Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости производственно-административного здания
Под
накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на
момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных
и внешних факторов.
Сравнение
продаж
Данный
метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от
цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее
имущество.
Согласно
методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами
недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых)
объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между
оцениваемой и сравнимой недвижимостью.
Доходный
метод
Данный
метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от
величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный
метод включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость
недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее
эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на
рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В
соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода
на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости
в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости
всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего
риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
2.6 Процедура
оценки
Процедура
оценки включает в себя следующие шаги:
à
осмотр объектов;
à
интервью с собственниками;
à
исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в
рассматриваемом и других схожих по условиям регионах;
à
сравнительный анализ аналогов;
à
работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной
стоимости объектов;
à
использование прочих методов оценки для определения рыночной
стоимости объектов.
Каждый из
этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов.
Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки
каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объектов
собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены
как наиболее надежные.
3. Описание объекта оценки
3.1 Анализ местоположения объекта оценки
Территория
местоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихся
исторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в состав
объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.
Местоположение
Объекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортной
доступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данный
район, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицами
центральной части города.
Несмотря
на общий градоэкологический вывод относительно данной территории как о
неблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-таки
к наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города как
Санкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуется
противоречивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда.
Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольно
низкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городе
концентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкий
уровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадов
зданий.
В
связи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новое
строительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой части
города стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемой
расселения коммунальных квартир.
Перспективы
развития и повышения градостроительной ценности территории местоположения
Объекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов,
используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникального
местоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.
С
учетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городе
для развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьма
привлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой,
офисной и гостиничной функций.
3.2 Техническая
характеристика объекта
Документы, устанавливающие
качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический
паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации
недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на
10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).
Нежилое
административно-производственное двухэтажное помещение.
Площадь – 2987 м2
Объём помещения равен
29 272 м3
Год ввода – 1983 г.
Таблица 1.1 – Техническая
характеристика объекта
Наименование
конструктивных элементов |
Описание конструктивных
элементов |
Износ по сроку службы |
Обнаруженные повреждения |
Фундамент |
Сборные ж/бетонный |
20,8 |
Трещины, выбоины |
Каркас и перекрытия |
Железобетон |
20,8 |
Трещины |
Стены и перегородки |
Кирпичные |
20,8 |
Частично разрушены,
трещины |
Кровля |
Двускатная металлическая |
10 |
Сколы |
Полы |
ковровое, плитка, бетон |
6,67 |
Частично истёрты |
Проемы дверные |
ПВХ, деревянные |
6,67 |
Частично разрушены |
Проемы оконные |
ПВХ, Двойные деревянные |
6,67 |
Трещины |
Отделочные работы |
Гипсокартон, обои, плитка,
камень, окраска, подвесной потолок |
33,33 |
Царапины, сколы |
Внутренние сантех. и
электротех. устройства |
Горячее водоснабж. – металлические
трубы, электроосвещение – срытая проводка, канализация – чугунные трубы,
вентиляция – приточно-вытяжная. |
6,67 |
Частичные повреждения |
Прочее |
Бетонные крыльца |
6,67 |
Небольшие трещины |
4.
Затратный подход
Затратный подход
основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и
исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя
должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую
обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без
существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам,
если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного
объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и
предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает
оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих
ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких
же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же
планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как
оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
4.1 Определение
восстановительной стоимости строительства
Восстановительная стоимость
– определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого
объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений,
строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством
строительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимость
определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника
использованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненные
показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах,
введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную
восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
- накладные
расходы и плановые накопления;
- затраты,
связанные с производством работ в зимнее время;
- прочие
внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные
здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на
проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата
заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, в
котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта
рассчитывается по формуле:
ВС = УС(69) х V х И(84) х
И(09) х Кпп, где
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3
в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V – строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общая
площадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен
Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г.,
определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к =
46,7;
Районный
коэффициент = 1,01
Кпп –
коэффициент, учитывающий прибыль
предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить
сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по
сопоставимым объектам к = 22%.
Объём
помещения равен 29 272 м3
ВС = 26,9*29
272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3
Восстановительная
стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3
Процент
износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных
показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А,
ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данные
коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены
на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог
на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости
ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод:
восстановительная стоимость нежилого административно-производственного
комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.
4.2 Определение
износа недвижимости
Расчет износа
При
затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть
различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта
недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь
воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В
зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на
физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический
износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем
(например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух
типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под
воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть
устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого
физически возможно и экономически оправданно.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|