Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зониро...

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производствен­ного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местополо­жению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

 На основе анализа данных, полученных различными метода­ми оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная вели­чина по конкретному виду использования или максимальное зна­чение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессион­ный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типич­ных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижи­мости с применением затратного метода, предусматривающего вы­читание восстановительной стоимости за минусом износа из теку­щей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оце­ночные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальны­ми участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в рай­онах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индиви­дуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, уста­навливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозо­нам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастро­вую карту города и осуществляется ценовое зонирование террито­рии города, а именно формирование на основе полученных пока­зателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценоч­ных зон. Оценочной зоной является часть земель административ­но-территориального образования, однородных по функциональ­ному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осущест­вляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных участ­ков;

— территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с мик­розонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результата­ми функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчиты­ваются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности террито­рии для каждой городской зоны может учитываться влияние оп­ределенных групп факторов. Например, для селитебной зоны пер­востепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объ­ектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудова­нием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслужива­ния населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ланд­шафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, на­личие транспортных путей, удаленность от основных транспорт­ных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистиче­ского и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и эксперт­ных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к перифе­рийным районам города. При отклонении от этой тенденции уста­навливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления за­висимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на зе­мельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

 Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного само­управления. Органы местного самоуправления публикуют резуль­таты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубли­кованных данных. После обсуждения опубликованных результа­тов кадастровой оценки они утверждаются решением органа мест­ного самоуправления, вносятся в государственный земельный ка­дастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стои­мости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как состав­ной части комплексной программы кадастровой оценки недвижи­мости, могут использоваться для следующих целей:

Ø     создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

Ø     формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

Ø     уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

Ø     установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

Ø     определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø     определения величины компенсационных выплат при изъя­тии земель для муниципальных нужд;

Ø     обоснования наиболее рациональных и перспективных на­правлений городской застройки;

Ø     информирования органов муниципальной власти и оказа­ния платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø     создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимо­сти, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а так­же необходимостью установления и учета ценообразующих факто­ров для каждого конкретного вида использования земель.

Методики оценки земли

Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактичес­кие продажи участков на соответствующем рынке или его сегмен­тах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверж­дения хотя бы одной стороной ее законности и экономической це­лесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зави­симости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участ­ка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит со­поставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена уве­личивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточне­ние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промыш­ленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фрон­тальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандарт­ных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходи­мости соблюдения правил зонирования по ограничению величи­ны здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отно­шения площади застройки к площади земельного участки.

В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медиан­ной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения приме­няется в случаях, когда участки сильно отличаются один от дру­гого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно оди­накового размера, но сильно отличающихся по другим парамет­рам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ори­ентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно  65% стоимости Прямоугольного участка с такой же грани­цей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков ос­нован на определении соотношения продажных цен и потенциаль­ного или фактического валового дохода, получаемого от собствен­ности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участ­ков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемно­жения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между об­щей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Уста­новлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения об­щей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее состав­ными частями — земельным участком и строениями (улучшения­ми). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости едини­цы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод получил название метода остаточной продук­тивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесен­ный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расхо­дов за три других фактора производства: труда — зарплаты, ко­миссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринима­тельских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, став­ка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитали­зации дохода, при котором стоимость участка может быть опреде­лена как его способность приносить доход в будущем. Оценка зем­ли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью кото­рого осуществляется переход от величины текущего чистого дохо­да от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учиты­вается доля текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д — величина чистого дохода;

Д — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обес­печить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложен­ный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по срав­нимым участкам за прошлые годы в сопоставимых услови­ях определяется потенциальный валовой доход;

— на основе фактических издержек составляется смета расхо­дов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуа­тационные и резервы;

— рассчитывается действительный валовой доход (эффектив­ный), получаемый путем вычитания из потенциального ва­лового дохода возможные потери, которые устанавливают­ся путем анализа соответствующих показателей на рынке;

— исчисляется чистый доход как разница действительного ва­лового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный муль­типликатор. Его рассчитывают по формуле

Рм=Цп : Д,

где Рм — рентный мультипликатор;

Цп — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, междуна­родные неправительственные организации и иностранные юриди­ческие лица, имеющие земли в собственности, владении и пользо­вании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственно­го назначения. Федеральные органы законодательной власти уста­навливают средние ставки с 1 га (1 м2) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по райо­нам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насажде­ний — 600 руб.; сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле

3=П х С х К,

 где П — площадь участка соответствующего назначения;

С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно от­носят равными частями на себестоимость продукции, или на соот­ветствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.

Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке

Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.

1.            Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.

2.            Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5