Договор аренды

Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности

аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не

субъективными, а объективными критериями, то в основу определения их

длительности можно принять соответственно технологические (технические)

социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.

Минимальный срок аренды пашни должен быть не меньше периода ротации

наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на

современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и

непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой

продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и

районам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков

аренды земли.

Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности

активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно,

физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в

25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творческие и

физические возможности. Максимальный срок аренды земли обуславливается

юридическими нормами. Во всем мире он принят в 99 лет.

Предельный Срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно

определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а

всего предприятия — периодом обновления технологической структуры

производства.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на

возобновление арендных отношений на новый срок при условии:

* надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному

договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его

состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);

* согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими

претендентами на аренду объекта;

* письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок,

указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до

окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены

по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру

арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще

одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается

пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь

стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть

защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен

сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных

отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск

о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов

добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении

договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом,

арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав

и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных

отказом возобновить с ним договор.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает

пользоваться взятым в наем объектом без заключения нового сговора, а

арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на

неопределенный срок.

7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендный договор приобретает практическое значение только в случае,

если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в

деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и

конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций

могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным

кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение

лишь для данного случая.

Кроме индивидуально устанавливаемых норм, многие правовые положения,

вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и

арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть рекомендованы для

более широкого применения (схемы 147 и 148).

Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение

между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и

текущего ремонта.

По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий —

на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не

предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение

обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный

договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что

арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан

поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для

использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной

необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у

арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан

поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает

преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора

возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке

арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и прочих).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого

объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу),

производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или

нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих

улучшений после прекращения договора, а во втором все произведенные затраты

возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо

изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК

РФ).

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать

возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их

осуществление.

Это положение Гражданского кодекса РФ имеет диспозитивный характер, и

стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат по

улучшению арендованного объекта с согласия собственника.

Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые,

произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону

собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что

в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя,

который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на

амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных

прав и других (кроме перенайма) — ответственным перед арендодателем

остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности

переходят к новому арендатору.

Права и обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к

наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в

договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда

предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами

арендатора.

8. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде

недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных

обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее

изменение его условий не допускается, за исключением случаев,

предусмотренных законом.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в

аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в

соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда

арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых

недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

а) безвозмездного устранения недостатков;

б) соразмерного уменьшения арендной платы;

в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это

своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем

непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с

предварительным уведомлением арендодателя;

г) расторжения договора.

Законом предусмотрены исключения из общих положений об ответственности

арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет

ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо

заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за

недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время

осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме

речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно

обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она

направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их

приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного

управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду

недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения

или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный

арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный

объект.

Основания расторжения договора арендодателем:

* использование нанимателем имущества не по назначению, с

существенными нарушениями условий договора;

* существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;

* несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в

установленный срок более двух раз подряд);

* невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него

законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в

установленный (разумный) срок.

Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после

письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои

обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с

арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о

расторжении договора.

По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:

1) непредоставлении арендатору в пользование имущества,

предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в

соответствии с назначением;

2) выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков,

препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет

ответственность;

3) непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта

имущества, обязанность проведения которого возлагается на него;

4) непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за

которые арендатор не отвечает.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять

контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить

обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения

в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и

может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого

предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой

срок указывается в предложении, а при его отсутствии — в тридцать дней.

Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение

обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо

их воли и желания; и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные

обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой

или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия

и продолжительности действия непреодолимой силы.

Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение

другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по

договору.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех

последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор

может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления

уведомления другой стороне.

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором

сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в

размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность

— 3 года с даты предъявления претензии.

Пени начисляются:

* при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня

регистрации договора аренды;

* при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца

квартала;

* при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;

* при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня

подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды,

указанный на платежном документе.

9. Выкуп арендованного имущества

В качестве общего правила статья 624 предусматривает возможность выкупа

арендатором арендованного имущества в случаях, когда выкуп предусмотрен в

законе, договоре аренды или в дополнительном соглашении сторон. Законом

могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества,

например, ограниченно оборотоспособного имущества, сдаваемого в аренду

гражданам и негосударственным юридическим лицам. Выкуп возможен как по

истечении срока аренды, так и досрочно, при условии внесения арендатором

всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению

сторон может быть зачтена в выкупную цену.

10. Различные виды аренды

10.1 Прокат

Прокат — первая разновидность аренды, предусматриваемая ГК (§ 2 гл.

34). Вследствие своих особенностей договор проката выделялся и в ГК 1964

г., но исключительно как бытовой прокат с отсылками к правилам,

устанавливаемым типовыми договорами бытового проката. Это было в свое время

обоснованно, поскольку в качестве арендодателей по договору проката

выступали только государственные юридические лица и государство путем

издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех

потребителей.

Согласно Кодексу по договору проката, который является краткосрочным

(на срок до одного года), предоставляется в аренду движимое имущество как

для потребительских целей (на что преимущественно ориентирует п. 1 ст.

626), так и для ведения хозяйственной деятельности (станки, оборудование и

т.п.). Существенным элементом является то, что в качестве арендодателя

выступает профессионал и договор проката носит публичный характер. Это

означает, что арендодатель должен предоставлять имущество в прокат на

равных условиях всем лицам, которые к нему обратятся. Договор проката

урегулирован в ГК исчерпывающим образом, что не исключает возможность

разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными

организациями конструкции договора присоединения (см. ст. 428). Что же

касается типовых договоров и иных обязательных правил, которые

Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров в случаях,

предусмотренных законом (п. 4 ст. 426), сам ГК возможности их принятия в

отношении договора проката не предусматривает.

Арендатору предоставляется право отказаться от договора проката в любое

время и получить выплаченную им вперед арендную плату. Единственное условие

— предупреждение арендодателя в письменной форме в установленный законом

срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Однако правила о

возобновлении договора по окончании срока на неопределенный срок и о

преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (ст. 621) к

проекту не применяются.

Все обязанности по ремонту арендованного имущества возлагаются на

арендодателя. В то же время арендатору запрещается сдавать это имущество в

субаренду либо в иной форме распоряжаться своими правами на него (ст. 631).

10.2 Аренда транспортных средств.

В качестве разновидности аренды в Кодексе выделяется аренда

транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередь имеются в виду морские,

речные и воздушные суда, арендуемые для перевозок грузов и пассажиров. В

отличие от других разновидностей аренды в Кодексе устанавливается

возможность дополнительного регулирования особенностей аренды отдельных

видов транспортных средств в специальном законодательстве — транспортных

уставах и кодексах.

Требования к форме договора аренды транспортных средств отличаются от

общих требований к форме договора аренды — он должен быть заключен в

письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики, регистрации не

подлежит. Важной особенностью является и то, что для этих случаев аренды не

Страницы: 1, 2, 3