Виды ипотечного кредита и условия его развития

Кроме того, вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается намного выгоднее, чем «завтра», ведь последние несколько лет цены на недвижимость только растут. Покупая квартиру в кредит, вы также получаете существенную льготу по подоходному налогу. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей страны. В большей степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси.

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Но в Беларуси сегодня такие облигации выпускаются на непродолжительный срок – от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5–12%). Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.

Не похоже, чтобы банки выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитов именно «сегодня». Причина кроется вот в чем. Пока у банков нет четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, который бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.

Подытоживая, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

– это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500–800 долларов каждый месяц.

Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.

– высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

– отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время?

– нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице (приложение 1)

Как видим, срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц. В отдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.

Поясним, почему такое происходит. Если семья покупает однокомнатную квартиру в кредит, то независимо от того, кто из супругов получает и платит на кредиту, жилье является их общей собственностью. В случае развода возникает проблема – как поделить имущество, к тому же заложенной по ипотеке. Тем более проблематично банку эту недвижимость забрать в счет кредита. Классическая же ипотека не предполагает дополнительных способов обеспечения, кроме самого залога недвижимости. В этой связи наиболее приближены к ипотеке условия кредитования в Приорбанке и Белросбанке, где поручительство не требуется.

В России закон «Об ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закрепление института закладных.

Банки России предлагают ипотечные кредиты, по срокам и по ставкам более выгодные, чем белорусские. Сравним – ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от 13,2% – при первоначальном взносе менее 5%. Если бы белорусская ипотека была бы такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением [13].

В развитии ипотеки в Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтому можно будет ожидать, что со вступлением его в силу условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.

2.2 Практика зарубежных стран

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

– страховать предмет ипотеки;

– принимать меры для его сохранности;

– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства [10, с. 190].

3. Минусы и плюсы ипотечного кредитования

Рассмотрим ипотеку с точки зрения возможностей и недостатков и постараемся ответить на вопрос, что такое ипотека?

Ипотека – это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Можно в течение 5–10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашении производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность для человека получить квартиру и проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительнейших очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Приятным дополнением к ипотеке служит налоговый вычет, получаемый покупателем жилья, а также налоговая льгота по уплате процентов на ипотечный кредит. Кроме того, существует такое понятие, как социальная ипотека, которая предоставляет серьезные плюсы для определенных категорий людей.

Самым существенным недостатком ипотечного кредита становится выплата процентов в значительных размерах, за счет чего стоимость квартиры может увеличиться в два раза.

Кроме основных платежей кредита заемщик уплачивает проценты по самому кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования рисков и иные суммы.

Дополнительно в процессе получения кредита заемщику приходится еще платить и платить, всем – банку за рассмотрение заявки и ведение счета, нотариусу за оформление документов, оценочной компании за оценку имущества передаваемого в залог.

Сумма таких непланированных расходов очень значительна и может доходить до 10% от стоимости первоначального взноса за квартиру.

Определенную сложность в получении ипотечного кредита представляют и требования банков к заемщикам, в частности может потребоваться подтверждение легальности и уровня доходов. Обязательно наличие регистрации по месту жительства и гражданства РФ, выдвигаются и особые требования к поручителям. Все же – программ ипотечного кредитования великое множество, банки предлагают различные условия и выдвигают различные требования. Выбрать в этом море предложений одно – вполне реально.

Процент, который клиенту придётся выплачивать банку по ипотеке, определяется самим банком. Этот процент зависит от того, какое имущество предоставляется клиентом в залог банку. Если это имущество ликвидное, то есть пользуется спросом на рынке, и имеет высокую рыночную стоимость, то процент может быть минимальным из установленных банком.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в собственность заемщика только после полной выплаты задолженности. Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квартиры в случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ. Части 1, 2. – М.: Инфра-М.; 1997.

2.     Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2008, – 602 с.

3.     Деньги, кредит, банки: ответы на экзаменационные вопросы/ А.И. Очкольда. – Мн: ТетраСистемс, 2008, – 160 с.

4.     Конституция РБ. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Мн., 1997.

5.     Короткевич А.И, Очкольда И.И. Денежное обращение и кредит: учебное пособие – Мн: ТетраСистемс, 2008, – 352 с.

6.     Тищенко И.Н. Деньги, кредит, банки. – Мн.: Экоперспектива, 2004.-92 с.

7.     Финансовое право РБ. А.А. Ханкевич: учебное пособие – Мн.: Амалфея, 2002.

8.     Финансы предприятий: учебное пособие/ Н.Е. Заяц [и др.]; под общей редакцией Н.Е. Заяц, Т.И. Василевской – 2-ое издание – Мн.: Высшая школа., 2005. – 528 с.

9.     Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/ Экономика, 2001. – 358 с.

10.            Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов н/Д.: Финикс, 2002.

11.            Юмашев Ю.М., Бездудный М.А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет, 1992.

12.            Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы, 2005, №1.

13.            www. infobank.by

Страницы: 1, 2