фондов…»(ст. 2).

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение,

так как оно означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную

возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин

может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в

жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала

конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и

одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий

другого жилища.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы

Конституции о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него

других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности

частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46).

Право на жилище согласно ст. 17 Конституции РФ принадлежит каждому от

рождения. В жилищном законодательстве это свойство права, в частности, в

том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое

помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в

законе учитываются их особые интересы. Например, согласно ст. 41 ЖК РСФСР

при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты

лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к

числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву

свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято

государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо

указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на

основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище

(как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на

жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России.

Этому праву соответствуют определенные обязанности государства,

муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего

малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими

помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных

фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения

граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных

жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления

права пользованием жилищем.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют

дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем, ст. 40 Конституции РФ

предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в

нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих

соответствующий правовой режим, посредством которого обеспечивается

реализация конституционных прав.

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

2.1 Понятие и принципы залога (ипотеки) жилых помещений

В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций,

предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое

место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как

наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но

и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.

Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий

бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую

пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И

причина здесь проста – предложение жилья на рынке значительно превышает

реальный платежеспособный спрос основной части населения.

Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение

в России института ипотеки - получение кредита под залог недвижимости в

правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в

кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого

имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в

банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках

должника. Залог в гражданском праве - один из способов

обеспечения обязательства – в данном случае банковского

кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная

регистрация залога любой недвижимости. В случае

неплатежеспособности должника требования кредитора

удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» -

долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на

недвижимое имущество.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих

принципах:

. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна

учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть

адаптирована к российским макроэкономическим условиям и

законодательной базе, учитывать психологические аспекты

населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего

ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном

кредитовании;

. Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для

групп населения не только с наиболее высокими, но и средними

доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить

рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и

ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного

кредитования;

. Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся

характер, опираться на эффективное использование привлеченных

финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,

инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного

бюджета;

. Система ипотечного жилищного кредитования должна быть

воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития

ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только

субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли

у руководства региона для развития ипотеки, а объективной

экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного

спроса на жилье и его предложением. [2]

2. Правовая база ипотечного кредитования

В настоящий момент федеральными законами, непосредственно

регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества являются:

. Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);

. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля

1998г. № 102-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге,

содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или

законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным

законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В

нем нашли отражение следующие положения:

. Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое

ипотекой, предмет ипотеки;

. Порядок заключения договора об ипотеке;

. Закладная как ценная бумага;

. Государственная регистрация ипотеки;

. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об

ипотеке;

. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к

другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;

. Уступка прав по договору об ипотеке;

. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об

ипотеке, и реализация этого имущества;

. Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и

сооружений, жилых домов и квартир.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут

регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими

непосредственно ипотечные обязательства:

. Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое

зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим

законом должна производиться также государственная регистрация

ипотеки;

. В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться

с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в

РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;

. В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге)

недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже

имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется

процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом

не установлены иные правила. Таким образом, при реализации

предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и

Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля

1997г. № 119-ФЗ;

. При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие

порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом

залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

3. Немного истории по данному вопросу…

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России,

принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система

успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям

населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными

финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские

кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на

один миллиард рублей золотом.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств,

привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом

закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и

пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения

свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная

система похожа на современную американскую систему ипотеки. [3]

Затем пошел резкий спад ипотечного кредитования и до начала девяностых

годов ипотека почти отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем

временного перевода прав собственности на недвижимость, являющуюся ее

объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и

кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить

весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками,

связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на

недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были

весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не

могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как

цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между

устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности

в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским

правом имелся принципиальный непреодолимый разрыв. [4]

Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с

ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения

материального, так и процессуального права.

4. Договор об ипотеке

Договор об ипотеке жилых помещений должен быть заключен в письменной

форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Договор вступает в силу с

момента его государственной регистрации. Очень важно, что кредитный

договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже

регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента

заключения кредитного договор и заемщик ничем не рискует, если кредитный

договор вообще не будет заключен.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка,

существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого

ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его

наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации

описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности

физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся

в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной

ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот

жилой дом.

Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре

об ипотеке с указанием основания возникновения и срока исполнения. Должны

быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если

сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в

договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые

условия ее определения.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по

Страницы: 1, 2