Ипотечный рынок в условиях кризиса
Ипотечный рынок в условиях кризиса
Актуальность и значимость
становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного строительства
современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и
потребностью в эффективных финансовых инвестициях.
Ипотека как финансовая инновация
для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда
потребностей:
1) социальной потребности людей в
жилье с различным уровнем комфортности,
2) потребности банков и
небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных
финансовых ресурсов
3) потребности
жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также,
позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного
строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика,
строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию
в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.
Цель работы заключается в изучении ипотечного рынка России в условиях мирового
финансового кризиса.
Задачами работы являются:
– изучение понятие и виды
ипотеки;
– ознакомление
с ипотечным кризисом в России и за рубежом;
– изучение положительных
и отрицательных влияний кризиса на экономику и рынок недвижимости России;
– изучение хронологи
мирового финансового кризиса 2008;
– рассмотрение
направлений совершенствования ипотечного кредитования в РФ в период кризиса.
Теоретической основой исследования
послужили труды ученых и ведущих специалистов-практиков России и развитых западных
стран.
Информационной базой исследования
послужили статистические сборники, специальная литература, нормативная
информация, а также теоретические и практические материалы, опубликованные в
экономической литературе и периодической печати.
Бизнес в России
сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как «естественный
отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных и приспособленных. Однако
«времена не выбирают» и для тех, кто смело смотрит вперед, задачи остаются теми
же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование
недвижимости в России всегда было дорого, а в связи с последними событиями, и
рядовому заемщику, и банковским экспертам понятно, что дешевой ипотеки в нашей
стране еще долго не будет.
Однако для малого
и среднего бизнеса интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что
ожидать от кризиса в этой сфере. «Если проанализировать ситуацию на рынке
ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время финансового
кризиса, то можно сделать вывод о неготовности российской банковской системы к
тем событиям, что сейчас происходят в мире и в России – комментирует
сложившуюся ситуацию Альберт Еремеев, руководитель службы по работе с
корпоративными клиентами КБ «МИА» (ОАО). – При этом, финансовый кризис по сути
в нашей стране и за рубежом имеет разные отражения: в России – это кризис ликвидности
предприятий, а в Америке – ипотечный кризис.
1.1 Понятие и виды ипотеки
Термин «ипотека» впервые появился
в Греции в конце VII – начале VI веков до н.э. Появлению его послужило то
обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно
которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо,
но позже за его порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы».
Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594
до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом
подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты
долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную,
Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб
с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в
поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в
переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника
земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой.
Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом,
то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим
самым участком.
Разумеется, Греция не является единственной
родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах
Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей
эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного
разбирательства.
Наиболее развитая форма залога
существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития
экономических отношений начал требовать применения института ссуды.
В средневековье путем
преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство,
в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки
гласность и формализовало его.
История ипотеки говорит о том, что
в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге
недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В
Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.
Зарубежный опыт – отличная основа
для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты
западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково
пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с
пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов
выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России
популярно потому, что ипотека – это зачастую единственный способ получить собственное
жилье для российского гражданина.
В России и странах СНГ банки
предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного
кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению
с прошлым.
Во-первых, банки предлагают
различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему
программу покупки квартиры в кредит.
Во-вторых, для получения ипотечного
кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.
В-третьих, в зависимости от
доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки
разнятся.
Если говорить о совершенствовании
ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию
ипотеки – неграмотность и слабая информированность населения в вопросах
кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая
платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на
активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.
Ипотека представляет
собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных
гражданско-правовых обязательств.
Так, п. 1 ст. 1
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке одна
сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны –
залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за
изъятиями, установленными федеральным законом».
Далее определяется то,
что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной
ипотекой с момента возникновения права залога, а для третьих лиц с момента
государственной регистрации ипотеки (п. 6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»).
1.2 Ипотечный кризис в России и за рубежом
Мировой
финансовый кризис (global
economic crisis) – устойчивый финансовый кризис стран, которые входят в
глобальную финансовую систему, основанную на доминировании американской
финансовой системы над другими системами.
Начавшись с
проблем крупнейших компаний США, кризис быстро перерос в мировой финансовый
кризис, здесь сработал «принцип домино». Одним из символов мирового финансового
кризиса стал крах американского банка Lehman Brothers. В Европе первой
ласточкой мирового финансового кризиса в 2008 году стал скандал вокруг банка Société
Générale (Сосьете женераль), который в результате мошенничества
своего трейдера потерял 5 млрд. евро на биржевых торгах.
С чего начался
мировой финансовый кризис, самый, пожалуй, мощный за последние восемьдесят лет?
Одни скажут – с ипотечного кризиса, другие – с падения
фондовых бирж, третьи – с массовой доступности потребительских кредитов. И все
они, пожалуй, будут правы.
