Сделки с земельными участками
Положения земельного законодательства,
регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только
нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте
отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые
правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35
предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда
земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным
участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе
единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов
недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ[30]).
Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3) Федерального закона
от 21 декабря 2001. «О приватизации государственного и муниципального
имущества»[31].
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и
расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или
муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у
государства или муниципального образования указанные земельные участки, за
исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.
Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности
приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на
этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на
приватизацию таких участков.
Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей
особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом
реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и
норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных
участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами
гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их
содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и
волеизъявления, соблюдения формы сделки[32].
Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований,
соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую
очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся
следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в
отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка
- по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора
купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в
отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.
К договорам купли-продажи земельных
участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК
РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии
со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о
недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство
закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка -
формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В
соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»[33] производится процедура описания земельного
участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ
требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку -
объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав
на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми
предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления
границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков,
переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность
путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение
определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение
плана земельного участка к которым не являлось обязательным.
Гражданско-правовой оборот природных
ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических
факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с
природными ресурсами, включая земельные участки, «сохраняя основные начала и
принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного
характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном
регулировании»[34]. Тот
факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной
собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и
юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает воздействие на природу
договора и права и обязанности его сторон. В научных исследованиях такие
договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: когда
государственный орган, не утрачивая свойств властного органа, «ищет и находит
равноправного партнера», при этом объем договорных отношений не поглощает большую
или даже всю компетенцию указанного органа[35].
В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо
отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора
обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например,
о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо
о передаче участка в аренду и т.п.[36].
В настоящее время тот факт, что земля
участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков
заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является
неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными
участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других
федеральных законах.
Договор аренды является в настоящее время
наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные
участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам.
ЗК РФ исходит из того, что по общему
правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их
в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.
Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника
земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве исключенных
из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением
случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К числу
таких исключений можно отнести норму п. 2 ст. 17 Федерального закона от 14
марта 1995. «Об особо охраняемых природных территориях»[37], в соответствии с которой допускается
аренда отдельных земельных участков на территории национальных парков
(отнесенных ЗК РФ к землям, исключенным из оборота) лицами, имеющими лицензии
на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на
территории национального парка.
ЗК РФ закреплено преимущественное право
арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение
нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:
когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения
захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного
участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) либо когда граждане и юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают
осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если государство или
муниципальное образование - собственник земельного участка выразит желание его
продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его
покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) в порядке, установленном гражданским
законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности
постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), за исключением указанных выше случаев (п. 1
ст. 36 ЗК РФ). Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки
земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот
факт, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной
собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность
отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов[38].
Одной из особенностей аренды и
купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало
широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного
земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение
последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно
развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь
связано с развитием законодательства о приватизации государственных и
муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи
государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных
интересов при приватизации.
В настоящее время проведение торгов
регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к
приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого
земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г.
новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на
заключение договоров аренды таких земельных участков[39].
Предметом торгов (конкурсов, аукционов)
может быть сформированный земельный участок с установленными границами или
право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве
продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого
земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих
земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии
со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета
независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер
арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в
торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного
участка или начального размера арендной платы[40].
Извещение о проведении торгов публикуется
не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе
следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь,
границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное
использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать
земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка
на местности.
Победитель торгов заключает договор
купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5
дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
ЗК РФ не предусмотрел особенностей
регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при
совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном
участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при
совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например,
ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения
установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что
иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству
земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого
владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более
чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат
участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление
участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки
размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской
Федерации.
Таким образом, правила совершения сделок с
землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей
использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок
с застроенными земельными участками и незастроенными участками.
Заключение
Подводя итоги рассмотрению темы связанной
со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и
гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления
общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть
достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «общие
требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же
статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными
участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в
рассматриваемую область общественных отношений.
Земле как фундаментальному объекту
государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога,
наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное
место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей,
становился ключевым при обновлении законодательства РФ.
Правила совершения сделок с землей
неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования.
Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными
земельными участками и незастроенными участками.
Список использованной
литературы:
Нормативно-правовые
акты и официальные документы:
1.
Конституция
Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года. // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Cт. 3301.
3.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года. //
Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.
4.
Федеральный
закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ.
2003. № 24. Ст. 2249.
5.
Федеральный
закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
6.
Федеральный
закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
7.
Федеральный
закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
8.
