Выселение без предоставления нового жилья

Эта ответственность наступает за невыполнение обязанностей, установленных в ст. 10 и ст. 142, - бережно относиться к дому, в котором граждане проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением, обеспечивать сохранность жилых помещений, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному основанию встречается редко.[12]

Что понимается под жилым помещением в данном случае? Как считает Вишневская,[13] "понятием "жилое помещение" обозначают не только жилую комнату, но и кухню, коридор, санузел и другие подсобные комнаты, которые могут находиться в общем пользовании. В более широком смысле - и другие места общего пользования: лестницы, парадные. Таким образом, порча и разрушение не только непосредственно жилых комнат, но и любых подсобных помещений общего пользования при наличии указанных выше условий может привести к выселению".

Такое толкование, на наш взгляд, оправданно, поскольку в соответствии с уже упоминавшимися ст. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР граждане обязаны соблюдать правила содержания всего жилого дома (а не только того жилого помещения, где они проживают), соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Противоправное поведение может выражаться в следующих формах:

- связанное с приведением в негодное состояние конструктивных элементов дома (стен, перегородок, санитарно - технических устройств и т.п.), восстановление которых является, как правило, невозможным или нецелесообразным - разрушение жилого помещения;

- ненадлежащей эксплуатации жилого дома нанимателем, например в результате непроизводства текущего ремонта,[14] то есть эти действия часто не связаны с нарушением планировки квартиры, дома, - порча жилого помещения.

Таким образом, противоправными могут быть как действия, так и бездействия нанимателей, хотя, конечно, чаще всего это активные действия.

В подтверждение данного обстоятельства можно привести следующий пример.

Прокурор г. Копейска обратился в Копейский городской суд с иском в интересах Комитета по управлению имуществом г. Копейска к Янабаровой В.Г. о выселении без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что в квартире 3 жилого дома № 44 по ул. Дундича зарегистрирована Янабарова В.Г., квартира оставлена без присмотра, не отапливается и не производится текущий ремонт. Из-за непроживания ответчицы квартира и жилой дом разрушаются и приходят в непригодное для проживания состояние. Судом было установлено, что разрушение жилого помещение производится по вине Янабаровой, в связи с чем ответчице был назначен срок для устранения недостатков.[15]

Стоит еще упомянуть о том, что действия нанимателя могут быть расценены как противоправные, только если они совершены в нарушение законодательства - законов, Типового договора найма жилого помещения или правил пользования жилым помещением или других актов, регулирующих жилищные отношения.[16]

Если разрушение явилось результатом правомерных действий, ответственность наступить не может. Например, переоборудование квартиры с разрешения компетентных органов, приведшее к разрушению потолочных перекрытий, не может рассматриваться как неправомерное.[17]

Встречаются случаи оставления открытыми водопроводных кранов и затопления квартир на нижних этажах, вследствие чего повреждаются потолки, стены и пр.[18]

Здесь нужно упомянуть и о дополнительном условии выселения гражданина из жилого помещения. Это условие - систематичность указанных действий. По мнению многих правоведов, "единственный случай повреждения помещения, пусть и существенного, влечет меры общественного воздействия и возмещения причиненного ущерба".[19] Систематичность предполагает, что такие противоправные действия были совершены по крайней мере дважды.

2. Применение указанной санкции возможно лишь при установлении причинной связи между правонарушением и соответствующими вредными последствиями. Так, по одному из дел суд отказал в иске о выселении, так как дефекты квартиры были вызваны неисправностью крыши дома, за что наниматель не отвечает.[20]

Если помещения разрушаются в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей по ремонту, наниматель не может нести гражданско - правовой ответственности, но он обязан сообщать наймодателю о необходимости проведения капитального ремонта, т.к. в некоторых случаях наймодатель может и не знать о том, что помещение приходит в негодность.[21]

Не может служить основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя разрушение или порча жилого помещения по причинам, не находившимся в причинной связи с действиями нанимателя (авария водопровода, канализации, электрооборудования и т.п.).[22]

3. Наличие вреда. Вред в этих случаях презюмируется. Однако не исключены случаи, когда жилое помещение в результате несанкционированного переоборудования не утрачивает ни своего назначения, ни своих свойств, а наоборот, удобство использования этого помещения значительно повышается, стоимость же помещения может возрастать (в том числе и за счет так называемого "евроремонта"). Получается, что наниматель в таких случаях наносит вред не непосредственно интересам наймодателя?

