Реферат: История развития ипотеки и ее правовая природа

Ипотеке - разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога. Основными являются следующие характеристики:

1.         Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.

2.         Право ипотеки следует за вещью. Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений.

3.         Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство.

4.         Ипотека зависима от основного обязательства. Залоговое обязательство носит акцессорный характер. По той же причине залогодержатель может уступить свои права, вытекающие из залога, лишь вместе с уступкой права требования по основному (обеспеченному залогом) обязательству. В противном случае соглашение об уступке прав, вытекающих из залога, будет юридически ничтожным как противоречащее требованиям закона. Эта зависимость четко отражена в законе[7]. Зависимость ипотеки проявляется и в том, что ипотекой может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение об ипотеке. Ипотека сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право ипотеки и т.д.

5.         Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) - обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства.

6.         Ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений, поскольку залог, с одной стороны, - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором. В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств.

7.         Ипотека возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствие договора ипотеки) при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем существуют определенные черты, которые позволяют выделить ипотеку как особый вид залога.

1. Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права. Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной экономической ценностью. Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика.

2. С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей: недвижимости и т.д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство. В соответствии со ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

3. Очевидные преимущества ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств касаются в основном только кредитора, так как:

- договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

- реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

- договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.

В силу закона имущество, на которое установлена ипотека (залог недвижимости) не передается залогодержателю (ст.338 ГК РФ). Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора.

4. С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. «Ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный – в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость»[8].

5. Термин «ипотека» многофункционален, поскольку применяется в нескольких значениях, а именно:

- для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;

- так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;

- для обозначения вида сделки, в случае, когда залог возникает на основании договора.

Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что в разных странах ипотека имеет свое место и смысл, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования. Исходя из этого, нужно отметить, что в Российской Федерации ипотека и ипотечные отношения находятся в стадии становления.

И ещё. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – «важнейший рыночный инструмент обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платёжной дисциплины, надёжная гарантия прав и законных интересов кредиторов, один из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников»[9].

Правовые аспекты ипотеки

Классифицировать все законодательные акты об ипотеке можно по следующим основаниям:

·      по объекту ипотеки (недвижимость и иные объекты, отнесенные законодателем к недвижимости);

·      по органу, принявшему акт, (федеральные, региональные, местного самоуправления);

·      по юридической силе (законы и подзаконные нормативно-правовые акты).

Классифицировать законодательство об ипотеке можно по виду недвижимого имущества, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Одним из вопросов остается список объектов, относящихся к недвижимости, т.к. ст. 132 Гражданского кодекса разрешает отнести к недвижимости и иное имущество, отнесенное к недвижимости федеральными законами. Таким образом, все законодательные акты об ипотеке можно подразделить на регулирующие отношения по поводу объектов, непосредственно связанных с землей, и регулирующие вопросы ипотеки транспорта как вида недвижимости (включая ипотеку морских судов и судов внутреннего плавания), к которым относятся:

·      Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.; 29 июня 2004 г.).

·      Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г.).

·      Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 184-ФЗ «О присоединении Российско Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года».

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и Земельный кодекс РФ.

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В абз. 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона.

В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст. 42).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 33 данного Закона, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к введению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через 6 месяцев после официального опубликования названного Федерального закона, то есть 31 января 1998 г.

Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на реализацию упомянутого Федерального закона.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.) или «Об утверждении Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006-2008 гг.)». Данные программы впервые появились с введением в силу Закона и ежегодно вместе с вышеуказанным Законом проходят свой путь эволюции. В них указан целый ряд задач, решение которых планируется в ближайшие годы. В 2002 г. была утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. Исходя из паспорта подпрограммы, цель которой - создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, можно назвать следующие ее задачи: разработку и внедрение в практику субъектов РФ правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровнях.

Следующим уровнем нормативно-правовых актов являются акты министерств, агентств и служб (федеральных и на уровне субъектов). Общее их количество огромно, более двухсот нормативно-правовых актов, заслуживающих отдельного внимания. Они издаются с 1994 г. (например, Письмо ЦБР от 25 мая 1994 г. № 25-1-312 «О проверке правильности оформления ипотеки»).

Все результаты подобной правотворческой деятельности обладают двумя общими чертами: во-первых, все они регулируют отношения ипотеки в силу своей специфики (налоговой, банковской и иной деятельности) и, во-вторых, носят черты правоприменительной деятельности

Можно отметить, что на сегодняшний день каждый банк, предоставляющий ипотечные кредиты, имеет собственные правила для получения кредита. Они являются локальными актами, но имеют большее значение на практике, чем общие положения, чаще всего, сужая круг полномочий для потребителей.

Роль государства в организации ипотеки в РФ

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. По экспертным оценкам, к примеру, ипотечного жилищного кредитования, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП[10].

Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В условиях финансового кризиса, когда надежность основной массы хозяйствующих субъектов стала сомнительной, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении ипотечных отношений.

Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Следовательно, помимо юридического содержания, ипотека имеет и важное экономическое: это «рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов»[11].

Система ипотеки должна обеспечивать сопряжение двух составляющих кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства.

Наибольшее применение институт ипотеки на сегодняшний момент нашел в жилищной сфере, поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища должны способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Поэтому крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику. Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:

• формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;

• формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;

Страницы: 1, 2, 3