Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия
Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из пользователей
возражает против приватизации квартиры, суд не вправе
давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу установленного в Законе о
приватизации принципа добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах.
( см. приложение стр. 9)
Обслуживание и ремонт
В результате приватизации жилых помещений части
жилого многоквартирного дома или дома в целом возникают сложные проблемы при их эксплуатации и
ремонте.
Статья 21 Закона о приватизации
определяет, что « Обслуживание и ремонт
приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением
единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов
государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их
собственников. В этих целях собственники могут образовывать
товарищества и иные объединения»
Статья 22 «За
государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными
организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту
приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом
приватизированных жилых помещений, производится
собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного
и муниципального жилищного фонда.»
Эти проблемы призваны решать
товарищества собственников жилья, отношения которых урегулированы Федеральным
Законом « О товариществах собственников жилья» от 24.05.1996 года
Из содержания ст. 22
следует, что оплата расходов за обслуживание и ремонт дома будет договорной, но
не выше ставок, установленных для государственного сектора, если обслуживание и ремонт будут
осуществляться государственными (муниципальными)
организациями. Однако, норма этой статьи приостановлена
п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991
года «О введении в действие Закона
РСФСР « О приватизации жилищного фонда
в РСФСР», определившим эти условия на переходный период создания рынка жилья.
В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сохранены
установленные законом сроки - на переходный период.
Но кто и как
будет определять, закончился переходный период или нет, а следовательно, следует ли дальше
продолжать датировать собственника или возложить все
расходы на него.
Всем, конечно, понятно, что
оплата расходов, связанных с содержанием жилых помещений,
использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для нанимателей и собственников составляет лишь часть
расходов по его полному объему. Остальные расходы
покрываются за счет дотаций. Для собственника все должно измениться.
Будет ли городской бюджет датировать собственника?
Это идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его
осуществления, предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого - выполнение некоторых
условий:
Во-первых, сам житель должен контролировать расходование предназначенных
средств и, как свидетельствует
мировой опыт, подобный контроль может быть обеспечен только в том случае,
сели сам житель в полной мере
оплачивает соответствующие издержки.
Ведь любое дотирование
приводит к тому, что использование средств дотаций
не контролируется. А организация, ее подучившая, становится монополистом на рынке услуг.
Итог - любому иному предприятию, которое не получает дотаций, жилищное
обслуживание не выгодно. Слабые стороны монополизма
общеизвестны: низкое качество, неэффективность работ, высокие издержки. Таким образом, рано или
поздно, собственнику придется платить сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149
следующего содержания: « Финансирование затрат на
эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляется за счет собственных
средств владельцами квартир». Администрация Орловской
области, как стало известно из информационной
телевизионной программы ОГТРК, уже приняла
программу повышения платы за эксплуатацию жилых помещений
по которой к 2003 году эта плата будет составлять 100% содержания жилья.
1.3. Принципы правового
регулирования гражданских отношений в процессе приватизации
Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к
расширению сферы гражданско-правового регулирования
имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений
пришел процесс передача жилья в
собственность граждан. Права на эти помещения
реализуются в рамках гражданско-правовых отношений. Жилые помещения,
которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит,
предметом гражданского права, но между предметом
гражданского права существует жесткая связь с методом
правового регулирования, который предопределяется
особенностями этого предмета.
Правильное применение
норм гражданского законодательства возможно только с
учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и
должны применяться при регулировании
отношений, возникающих как при
приватизации жилых помещений, так и при реализации прав
граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В случаях, где встречаются
пробелы в законодательстве, возникает необходимость
применить аналогию закона или реже аналогию права.
Это значит, что для регулирования общественных
или гражданско-правовых отношений, не урегулированных
конкретной нормой права, применяются основные начала
гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского
права.
1.
Принцип дозволительной направленности гражданско-правового
регулирования.
Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться
только в том случае, если субъекты гражданского
права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость,
инициативу и иную активность в сфере гражданского
оборота. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы
на базе общего правила: « разрешено все то, что не
запрещено законом». В соответствии с этим
правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Благодаря тому, что в
основе гражданского законодательства лежат диспозитивные нормы,
субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему
усмотрению.
Ст. 55 Конституции
Российской Федерации и п. 2 ст. 1
ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть
ограничены на основании федерального закона только в
той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья,
прав и законных интересов других лиц,
обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В этих нормах находит оптимальное
отражение сочетания частного и публичного интереса в
гражданском обществе.
