Договоры по оказанию услуг. Договор аренды

Договоры по оказанию услуг. Договор аренды

Институт экономики и финансов

[pic]

РЕФЕРАТ

тема: «Договоры по оказанию услуг. Договор аренды»

по курсу: правоведение

© выполнил: студент очного отделения

311 группы

Павлов П.С.

проверил:

Шубников Ю.Б.

Санкт-Петербург

2003 г.

Содержание

Введение....................................................................

...............................................3

1. Участники договора

аренды......................................................................

.........3

2. Договор как правовая форма арендных

отношений........................................4

3. Объект (предмет)

аренды......................................................................

..............5

4.

Субаренда...................................................................

..........................................6

5. Арендная

плата.......................................................................

.............................7

6. Срок

аренды......................................................................

...................................7

7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого

имущества......................9

8. Ответственность сторон, изменение и расторжение

договора......................11

9. Выкуп арендованного

имущества...................................................................

.13

10. Различные виды

аренды......................................................................

............13

10.1

Прокат....................................................................

.....................................13

10.2 Аренда транспортных

средств..................................................................1

4

10.3 Аренда зданий и

сооружений................................................................

...15

10.4 Аренда действующего

предприятия........................................................16

10.5 Финансовая аренда

(лизинг)..................................................................

...18

Заключение..................................................................

...........................................22

Список

литературы..................................................................

..............................24

Введение

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных

для российского гражданского права договоров. Он всегда занимал

определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных

отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский

кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован

комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.

Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных

отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также

распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той

части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к

соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует

заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что

позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в

законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант —

когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном

нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых

могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных

отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества

предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и

других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых

регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О

недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир

осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в

аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется

законами о приватизации и другими подзаконными актами.

Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального

законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды,

применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о

сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей

российскому законодательству, и основам законодательства РФ.

1. Участники договора аренды

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его

собственнику – гражданину, предприятию или организации, а также лицам,

уполномоченным на то законом или собственником.

Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной

собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на

праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия

собственника. Министерство государственного имущества и его органы на

местах являются арендодателями только объектов государственной и

муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении

предприятий.

Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду

закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с

согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на

развитие учебного процесса.

Состав арендодателей природных объектов определяется специальным

законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:

. собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);

. лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с

согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

. уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в

аренду земель государственной собственности, не переданных

организациям в постоянное пользование.

. Арендодателями природных объектов выступают:

. участков недр — уполномоченные государственные органы;

. участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие

организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию

с местными органами власти;

. водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое

дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в

необходимых случаях лицензию (разрешение).

В мировой практике принято, что арендаторами земель

сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:

. опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;

. необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной

платы;

. специальное образование – колледж, университет;

. возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело

хозяйствовать, но и лично физически работать;

. намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

2. Договор как правовая форма арендных отношений

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по

поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной

мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими

гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие

из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды

характерно:

. наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что

арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование

недвижимое имущество без права собственности на него;

. ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое

подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае

выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются

и переходят в сферу купли-продажи;

. возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за

пользование имуществом.

Принципиальные отличия арендного договора от трудового:

. если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный

гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации,

предприятия и даже регионы;

. арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при

трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную

руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на

рабочем месте;

. цель арендной деятельности — конечный результат производства —

количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой —

выполнение отдельных видов работ;

. арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды

временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е.

передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим

лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный

объем работы лично;

. убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из

расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных

доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный

ущерб.

3. Объект (предмет) аренды

В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о

предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.

Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект —

земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное

помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно

установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих

данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К

тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду

помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что

арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы

за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны

содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко

помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом —

оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом

случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду

вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается

к договору и является его неотъемлемой частью.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-

передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого

указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества

арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта.

Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами,

свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение

или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен

быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества

в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615

ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии

с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое

определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую

очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся

имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст.

615 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут, и арендодатель вправе

предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот

факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к

необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу

является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых

помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

4. Субаренда

В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права

арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем). В соответствии со ст.

615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с

согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его

имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он

может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие

организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное

пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником,

руководителем, членом ее органов управления и контроля.

Договор субаренды как производный от основного, не может быть заключен

на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять

субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости,

досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение

субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного

субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор

вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то

имущество, которое находилось у него в пользовании. Сущность такого подхода

в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и

последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже

тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором

заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

5. Арендная плата

В договоре аренды должен быть согласован размер и порядок внесения

арендной платы арендатором.

Поскольку договор аренды является возмездным, значительное место в

Кодексе уделено арендной плате: в статье 614 перечисляются различные

формы, в которых может взиматься арендная плата (перечень их существенно

дополнен по сравнению с ранее действовавшим законодательством, но

исчерпывающим не является), устанавливается ответственность арендатора за

невнесение в срок арендной платы, а в статье 619 предусматривается право

арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора

аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору

в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, вводит

аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в

установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей статьей 614

ограничивается – платежи не могут взиматься вперед более чем за два срока

подряд.

Весьма острым в практике арендных отношений является вопрос о

пересмотре арендной платы. Правило предшествовавшего законодательства,

позволявшее пересматривать размер арендной платы в сроки, предусмотренные

договором, но не чаще одного раза в пять лет, распространялось лишь на

некоторые виды арендных договоров. Кодекс предусматривает возможность

сторон пересматривать размер арендной платы по общему правилу не чаще

одного раза в год, при этом законом или договором для отдельных видов

аренды и аренды отдельных видов имущества могут быть установлены иные

минимальные сроки (п. 3 ст. 614).

6. Срок аренды

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование

недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением

сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого

установления срока его действия, т.е. на неопределенный срок. В таком

случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом

другую сторону за три месяца.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества – природных объектов

– законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со

ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в

краткосрочное пользование – до трех лет и долгосрочное – до 25 лет. Ст. 10

Страницы: 1, 2, 3