Договор социального найма

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение  каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем.[15]

Как следует из установленного ЖК РФ определе­ния понятия «жилое помещение», помещение, предос­тавляемое на условиях социального найма, должно соот­ветствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законо­дательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жи­лых и, следовательно, являться предметом договора со­циального найма, помещения, не отвечающие санитар­ным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по осно­ваниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния было утверждено постановлением Правительства РФ[16]. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Ввод­ного закона[17] указанное Положение применяется постоль­ку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован­ное жилое помещение, помещения вспомогательного ис­пользования, а также общее имущество в многоквартир­ном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использова­ния не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллой явля­ется то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим иму­ществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следу­ет понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых до­мов, связанные общим входом и т.п., а также части ком­нат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, са­нузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.1 

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письмен­ной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального исполь­зования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие реше­ния о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными[18].

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовав­шего до введения в действие ЖК РФ, были широко рас­пространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде за­ключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помеще­ний в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придава­ли значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жи­лое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.1

Если ранее ордер – это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма – это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением[19], то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения "договор вместо ордера". Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения.[20] Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер - это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.[21] Выдача ордера никак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилое помещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической приро­де. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуаль­ный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров соци­ального найма жилых помещений на практике целесооб­разно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон договора.

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам.[22]

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в  качестве стороны договора социального найма жилого  помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это  - далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязан­ности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)передать нанимателю свободное от прав иных лиц
жилое помещение;

2)                                             принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)                                             осуществлять капитальный ремонт жилого поме­щения;

4)                                             обеспечивать предоставление нанимателю необхо­димых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязан­ности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Согласно Типовому договору социального найма жилого помещения обязанности наймодателя распределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя по дого­вору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, преду­смотренных жилищным законодательством или догово­ром социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно   которой   наймодатель   несет   ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности , законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обес­печения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капиталь­ного ремонта переданного внаем жилого помещения, об­щего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для ока­зания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанима­теля правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбо­ру предъявить к наимодателю любое из требований, ука­занных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потре­бовать: а) уменьшения платы за пользование занимае­мым жилым помещением, общим имуществом в много­квартирном доме; б) возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предостав­ленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в дан­ной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору со­циального найма имеет право в установленном порядке:

1)                      вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2)                      сдавать жилое помещение в поднаем;

3)                      разрешать проживание в жилом помещении вре­менных жильцов;

4)                      осуществлять обмен или замену занимаемого жи­лого помещения;

5)                      требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежа­щего участия в содержании общего имущества в много­квартирном доме, а также предоставления коммуналь­ных услуг.

К данному перечню можно добавить право на пользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном  Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также за­ключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жи­лого помещения по договору социального найма обязан:

1)                      использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2)                      обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)                      поддерживать надлежащее состояние жилого по­мещения;

4)                      проводить текущий ремонт жилого помещения;

5)                      своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)                      информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, даю­щих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения пере­численных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назна­чением этого помещения и не допускать ущемления ин­тересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого по­мещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определя­ются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и дого­вором социального найма.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5