Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

3)     Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

2. Право собственности на недвижимость и участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе

2.1. Правовая основа участия гражданина в кооперативе

ЖК И ЖСК – как потребительский кооператив (ст.50, 116 ГК, Закон РФ от 19 июня 1992 г. "О потребительской кооперации в РФ") - создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного объединения.

Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте.

Рассмотрим процедуру вступления в ЖСК и ЖК (на примере ЖК «Скарт и Наш дом».):

1) Физическое или юридическое лицо приходит в офис ЖК "Скарт и НАШ ДОМ". г.Москва Ветошный переулок 13\15 к.25,24.

В ЖК существуют пять направлений приобретения жилья, каждое из которых предназначено для определенной социальной группы и каждое по своему удобно и выгодно.

2) Менеджеры ЖК "Скарт и НАШ ДОМ" знакомят кандидата в члены ЖК с документами о государственной регистрации ЖК, положениями Устава и условиями приобретения жилья через кооператив. Главными условиями приобретения жилья, в зависимости от избранного членом ЖК направления приобретения жилья, являются: мин. паевой взнос = от 200 (от двухсот ) долларов США; макс. период рассрочки с момента приобретения жилья = до 10 (Десяти) лет. Каждый член ЖК может выбрать удобный для себя период рассрочки по погашению паевого взноса, от 1 до 10 лет. Чем дольше срок накопления, тем выгоднее условия погашения пая. В качестве паевого взноса учитывается стоимость старого жилья, если член ЖК желает улучшить жилищные условия.

4)                 Кандидат в члены ЖК заполняет по установленной форме Заявление о вступлении в ЖК (Приложение 1). В Заявлении указываются параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная стоимость. Кандидат в члены ЖК также указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:

для физических лиц:

- копия паспорта;

- документы, подтверждающие семейное положение: свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т.п.;

- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи;

-          краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);

для юридических лиц:

- нотариально заверенные учредительные документы;

- банковские реквизиты юридического лица;

- копия годовой бухгалтерской отчетности (по требованию);

- доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица.

Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого периода рассрочки по выплате пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.

4. Член ЖК принимает решение о порядке накопления паевого взноса и порядке уплаты вступительного взноса.

5. Кандидат в члены ЖК подписывает Положение-договор (Приложение 3) о порядке оплаты членами ЖК паевых и иных платежей и Приложение №2 – Индивидуальный график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры жилья, указывается ориентировочная стоимость жилья, указывается размер уже внесенного первоначального паевого взноса и размер текущих паевых платежей. Член ЖСК при наличии финансовых возможностей может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.

6. Член ЖК, оплативший 55% от заявленной ориентировочной стоимости жилья, получает право подбора. После подбора, с членом кооператива заключается Договор безвозмездного пользования жилым помещением (Приложение 3а) и Индивидуальный график погашения пая

7. При полной выплате итогового паевого взноса, члену ЖК передаются права собственности на то жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.

Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК)[13].

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

 -проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

-добровольно выбыть из ЖСК;

-         в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

-         получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

-         произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

Следует отметить, что гражданин может стать и членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего, действующее законодательство допускает  возможность гражданам быть одновременно членами нескольких жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.

Как следует из ст. 118 Жилищного Кодекса лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, утвержденному органом местного самоуправления, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере может учитываться: право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства[14].

Рассмотрим более подробно некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного и жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь ввиду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Скорее теоретически, нежели практически, нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается отдельно в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья человека, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.

Рассмотрим пример из судебной практики:

Член ЖСК – 72 Ф, умерла в апреле 1988 г. С заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме кооператива обратились члены ЖСК З., нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и Д., полагая, что имеет преимущественное право на получение этой квартиры.

Решением общего собрания членов ЖСК в январе 1991 г. квартира была предоставлена З. Для отселения семьи сына Ж.

Д. Обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания членов ЖСК и признании за ней права на получение вышеупомянутой квартиры, ссылаясь на то, что проживала единой семьей с престарелой Ф. На протяжении 13 лет – до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла необходимую помощь, пай за квартиру Ф. Завещала ей.

Решением районного народного суда требования Д. Были удовлетворены.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставлен без изменения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных решений. Аналогичный протест Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.

.Разрешая данный спор, суд полностью проверил все его обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что Д. В последние 13 лет жизни Ф проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за ней постоянный уход, в котором она нуждалась по состоянию здоровья и в силу престарелого возраста. В судебном заседании доставерно установлено, что Д., проживая совместно с Ф., ремонтировала квартиру на свои средства, пыталась обменять свою квартиру и ее, чтобы съехаться с ней в одну квартиру, но обмен не состоялся ввиду отсутствия подходящего варианта.

