Учет арендных отношений

1.3. Характеристика объекта исследования

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования, а именно:

·                   земельные участки;

·                   обособленные природные объекты (участки недр, водные объекты, леса и другие);

·                   предприятия и другие имущественные комплексы;

·                   здания;

·                   сооружения;

·                   оборудование;

·                   транспортные средства;

·                   инвентарь;

·                   другие непотребляемые вещи [1, с. 86].

Действующее законодательство об аренде определяет также перечень имущества, сдача которого в аренду ограничивается или вовсе не допускается. В частности, ограничения на сдачу в аренду распространяются на атомные электростанции, ракетно-космические комплексы, вооружение, железные дороги общего пользования, а также иные объекты общегосударственного и специального назначения.

Субъектами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут выступать:

·                   юридические и физические лица, обладающие правом собственности;

·                   лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (балансодержатели). К ним относятся организации, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ они вправе заключать арендные сделки следующим образом:

по объектам недвижимости – только с согласия собственника в лице государственного (местного) органа по управлению имуществом;

по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, кроме случаев, установленных законодательством [1, с. 136].

Исключения из общего правила предусмотрены для следующих субъектов:

образовательных учреждений, которые вправе самостоятельно предоставлять в аренду любое имущество, включая земельные участки, при условии использования полученных средств на развитие образовательного процесса;

организаций железнодорожного транспорта, которые могут сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия Министерства путей сообщения РФ при условии направлении вырученных средств на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы;

органов местного самоуправления, которым дано право предоставлять в аренду объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью.

Арендаторами могут выступать юридические и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание правоспособностью [4, c. 10-11].

2. Бухгалтерский учет арендных отношений и пути их совершенствования

2.1. Документальное оформление текущей аренды у арендодателя

Передаче в текущую аренду предшествует подписание договора аренды (Приложение 1). Сама передача основных средств происходит после проведения их инвентаризации и оформляется актом (накладной) приемки-передачи (Приложение 2). Он составляется в двух экземплярах (для арендодателя и арендатора) и прилагается к договору аренды.

На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения арендатору, то договор будет реально исполнен при его подписании.

В акте приема-передачи имущества в аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Передаточный акт подписывается сторонами, скрепление его печатями является необязательным.

Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду, что должно фиксироваться актом приема-передачи имущества в аренду.

Отсутствие передаточного акта лишает права налогоплательщика-арендатора включать в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, арендные платежи.

Кроме того, на арендодателя как плательщика НДС возложена обязанность по составлению счетов-фактур на сумму арендной платы (Приложение 3). Единственное исключение составляют арендодатели - органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления при сдачи в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В этом случае обязанность по составлению счетов-фактур возлагается на арендатора, который выписывает счет-фактуру на сумму начисленной арендной платы с выделением отдельной строкой налога на добавленную стоимость. Счет-фактура составляется в одном экземпляре и подписывается руководителем и главным бухгалтером организации арендатора. С 01.07.2002 на основании Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ скреплять печатью счет-фактуру не требуется. Кроме того, счет-фактура может быть подписана лицом, уполномоченным на то приказом или доверенностью организации.

В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения и в соответствующей доле - НДС.

Арендодатель, исполнив свое основное обязательство, переводит переданные арендатору во временное владение и пользование (временное пользование) объекты основных средств в состав арендованного имущества. Переданные в текущую аренду основные средства оформляются записью с дебета счета 01- субсчет «Основные средства, сданные в аренду» в кредит счета 01 - субсчет - «Собственные основные средства».

Инвентарные карточки по арендованным основным средствам арендодатель группирует в специальной картотеке. В них указываются реквизиты акта (накладной) приемки-передачи основных средств и проставляется гриф «В аренде».

По истечению срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением сторонами договора арендованное имущество возвращается арендодателю. Оприходование возвращенного имущества в состав собственных средств сопровождается записью с дебета счета 01 – субсчет «Собственные основные средства» в кредит счета 01 – субсчет «Основные средства, сданные в аренду».

Арендодатель делает соответствующие отметки в инвентарных карточках, после чего они помещаются в картотеку собственных основных средств.

Арендная плата, определяемая исходя из балансовой стоимости арендованного имущества, его состояния, предельного уровня рентабельности при использовании, длительности аренды, финансовых возможностей арендатора и других факторов, включает следующие элементы:

амортизацию арендованного имущества;

плату за дополнительные услуги арендодателя, предусмотренные договором;

плату за государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, если она осуществлялась арендодателем;

налог на имущество, уплачиваемый арендодателем;

вознаграждение арендодателю;

налог на добавленную стоимость.

Методология бухгалтерского учета и налогообложения арендной платы зависит от того, какое место арендные операции занимают в деятельности арендодателя. Действующее законодательство различает сдачу имущества в аренду как основной (обычный), так и вспомогательный вид деятельности      [7, c. 94-98].

2.2. Синтетический и аналитический учет аренды у арендодателя

Организации, специализирующиеся на предоставление в текущую аренду имущества, должны рассматривать арендную плату в качестве дохода от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг. С этой целью они должны открыть активно-пассивный сопоставляющий синтетический счет 90 «Продажи». По его кредиту собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде, по дебету учитываются расходы, связанные с ее получением. Сальдо показывает финансовый результат (прибыль, убыток) от обычных видов деятельности, который по истечении отчетного периода присоединяется к конечному финансовому результату арендодателя.

Аналитический учет по счету 90 ведется по видам текущей аренды и договоров аренды.

