Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Основное назначение данной системы заключается в активизации деятельности на рынке новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнеса - коммерческого застройщика, для которого жилье является не предметом потребления, а товаром и источником прибыли.

Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и этим данная система в наибольшей мере сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым
«хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система «Форвардкредитинвест» - чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.

В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта
(или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.

В программу кредитования данной системы входит также отработка способов контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от двойного или многократного залога.

Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам, принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на предоставление части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора застройщика.

Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению, несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г.Москвы с марта 1994г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение
(строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого
(строящегося) объекта недвижимости.

Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья.
Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Эту задачу решает модель ипотечной компании, которую пытается внедрить
Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. Этот банк предоставляет ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступает
Ипотечная кредитная компания, которая приобретает у банка и распространяет ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Однако реализация подобной системы требует, прежде всего, специальных мер по развитию вторичного рынка.

Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут использоваться различные механизмы:
• индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару;

• равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы
(используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);

• инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для
России Институтом экономики города.

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства
РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков.

Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.

Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного
(или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов субсидирования, Правительство сможет на новом уровне решать острую социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов этой системы может стать гарантийная структура, проект которой был предложен начальником управления приватизации и поддержки предпринимательства
Министерства экономики РФ. Аналогичная схема реализована при помощи всемирного банка в Аргентине и уже доказала свою эффективность. В обобщенном виде схема может быть представлена следующей последовательностью действий.

1. Правительство создает гарантийный фонд (далее именуемый Фонд) для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта.

2. Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков.
Целесообразно привлечь к этому и средства международных финансовых организаций.

3. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом продать Фонду свои ценные бумаги, зафиксированные в соглашении с ним.

Банки - участники проекта выдают займы для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.
4. При такой схеме могут быть решены следующие проблемы: а) появится универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании; б) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

5. Руководство Фондом, его активами поручается агенту Правительства
России (возможно Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Предпочтительная юридическая форма для данного агента
Правительства может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами.

6. Состав банков - участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д.

7. Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего кредит банка; во-вторых, весь объем прав по 74ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; и в-третьих, гарантия Правительства РФ.

Предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения.

Кроме всего вышеизложенного для поддержки и способствования развитию ипотеки в России необходимо поощрять региональную инициативу. В качестве примера моделей, предлагаемых регионами, можно привести разрабатываемый автором подход применения системы ипотечных отношений при разработке концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации (на примере ООО «Жилищное общество
Гальбштадт» Немецкого национального района Алтайского края). Разработка
Концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации, производилась автором данной работы на примере ООО «Жилищное общество Гальбштадт» Немецкого национального района
Алтайского края, являющегося дочерним предприятием совместного германо- российского товарищества (некоммерческой организации) в форме Общества с ограниченной ответственностью «Общество развития Гальбштадт» Немецкий национальный район Алтайского края (сокращенно - ООО «Общество развития
Гальбштадт»). Одна из основных уставных целей организации - улучшение жилищных и социальных условий российских немцев на территории Российской
Федерации.

Деятельность ООО «Общество развития Гальбштадт» финансируется из федерального бюджета ФРГ. На основании договора о совместной деятельности денежные средства передаются обществу в натуральной форме или в виде приобретенных жилых домов и (или) квартир, которые ООО «Жилищное общество
Гальбштадт» реализует на условиях рассрочки платежа определенной категории физических лиц.

Наиболее приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом.
При этом устанавливаются запреты на последующий залог жилого дома (ст.342
ГК РФ), куплю-продажу и иное отчуждение (ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке»), аренду (ст.40 ФЗ «Об ипотеке»).

Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.2 ст.8 и ст.131, 164 и 165 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель (ООО «Жилищное общество Гальбштадт») будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий (ст. 167-168 ГК РФ).

Необходимо отметить, что все предлагаемые в рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

Существует два направления деятельности ООО ««Общество развития
Гальбштадт»: 1) реализация жилищного фонда, находящегося в собственности
ООО ««Общество развития Гальбштадт», проживающим в нем жильцам (направление
I); 2) приобретение жилых домов ООО «Общество развития Гальбштадт» у третьих лиц с последующей продажей его определенной категории граждан
(направление II). Для реализации первого направления деятельности были разработаны следующие три варианта, возможные к применению в ходе реализации проекта.

Схема № 1. ООО «Жилищное общество Гальбштадт» предоставляет покупателю целевой заем. Суммой, полученной согласно договору займа, покупатель оплачивает цену недвижимого имущества и приобретает на него право собственности. Затем ООО «Жилищное общество Гальбштадт» в обеспечение договора займа заключает Договор ипотеки, удостоверяемый нотариально, и регистрирует его в учреждении юстиции. Схема предусматривает наличие между
ООО «Жилищное общество Гальбштадт» трех договоров и выглядит следующим образом:
[pic]

На рис.3.3.1. применены следующие обозначения: C_g) - государственная регистрация.

Договор купли-продажи - регистрация прав физического лица 1,5 ММРОТ -
125,26 руб. Регистрация залога для юридического лица 10 ММРОТ - 834,90 руб.

Расценки установлены Постановлением Главы Администрации Алтайского края
№ 158 от 19 марта 1998г. и в указанных размерах применяются только на территории Алтайского края. Вышеуказанные суммы установлены без включения
НДС.

Расходы по регистрации договора купли-продажи целесообразно возложить на покупателя - физическое лицо. В случае осуществления государственной регистрации за счет юридического лица плата оставляет 15 ММРОТ - 1252,55 руб. без учета НДС. При оплате наличными деньгами также взимается налог с продаж в размере 5% от суммы (величина ставки налога с продаж в размере 5% установлена на территории Алтайского края).

Величина минимального месячного размера оплаты труда (ММРОТ) устанавливается федеральным законом. Все расчеты произведены исходя из действующего на 17 июня 1999г. размера ММРОТ в сумме 83,49 руб. Величина ставки налога с продаж устанавливается законом субъекта Федерации в пределах верхней границы в размере 5%, установленной федеральным законом.
Величина платы за государственную регистрацию устанавливается нормативным актом субъекта Федерации.

(Н) - нотариальное удостоверение договора (сделки) является обязательным для договора об ипотеке (чЛ ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», ст.339 ГК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абзац 3 п.1 ст. 10
ФЗ «Об ипотеке», п.4 ст.339 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15