Указ
Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.
9.
Постановление
Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов
по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности
земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных
участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.
Специальная литература :
5.
Андреева
М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного
законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник:
Научно-практический журнал. Иваново, 2002, № 10.
6.
Баринова
Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. - 2002. - №
7.
7.
Бурцев
Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1.
8.
Грось
Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское
право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки.
«Журнал российского права», 2002, N 9.
9.
#"#_ftnref1"
name="_ftn1" title="">[1] Федеральный закон от 26 января 1996. № 15-ФЗ
«О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
[2] Эйрян Г. Об общих требованиях, предъявляемых
к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9. С. 62.
[3] Земельное законодательство зарубежных стран /
отв. ред. Г.А. Аксененок, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. – М., 1982. С. 374.
[4] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право: Общие положения. – М., 1998. С. 121, 122.
[5] Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость:
сделки, правовое регулирование: Учебное пособие. – М., 1997. С. 62.
[6] Земельное право: Учебник / Под ред. С.А.
Боголюбова. – М., 2004. С. 133.
[7] Иконицкая И.А. Земельное право Российской
Федерации: теория и тенденция развития. М., 1999. С. 35.
[8] Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст.
3018.
[9] Широков Г.К. Роль государства в экономической
эволюции. – В сб. Российские реформы и зарубежный опыт системных преобразований.
Вып. 1. – М.: Институт востоковедения РАН, 1997. С. 91.
[10] Фомина Л.П. Государственное регулирование и
право собственности на землю в сельском хозяйстве. – В сб.: Право собственности
на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации / Отв. ред. И.А. Иконицкая.
– М., 1996. С. 117.
[11] Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И.,
Самончик О.А., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском
хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7. С. 32.
[12] Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О
крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
[13] Федеральный закон от 21 декабря 2001. №
178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ.
2002. № 4. Ст. 251.
[14] Федеральный закон от 16 июля 1998. № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
[15] Федеральный закон от 15 апреля 1998. № 66-ФЗ
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
// СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
[16] Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э.,
Земельное право: Учебник. – М., 2003. С. 97.
[17] Там же. С. 97.
[18] Указ Президента РФ от27 ноября 1993. № 1767
«О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» //
Российские вести. № 210. 1993.
[19] Федеральный закон от 21 июля 1997. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» //
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
[20] Закон СССР от 8 декабря 1961. «Об утверждении
основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» // Свод
законов СССР. Т. 2. С. 6. 1990.
[21] Постановление ВС СССР от 31 мая 1991. №
2212-1 «О введении в действие основ гражданского законодате6льства Союза ССР и
республик» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 734.
[22] Гражданский Кодекс РСФСР // Ведомости ВС
РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
[23] Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с
землей // Нотариус. 2003. № 1. С. 45.
[24] Основы законодательства Союза ССР и союзных
республик об аренде от 23 ноября 1989. // ВСНД И ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
[25] Закон РСФСР от 22 ноября 1990. № 348-1 «О
крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВСНД И ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
[26] Закон РСФСР от 23 ноября 1990. № 374-1 «О
земельной реформе» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.
[27] Земельный кодекс РСФСР // Ведомости СНД и ВС
РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
[28] Федеральный закон от 21 ноября 1993. № 1767
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
[29] Крассов О.И. Право частной собственности на
землю. М.: Юристъ. 2000. С. 102-105.
[30] Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба»
земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества:
Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2. С.
95-114.
[31] Федеральный закон от 21 декабря 2001. №
178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ.
2002. № 4. Ст. 251.
[32] Гражданское право: в 2-х т. Том I:
Учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998. С. 342-352..
[33] Федеральный закон от 2 января 2000. № 28-ФЗ
(ред. от 22.08.2004.) «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. №
2. Ст. 149.
[34] Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как
особый инструмент государственного регулирования природопользования:
Автореферат диссертации на соиск. уч. Степени к.ю.н. М. 2003. С. 14.
[35] Правовые акты. Учебно-практическое и
справочное пособие / Тихомиров Ю.А., Котелевская И.В. М., 1999. С. 291.
[36] Дорохин С.В. Деление права на частное и
публичное. Поиск критериев // Юрист. 2002. № 9. С. 10.
[37] Федеральный закон от 14 марта 1995. № 33-ФЗ
«Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. ст. 1024.
[38] Козырь О.М. Особенности регулирования сделок
с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 14.
[39] Постановление Правительства РФ от 11 ноября
2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в
государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на
заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст.
4587.
[40] Лихолетова С.В. Отдельные вопросы
государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними //
Нотариус. 2004. № 6. С. 43.
Страницы: 1, 2, 3
|