Участник гражданского
правоотношения может воспользоваться принадлежащим ему правом,
а может и не использовать это право, отказавшись от его
осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет прекращения этих прав. Руководствуясь именно этим
принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию,
но давшим на это согласие другим членам
семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на
будущее.
Поскольку осуществление и защита гражданских прав зависят от
усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные
лица не вправе понуждать участников гражданских правоотношений к
осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из
этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда
закреплена добровольность приватизации.
2. Принцип
равенства правового режима для всех субъектов гражданского
права.
Этот принцип
означает, что ни один субъект в гражданском
праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Он проходит через все структурные подразделения гражданского
законодательства. Если в ранее действовавшем законодательстве
предусматривалось два срока исковой давности: три года
для отношений с участием граждан и один год для отношений
между организациями, то ныне действующее
нормы имеют единый для всех субъектов
гражданского права трехгодичный срок исковой давности.
В подотрасли
«Право собственности и другие вещные права» этот принцип воплощен в правиле о защите равным
образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения
в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.
3. Принцип недопустимости произвольного
вмешательства в частные дела.
Этот принцип
означает, что органы государственной власти и местного
самоуправления и любые иные лица не
вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою
деятельность в соответствии с требованиями закона. Статья 23 Конституции РФ
предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни,
личную и семейную тайну. Но следует иметь в виду, что
не допускается только произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях,
когда частные интересы входят в противоречие с публичным
интересом, гражданское законодательство допускает такое
вмешательство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без вмешательства государственных
органов и без внесения обязательности
приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних,
общество могло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.
4. Принцип
неприкосновенности собственности.
Он закладывает основы
имущественного порядка в экономике.
В соответствии
с ним нормы гражданского права обеспечивают
собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению
принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может
быть лишен своего имущества иначе,
чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции
РФ). Важным обстоятельством является и то, что
решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотренных законом.
Нормы гражданского права защищают собственность всех
субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти
и местного самоуправления.
5. Принцип - свобода
договора.
Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода
усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе
партнера по договору, так и в выборе вида
договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению
договора на основе обязательных для сторон административных актов.
Воплощение принципа свободы договора будет полностью
раскрыто в третьем параграфе основной части настоящей
работы.
Глава 2
Приватизация - производная
форма собственности
2.1. Общие положения о
собственности
Собственность принадлежит к
числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются
лучшие умы правоведов и юристов. Однако, дело не ограничивается только
теоретической борьбой. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь
мир, одной из главных причин умеют, в конечном счете, попытки поменять
сложившиеся отношения собственности, утвердить новый порядок этих отношений.
Бывало, что общество
действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития, но
случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось
отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой трудно выбраться.
В нашей стране в течении
этого столетия дважды происходила ломка отношений собственности. Первая,
связанная с событиями 1917 года, завершавшаяся катастрофой, последствия которой
будут предметом исследований еще не одного поколения. Вторая происходит в наши
дни, целью которой является вернуть отношениям собственности их подлинное
содержание, создать широкий слой частных собственников, социальной опоры нынешнего
режима.
Что же такое собственность?
Самый простой ответ
содержится в толковом словаре русского языка:
«Собственность -
имущество, принадлежащее кому-нибудь» это в одном значении,
а во втором «Собственность - принадлежность кого-, чего-нибудь кому-,
чему-нибудь с правом распоряжения»[13]
Юридическая энциклопедия
дает определение собственности как системы « исторически изменяющихся
объективных отношений между людьми в процессе производства, распределения,
обмена, потребления, характеризующих присвоение средств производства и
предметов потребления. Таким образом, собственность - это присвоение,
обретение чего-то в свою власть, в свою принадлежность.»[14]
В соответствии с общими
положениями о праве собственности в учебном пособии «Гражданское право»
собственность определяется как «... отношение лица к принадлежащей ему вещи
как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а
также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного
господства, на которую простирается власть собственника.»[15]
Определение собственности
как категории присвоения идет еще из учения К. Маркса, и ученые-правоведы
считают, что такой подход к определению вполне возможен, но он нуждается в
конкретизации понятия «присвоение» и поэтому для раскрытия содержания
собственности использован быть не может, тем более, что новый Гражданский
Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание
права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение
своим имуществом.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|