Ипотечный кризис
subprime на ипотечном рынке США в 2007 и 2008 году, стал толчком к началу
мирового финансового кризиса. Высокие цены на нефть и как следствие, снижение
спроса на определенные товары (например, автомобили). После падение
потребительского спроса последовало сокращение производства и рост безработицы
во многих экономиках мира. Рекордные цены на нефть достигнув своего максимума
после резко пошли вниз и упали больше, чем в 3 раза. Это резкое изменение цены
на энергоносители стало одним из основных причин мирового финансового кризиса
2008 года.
Перепроизводство
и потребительский бум, сменившийся ростом цен и резким падением спроса.
Перегрев фондового рынка и рост числа виртуальных финансовых инструментов, не
имеющих под собой реальной основы (деривативы). Зависимость мировой экономики
от одной резервной валюты – доллара. Низкие ставки по кредитам и перегрев
кредитного рынка. В совокупности эти причины дополняют картину и являются
взаимосвязанными причинами мирового финансового кризиса 2009 года.
По сути, мировой
финансовый кризис 2008 года прямое следствие глобализации мировой экономики и финансового кризиса в США, как центра мировой
глобализации. При этом мировой (глобальный) экономический кризис угрожает свести
к минимуму все завоевания глобализации, так считают экономисты.
Экономический
кризис – дисбаланс спроса и
предложения внутри страны на товары и услуги. Согласно теории, экономический
кризис является фазой экономического цикла, состоящего из взлетов и падений
экономики. Мировой экономический кризис – распространение такого дисбаланса на
большую часть мировой экономики.
Другое определение
экономического кризиса – фаза экономического цикла во время, которой происходит
насильственное восстановление пропорций воспроизводства. Проявляется в
абсолютном падении производства, недозагрузке производственных мощностей, росте
безработицы, нарушениями в денежно-валютной и кредитно-финансовой сферах и
другое. Это очень напоминает экономический кризис 2008 года.
Экономический
цикл – период времени, в
течение которого экономика проходит 4 фазы развития: подъём, период высокой
конъюнктуры, спад и кризис.
Финансовый и
экономический кризис. В чем разница?
Разница между финансовым
и экономическим кризисом заключается в том, что первый является причиной
второго. При этом экономический кризис не всегда возникает из-за финансового кризиса.
Экономика состоит
из финансовой системы (виртуальный сектор экономики) и производства товаров и
не финансовых услуг (реальный сектор экономики). Экономический кризис наступает
тогда, когда кризис финансовой системы начинает влиять на реальное производство
товаров и услуг.
В результате
кризиса кровеносной системы экономики, начинают страдать другие части целого,
это выражается в двух видах экономических кризисов: кризис перепроизводства или
кризис недопроизводства.
Экономический
кризис в России наступил в 2008 году
Несмотря на то,
что о финансовом кризисе говорят с начала осени 2008 года, об экономическом
кризисе в России говорят и пишут не так уж много. Между тем, экономический
кризис в 2008 коснулся большинства экономически активного населения России.
Большинство предприятий страны сокращают персонал, либо сокращают зарплаты и
отправляют работников в вынужденный отпуск. Безработица в России растет.
За последнюю
неделю 2008 года из-за экономического кризиса официально зарегистрированная
безработица выросла на 4% и составила около 1,5 млн. человек. В 2009 году число
официально зарегистрированных безработных увеличилось еще на 600–700 тыс.
человек. По методике подсчета Международной организации труда число безработных
на первое декабря 2008 года возросло на полмиллиона человек и составило 5 млн.
Кого не уволили, тем сократили зарплату.[1]
Экономический
кризис 2008 года официально признан правительством 12 декабря 2008 года,
экономика России официально вступила рецессию.
Вот некоторые
яркие примеры наступившего экономического кризиса в России: ГАЗ останавливает
конвейер, КАМАЗ, сокращают рабочую неделю до 4 дней, Магнитка снижает
производственные планы на 20%, остановил производство Агромашхолдинг.
Крупнейшие российские компании сокращают или ликвидируют свои инвестпрограммы.
Объем ввода жилья в России будет ниже запланированного. Зафиксировано сокращение ВВП на 0,4% в октябре по
сравнению с сентябрем. Правительство РФ публикует список стратегических
предприятий, которым будет оказана поддержка во время экономического кризис в
2009 году.
Эти и многие
другие факты и обстоятельства свидетельствуют о начавшемся в России
экономическом кризисе, медленно (благодаря резервам), но верно кризис перешел в
2010 год.[2]
Мировой
экономический кризис. Какие страны мира вошли в рецессию?
Общеизвестно, что
финансовый кризис разразился в США и распространился
на большую часть мировой экономики. Вследствие чего в большинстве стран мира
экономический кризис появился еще раньше, чем в России.