В некоторых монографиях затрагивался вопрос о размере причиненного вреда. К примеру, Вишневская считает, что "незначительный размер вреда, причиненный хотя и противоправными деяниями, находящимися в причинной связи с возникшем вредом, не может повлечь применение такой меры воздействия, как выселение. К такому нарушителю, кроме возмещения обязанности возместить причиненный вред, могут быть применены меры иного, воспитательного характера даже в случае, когда причинение вреда было неоднократным. Причиной выселения может послужить лишь вред, причиненный в значительных размерах, существенный вред".[23]

4. Обязательным условием этого вида ответственности является вина.

Установление виновности ответчика имеет важное практическое значение:

а) с точки зрения защиты его интересов, так как иногда мотив невозможности совместного проживания используется недобросовестными наймодателями или соседями против невиновных лиц с целью избавления от неугодного жильца;

б) для определения круга лиц, подлежащих выселению ввиду совершения противоправных действий.[24]

В данном случае не имеет значения, хотел ли пользователь жилого помещения наступления определенных последствий или пренебрежительно отнесся к возможным последствиям. Важно то, что он сознательно не принял всех необходимых мер, чтобы выполнить свою обязанность беречь государственную или общественную собственность.[25] Следовательно, вина в данном случае может быть как в форме умысла, так и в форме неосторожности.

Впрочем, есть и другое мнение, согласно которому "неосторожное обращение с санитарно - техническим и иным оборудованием, нарушение покоя жильцов, правил пользования жилым помещением, хотя бы они и были неоднократными, обычно не являются основанием для выселения ответчика".[26] Автор приводит в пример определение Верховного Суда СССР, в котором было отказано истцу в иске о принудительном обмене жилого помещения ответчиков - супругов Мусаева и Шуруповой.

Истец Джамилов утверждал, что "ответчики систематически нарушали правила общежития, поскольку из их квартиры два раза протекала вода в квартиру истца".[27] Однако в ноябре 1970 г. общее собрание жильцов по этим фактам вынесло предупреждение ответчикам, и они уже в дальнейшем не допускали нарушения пользования водой.

Таким образом, отказ в применении данной санкции обусловлен отсутствием одного из дополнительных условий ответственности - безрезультатности примененных мер предупреждения или общественного воздействия, а вовсе не неосторожным обращением с санитарно - техническим оборудованием.

Выселяются не все проживающие в помещении, а только те лица, которые разрушали или портили его. То есть выселяются только те лица, которые виновны в таком недобросовестном отношении к жилищу. Это имеет значение не только для определения возможности выселения самого ответчика, но и возможности выселения других совместно проживающих с ними лиц за данное правонарушение.[28]

Причем не всегда в таких случаях обязательно выселяется наниматель, поскольку его во время совершения действий по разрушению или порче помещения может в жилом помещении и не быть (к примеру, он может быть в командировке в то время, когда члены семьи сломали межкомнатную перегородку).

Несмотря на то что вина является существенным основанием применения ответственности, на наймодателя "не может быть возложена обязанность доказывать вину ответчика. Ему лишь нужно доказать противоправность действий (бездействий) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением помещения, но не наличие вины в совершении этих действий".[29]

Систематичность действий подразумевает совершение их лицом два и более раз. Таким образом, даже очень серьезный случай такого нарушения, совершенный только один раз, может повлечь меры предупредительного или общественного воздействия.

Для признания наличия системы нарушений не обязательно, чтобы разрушение или порча жилого помещения являлись каждый раз результатом одних и тех же действий. Необходимо, чтобы совершение таких действий (бездействий), которые своим следствием имели порчу или разрушение различных частей жилого помещения.[30]

В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В этом случае возможно лишь привлечение недобросовестного гражданина к административной или иной ответственности в соответствии со ст. 154 ЖК РСФСР. Уставом ЖСК могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членом семьи лица, исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.[31]

В качестве примеры разнообразных способов разрушения и порчи помещения можно привести следующее судебное решение.

