МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Купля-продажа жилья

    Как сказано выше, сам но себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

    Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.

    Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответст­вует условию договора о ее качестве. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

    В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. Однако в изъятие общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое бы соответствовало условиям договора  (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.  

     Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

    В случае выявления  недостатков законодатель делает отсылку к ст. 475 ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по  устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков или  недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.


    Договор на покупку квартиры па аукционе.

    Аукцион —одна из форм проведения продажи товара, в том числе продажи квартир. Аукционы но продаже квартир проводятся предприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации, которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447 449) аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.

    Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и организаций строительного комплекса определялся в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 и Положением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государственным комитетом РСФСР по архитектуре и строительству 3 сентября 1991 г.

    Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту расположения дома, квартиры которого подлежат продаже.

    Процесс аукционной продажи квартир включает:

    — публикацию в средствах массовой информации и специализированных изданиях информации об условиях проведения аукциона, а также о типе и местонахождении квартир и других данных;

    — проведение аукциона и юридическое оформление совершенной покупки.

    В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и иностранные юридические лица и граждане. Проведение аукциона осуществляется предприятием или организацией строительного комплекса — продавцом или уполномоченным им посредником.

    В случае если проведение аукциона возлагается на посредника, продавец заключает с ним договор, в котором оговариваются: обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выставления, взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора, условия его расторжения. Организатором аукциона (продавцом или посредником) изготавливаются типографским способом билеты участия с указанием в них порядкового номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конкурса.

    Юридическое лицо или гражданин получают статус участника аукциона с момента оплаты билета участия.

    На каждую заявленную на аукцион квартиру составляется характеристика, рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан, изъявивших желание участвовать в аукционе.

    Согласно указанному Положению основой для расчета стартовой цены является сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).

    Положение устанавливает права участников аукциона.

    Участник аукциона имеет право:

    — приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;

    — осматривать квартиры на месте;

    — получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;

    — выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;

    — отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);

    —обращаться в суд, или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.

    Положением на участников аукциона возлагаются также и некоторые обязанности: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в трехдневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения  аукциона.

    Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который даст краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.

    Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.

    При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше стартовой данная квартира снимается с аукциона.

    Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока.


    Основания для признания сделки недействительной.

    Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

    ·        Не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ)

    ·        Заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ)

    ·        Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ)

    ·        Заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ)

    ·        Заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ)

    ·        Заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ)

    ·        Заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ)

    ·        Заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ)

    ·        Заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ)

    ·        Сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ)













     

     

     

     

     

    Проблемы связанные с покупкой жилья.

    Мошенничество.

    При продаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.

    Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным данным ГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин квартиры, не дай бог устраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать в отпуск или длительную командировку. Дальше в дело идут подложные документы. Вернувшись из командировки хозяин обнаруживает, что в его квартире кто-то живет. Пострадавшим оказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу.

    Другим случаем мошенничества может оказаться сделка  впоследствии признаваемая судом недействительной. Основаниями для признания могут быть различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке( ст.167 п2). Учитывая то что в договоре купли -продажи обычно указывают не реальную цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины, то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в договоре. Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Они отслеживают способ передачи  денег проверяют документы итак далее, хотя и они не могут дать абсолютную  гарантию  надежности.   

     

    Как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной им квартиры.

    Гражданин  продавший квартиру, но не выписавшийся из нее, сохраняет право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартире члены его семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателя деньги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным пунктом в договор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жилое помещение после заключения  договора.  Но данный пункт является ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым помещением, хотя нотариусы и вносят этот пункт в договор купли-продажи и удостоверяют его.  Кроме того, покупатель может взять доверенность на выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца.    

                В связи с этим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с распоряжением мэра от 26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органам производящим регистрацию сделок предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных к группе риска, т.е.:

    одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста

    инвалиды I и II группы

    несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Налоги и сборы установленные при продаже жилья .

    Если стороны в договоре купли-продажи недвижимости сочтут необходимым  удостоверить договор нотариально, они заплатят пошлину  предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине»:

    За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах:

     за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):

    детям, в том числе - усыновленным, супругу, родителям, родным братьям  и сестрам 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда,

    другим лицам - 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда (ст.4 п.4)

    Однако, закон установил круг лиц которые освобождаются  от уплаты госпошлины в органах, совершающих нотариальные действия. Это граждане,  признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья(ст.5 п.5).

    Граждане, продавшие  жилье и получившие прибыль от этой сделки, могут получить налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, в соответствии с пунк­том 2 статьи 210 Налогового Кодекса, на сумму, полученную налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земель­ных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом  1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, нахо­дившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогопла­тельщика три года и более, имущественный налоговый вычет предо­ставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

    При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо об­щей совместной собственности, соответствующий размер имущест­венного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого иму­щества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совме­стной собственности).

    Граждане выступавшие в договоре купли продажи в качестве покупателей могут рассчитывать на налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, на сумму, израсходованную налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жи­лого дома или квартиры, в размере фактически произведенных рас­ходов.

    Общий размер имущественного налогового вычета, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кре­дитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федера­ции и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

    При приобретении имущества в общую долевую либо общую совме­стную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

    Как я уже упоминал, граждане купившие жилое помещение должны зарегистрировать право собственности  на недвижимое имущество. Размер платежей   за  государственную прав  на здания, сооружения, помещения (части здания), сделок с ними, совершение специальной  регистрационной надписи на документе,  выражающем содержание сделки регистрацию определяется субъектом в г. Москве для    физических лиц он составляет 3 минимальных размера оплаты труда ( в соответствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВа МОСКВЫ от 16 мая 2000 г. N 332 «О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 ГОДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 ГОДА N 987» )

     

     

     

    Государственная регистрация сделок с недвижимостью.

    Гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

    1. Право собственности и иные вещные нрава на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникаете момента государственной регистрации  (ст.219 ГК РФ).

    2. Регистрации подлежат не только сами нрава, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а обременении — аренда, обязательства но выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением), сервитуты.

    3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (и. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.

    4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации нрава (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

    И Гражданским кодексом, и федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав) устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков—земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу недвижимости. В  соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат регистрации права на:

    Страницы: 1, 2, 3


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.