Одним из главных
признаков экономического кризиса является рецессия, то есть сокращение уровня
ВВП, а соответственно падение производства в реальном секторе экономики. На карте видно, на какие
страны распространился мировой экономический кризис.
Начиная с 1 июля
2008 года, страны одна за другой официально погружаются в рецессию, наступает
мировой экономический кризис. Первой страной стала Исландия, последней страной,
где официально признали наступление экономического кризиса в 2008 году, стала
Россия.
У
экономического кризиса уже есть своя история. Она дает возможность
рассматривать его развитие в динамике, сравнивать цифры, анализировать,
насколько верными были прогнозы.
Кроме этого, она
позволяет под другим углом зрения посмотреть и на вопрос о причинах кризиса.
Все хорошо
помнят, как в конце прошлого года, когда кризис только начинал всепобедное
шествие по нашим необъятным просторам, в обществе не было больших разногласий
по вопросу о причинах его возникновения. Проблемы с ипотекой, затем и
финансовый коллапс в США, не обсуждали тогда разве что в начальных классах.
Все было на виду
– банкротство Lehman Brothers, спасенные государством Bear Stearns и AIG, ясно
говорили о том, откуда растут ноги.
Эта точка зрения
была и остается официальной, ее, судя по комментариям, до сих поддерживают
многие российские эксперты.
Однако с течением
времени появляются другие данные, появляется возможность, а главное, желание их
проанализировать. И эти новые данные, в сочетании с экономической статистикой
за 2007–2008 годы показывают, что кризис
в России развивался и продолжает развиваться по своим законам,
отличным от остального мира. [3]
Так, если
исходить из самого поверхностного анализа данных Росстата, падение
промышленного производства началось в России еще до того, как первые признаки
кризиса появились в США и Европе. Причем задолго до этого.
Спад в экономике
России начался с января 2008 года, когда данные показали снижение темпов роста
на полпроцента.
Дальнейшее
падение в феврале и марте 2008 года сменилось некоторым улучшением ситуации во
втором квартале. Однако, как теперь понятно, это была не более, чем техническая
коррекция, за которой последовал настоящий обвал. Даже в период коррекции
второго квартала уровень производства не достигал показателей декабря 2007
года.
Из этой
статистики видно, что кризис в России,
начался в период бурного роста цен на энергоносители, экспорт которых является
основой её экономики. Пик цен на нефть пришелся на июль прошлого года, когда
спад российской промышленности уже составлял 1,5%.
Кризис в США не
основная причина кризиса в России
Этот простой
вывод свидетельствует о том, что внешний фактор (финансовый коллапс в США),
который изначально рассматривался как основная причина кризиса в России, как минимум,
не является основным. Нет никаких сомнений в том, что внешние обстоятельства
оказывали и продолжают оказывать значительное влияние на ситуацию в экономике
России.
Однако корни
кризиса, вероятнее всего, следует искать внутри нашей экономики.
И, судя по всему,
готового ответа на этот вопрос пока нет ни у кого. Обоснованные предположения
по поводу неэффективности управления, прежде всего, в госсекторах экономики,
неграмотности денежно-финансовой политики ЦБ высказываются сейчас все громче.
Но, если судить
по оценкам экономистов, мы все еще довольно далеки от понимания истинных глубинных причин кризиса в экономике России.
Десять фактов о
финансовом кризисе в России в 2008 году[4]
1. Резкое падение
биржевых индексов РТС и ММВБ начавшееся в мае
2008 года. Из-за мирового кризиса российские индексы упали на 70%.
2. Принятие
Федерального Закона «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы
Российской Федерации», подписанного Дмитрием Медведевым 14 октября 2008 года.
3. 15 октября
вступили в силу поправки в статью 11 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в
банках РФ». Поправками гражданам гарантировалось страхование 100% суммы
вкладов, не превышающих 700 тысяч рублей, при наступлении страхового случая.
4. Индекса
деловой активности в сфере услуг (индекс Менеджеров по снабжению) показал первое
за всю историю снижение и опустился ниже критической отметки. Кризис в России 2008 года ударил по
товарообороту, разорвал многие логистические цепочки.
5. Агентство
Fitch снизило суверенный рейтинг России до «негативного». Посчитав, что мировой кризис докатился и до России.
6. Правительство
распечатало ЗВР и направило их на поддержание ликвидности банков и в ВЭБ для
выплаты долгов российских компаний. За сентябрь-октябрь ЗВР сократись на 100
млрд. долларов.
7. Правительство
объявляет о плавной девальвации рубля по
отношению к бивалютной корзине. К концу 2008 года курс рубля по отношению к
доллару снизился на 11%. Правительство фактически признало существование кризиса в экономике России, а ЦБ
вынужден расширять валютный коридор из-за нехватки наличности.
8. Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало фонд помощи тем, кто не сможет
из-за сокращения или резкого снижения доходов по причине финансового кризиса в
России выплачивать кредит по ипотеке.
Страницы: 1, 2, 3
|