Прокурор города Копейска обратился с иском о выселении ответчика Власова А.А. без предоставления другого жилого помещения, в обоснование своих требований ссылался на то, что квартира по адресу пр. Славы,29-а кв.52 принадлежит на праве обшей долевой собственности Власовой Ирине Александровне, Власову Александру Александровичу, Власову Павлу Александровичу, Власову Сергею Александровичу, Власовой Вере Александровне, Власовой Юлии Васильевне. В данном жилом помещении вышеуказанные лица не проживают, а проживает ответчик Власов Александр Александрович 1948года рождения, который не зарегистрирован по данному адресу. Квартира находится в антисанитарном состоянии: выбиты окна, выставлены двери, сантехника отсутствует, постоянно проникают посторонние люди, несколько раз в квартире был пожар, систематически нарушаются права и интересы соседей.

Представитель управления образования исковые требования поддержала и пояснила, что в соответствии с договором мены квартира принадлежит на праве обшей долевой собственности детям Власовым. Несовершеннолетний Власов Павел находится в.интернате г. Копейска, несовершеннолетняя- Власова Вера учится в училище № 87,проживает в общежитии. Ответчик Власов А.А. лишён родительских прав в отношении несовершеннолетних детей. Ответчик Власов проживает в спорной квартире. Порядок в квартире не поддерживал, квартира находится в антисанитарном состоянии. Действиями ответчика нарушены права несовершеннолетних Власовых, в настоящее время дети ни имеют возможности проживать в квартире.

Ответчик вселился в квартиру без разрешения органов опеки. Создал условия, опасные для проживания в доме.

Заслушав стороны, проверив материалы дела, суд признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, указав следующее.

Согласно ст. 136 ЖК РФ в квартире, принадлежащей гражда­нину на праве личной собственности, наниматель, арендатор жилого помещения, или члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью первом статьи 98 и частью второй статьи 135 настоящего Кодекса.

Ответчик Власов А.А., проживая в квартире, не обеспечил сохранность жилого помещения не поддерживал квартиру в надлежащем состоянии. Ответчик Власов. А.А. злоупотреблял спиртными напитками, в квартире собирались пьяные компании. Квартира ответчиком приведена в антисанитарное состояние, отсутствуют оконные рамы, сантехприборы в нерабочем состоянии, наблюдается отслоение штукатурки на стенах.

Из акта осмотра технического состояния квартиры от 20 ноября 2001г. следует, что в квартире частично отсутствуют оконные рамы, на стенах наблюдается частичное отслоение штукатурки, сантехприборы в нерабочем состоянии, побелка и покраска длительное время не проводилась, входные двери разбиты, унитаз разбит, в туалете на полу стоит вода, стена туалета с коридором постоянно мокнет и разрушается.

Ответчику Власову А. А. ЖКУ № 1 было вынесено предупреждение. Из предупреждения от 27 февраля 2002 года следует, что ответчику Власову А.А. было предложено в срок до 27 марта 2002года произвести ремонт занимаемого жилого помещения и оплатить долг по квартплате. После вынесенного ответчику Власову А.А. предупреждения ремонт в квартире не произведён, квартира находится в антисанитарных условиях. В квартире за неуплату отключено электричество. Ответчик разжигал в квартире костёр, имели место пожары.

Проживать в квартире невозможно. Таким образом установлено, что ответчик Власов А.А. привёл квартиру в состояние, непригодное для проживания. Действиями ответчика Власова А.А. ущемлены права несовершеннолетних детей, которые не могут проживать б квартире, принадлежащей им на праве собственности.

При таких обстоятельствах суд решил: ответчика Власов А.А.  выселить из квартиры без предоставления другого жилого помещения.[32]

2.2. Использование жилого помещения не по назначению

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 7 ЖК РСФСР). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствием с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению - самостоятельное основание для выселения и не может сводиться к систематическому нарушению правил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого не страдали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение не подвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не по назначению, подлежит выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это "организация в нем (жилом помещении) производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству".[33]

Кроме этого - превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п.,[34] т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (ст. 9 ЖК РСФСР).

Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению.[35]

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.

"Но использование жилых помещений не по назначению возможно в отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей".[36]

Выселение за использование жилого помещения не по назначению допускается как к нанимателям (членам семьи), так и к собственникам жилых помещений.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско - правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.[37] Последствием удовлетворения подобного иска будет являться выселение «бывшего» собственника из реализованного жилого помещения.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК).

В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства.[38]

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7