Этот вывод суда подтвержден представленными в деле доказательствами, получившими оценку в решении, в том числе показаниями свидетелей, среди которых была родная сестра умершей Ф. –Л., и Р, проживавшая на одной лестничной площадке с Ф.

Поэтому суд сделал правильный вывод о том, что Д. Как наследница Ф. И как член ее семьи, пользовавшийся квартирой при жизни последней, приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет преимущественное право на пользование этой жилой площадью после смети Ф.

Является несостоятельной ссылка в протесте на то, что суд не мог признать Д. Членом семьи Ф., поскольку она и Ф. Являлись соседями и пользователями двух разных квартир на одной лестничной площадке в кооперативном доме, имели самостоятельные источники средств существования, у Д. Имеется своя семья.

Всем представленным доказательствам по делу судом дана правильная оценка. Суд правильно признал, что Д. И Ф. Проживали вместе как члены одной семьи, исходя из всех конкретных обстоятельств дела.

Доводы протеста о том, что Д., унаследовав только пай на квартиру, а не саму квартиру и не имеет права как наследник на пользование квартирой, не могли повлечь отмену судебных постановлений, поскольку суд удовлетворил ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося данной квартирой при жизни наследодателя как члена ее семьи.

Данные доводы суда основаны на положениях действовавшего на время открытия наследства 26 апреля 1988 года. Примерного устава ЖСК и разъяснении постановления пленума СССР от 3 февраля 1988 г «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами».

Ссылка в протесте на то, что Д. Не нуждалась в улучшении жилищных условий, так как по имеющимся данным на 5 июля 1995 г. она проживала вдвоем с мужем в трехкомнатной квартире площадью 46 кв., неосновательна, поскольку, как видно из дела, сыновья истицы В. и Ю. И члены их семей забронировали жилое помещение в ее квартире в установленном порядке в связи с выездом на работы Крайнего севера. Срок действия охранного свидетельства в отношении В. установлен до ноября 1995 г., в отношении Ю. – до июня 1996 г., т.е. на время рассмортрения спора в суде данные лица и члены их семей сохранили право на жилое помещение в спорной квартире.

Кроме того, данный довод протеста не имел значения при условии установленных обстоятельств, свидетельствующих о том, что истица имеет право на указанную квартиру по названным выше нормам закона..[15]

Общее собрание (конференция уполномоченных) не вправе предоставлять жилые помещения не членам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Данное право крайне редко находит свое применение, поскольку член кооператива имеет право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению.

На основании ст. 121 ЖК член кооператива вправе сдавать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи – все жилое помещение. Для заключения договора найма требуется согласие правления кооператива.

Жилищный кодекс предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. (ст. 120). Такой раздел жилого помещения в кооперативном доме допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения между ними брака, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 11 октября 1991 г., разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением[16].

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права пользования помещением, стоимость которого превышает размер доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и при условии, если они изъявит согласие освободить жилое помещение.

По иску одного из супругов суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака. Исковое заявление о разделе пая и жилого помещения в доме ЖК или ЖСК (Приложение 5)

 Жилищный кодекс предусматривает основания исключения граждан из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Первое основание относится к тем кооперативам, которые были созданы по инициативе органов местного самоуправления из граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Член такого каператива может быть исключен из кооператива в случае представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для его вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива.

Основанием для исключения из кооператива может послужить систематическое разрушение или порча жилого помещения, или использования его не по назначению, либо систематическое нарушение членом кооператива правил общежития, делающее невозможным для других проживание с ним в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультативными.

Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.

На основании ст. 124 Жилищного Кодекса член жилищного или жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.

Но уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Решение об исключении из кооператива может быть оспорено в судебном порядке. Пример искового заявления о признании необоснованным исключения из членов ЖК и ЖСК (Приложение 6).

Рассмотрим пример из адвокатской практики, на примере дела, рассматриваемого в открытом судебном заседании по иску Д. Громову к ЖСК «Аккорд» «О признании недействительным решения общего собрания, восстановлении в членах ЖСК и встечному иску ЖСК «АККОРД» к Д «О признании ее не приобретшей право членства в ЖСК «Аккорд».

Д. Обратилась в суд с иском к ЖСК «Аккорд» О признании незаконным решения общего собрания ЖСК «Аккорд» от 29.08.96 об исключении ее из членов ЖСК.

Свои требования истица обосновала тем, что она с 1992 г. является членом-пайщиком ЖСК «Аккорд» и 29 августа 1996 г. решением общего собрания была исключена из членов кооператива. Данное решение является, по мнению истицы, незаконным, поскольку на собрании присутствовало менее 2/3 членов кооператива, в связи с чем собрание было неправомочно принимать какие-либо решения; оснований для ее исключения из членов кооператива не имелось, решение об исключении из членов кооператива было принято в ее отсутствие, на собрание она была недопущена.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9