Дипломная работа: Рыночная стоимость предприятия ООО "Пермархбюро"

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной базы;

• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;

• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспертно с использованием технического паспорта на здание и результатов обследования.

Источниками информации для расчетов величины износа явились:

1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.

2.Сборники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов".

 3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4. Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").

Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 1969/1984 = 1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/09 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2009г.

И 1984/2010 = 43,21.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

В расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта затратным подходом

Определяются удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 17).

Таблица 17. Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС

Рассчитывается восстановительная стоимость (УПВС №18, табл. 49) оцениваемого объекта площадью 259 кв.м., объемом строения 1264 куб.м. (таблица 18).

Таблица 18. Определение восстановительной стоимости объекта.

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 19.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13