Синтетический учет затрат арендодателя по оказанию арендных услуг организуется на активном калькуляционном счете 20 «Основное производство». Аналитический учет ведется по статьям затрат (материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, прочие затраты).

Организации, для которых сдача имущества в аренду выступает вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов относить причитающуюся им арендную плату – к доходам от обычных видов деятельности или к операционным доходам. Данное правило раскрывается в ПБУ 9/99 «Доходы организации». В частности, если величина арендной платы существенно влияет на финансовый результат арендодателя, то предоставление им во временное владение и пользование (временное пользование) своих активов рассматривается как предмет деятельности с отнесением причитающихся доходов к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90 «Продажи». При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации (доходов от обычных видов деятельности, операционных, внереализационных и чрезвычайных доходов) составляет не менее 5 %.

Когда арендная плата не превышает установленный порог существенности, арендодателю надлежит рассматривать аренду в качестве отдельной хозяйственной операции и включать получаемые доходы в состав операционных доходов, что обеспечивается благодаря открытию активно-пассивного сопоставляющего счета 91 «Прочие доходы и расходы». По его кредиту накапливается сведения о причитающейся арендной плате, по дебету – операционные расходы, обусловленные арендными сделками. Сальдо показывает финансовый результат – операционную прибыль или убыток.

Синтетический учет расчетов с арендатором по арендной плате арендодатель ведет на активно-пассивном счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», предварительно открыв к нему специальный субсчет, – «Расчеты с арендаторами». По его дебету формируется информация об увеличении дебиторской задолженности арендатора в связи с начислением арендной платы, по кредиту – об уменьшении долга при его погашении. Сальдо показывает величину начисленной, но не погашенной на начало и конец отчетного периода задолженности. Аналитический учет у счету 62, субсчет «Расчеты с арендаторами», ведется по видам арендаторов, договоров аренды и видов арендных платежей.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ расчеты по арендной плате могут вестись в виде:

денежных платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

передачи арендатором установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

порядок, условия и сроки расчетов по арендной плате регламентируются в договоре аренды [1, с. 90].

Наиболее распространенной формой оплаты услуг арендодателя являются денежные расчеты, когда арендные платежи вносятся путем безналичного перевода средств на банковский счет арендодателя либо внесения наличных денег в кассу.

 Договоры аренды нередко возлагают на арендатора обязанность по единовременному внесению арендной платы в счет предстоящих отчетных периодов. Эти платежи обуславливают увеличение финансовых источников арендодателя, но принимаются к бухгалтерскому учету по-разному.

Если сдача имущества во временное владение и пользование (временное пользование) является видом или предметом деятельности арендодателя, то поступающие средства включаются в состав его кредиторской задолженности как денежные авансы. Их синтетический учет организуется на счете 62, субсчет 2 «Авансы полученные», а аналитический ведется в разрезе арендаторов и конкретных авансов. Периодически сумма авансовых платежей, относящаяся к оказанным в течение месяца арендным услугам, присоединяется арендодателем к доходам от обычных видов деятельности, о чем делается запись по дебету счета 62, субсчет 2, и кредиту счета 90, субсчет 1 «Выручка».

В тех случаях, когда аренда выступает отдельной хозяйственной операцией, единовременные арендные платежи необходимо квалифицировать в качестве доходов будущих периодов, поэтому для ведения синтетического учета используется пассивный счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». Аналитическая информация формируется в разрезе арендаторов и конкретных доходов. Ежемесячно необходимая часть доходов будущих периодов включается в состав операционных доходов арендодателя. Данная операция сопровождается записью по дебету счета 98, субсчет 1, и кредиту счета 91, субсчет 1 «Прочие доходы» [5, c.35-40].

В современных условиях функционирования российского рынка арендных услуг широкое распространение получили неденежные формы расчетов по арендной плате, которые осуществляются посредством передачи арендатором в собственность арендодателя установленной доли продукции (доходов) от использования арендуемого имущества, передачи ему других активов, оказания определенных услуг, выполнения работ по улучшению данного имущества, а также в иных формах. В таком случае стороны заранее договариваются о ведении расчетов путем бартерного обмена. Поэтому никаких денежных обязательств на счете 62, субсчет 1, у арендатора не возникает.

Процесс формирования информации о доходах, извлекаемых арендодателем от оказания услуг по передаче своего имущества в текущую аренду, при осуществлении периодических денежных расчетов с арендатором (аренда является основным видом деятельности или предметом деятельности арендодателя) указан в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Учет доходов арендодателя от оказания услуг по передаче имущества в текущую аренду

Содержание операции

Дебет

Кредит

Первичные документы

Начислена задолженность арендатора в связи с предоставлением ему услуг по передачи имущества в аренду

62-1

90-1

Счет-фактура

Начислена задолженность бюджету по НДС

90-3

68

Счет-фактура

Отражены прямые затраты, связанные с оказанием арендных услуг

20

02,05,

10,60

Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура, требования-накладные

Отражены косвенные затраты, связанные с оказанием арендных услуг

26

02,05

10,60

Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура

В конце отчетного периода косвенные затраты распределены между себестоимостью отдельных видов арендных услуг и присоединены к прямым затратам

20

26

Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура

Списаны затраты, относящиеся к оказанным арендным услугам

90-2

20

Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура

Отражен финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания арендных услуг

90-9

(99)

99

(90-9)

Начислена задолженность бюджету по налогу на прибыль

99

68

Счет-фактура

С расчетного счета погашена задолженность перед бюджетом по начисленным ранее налогам

68

51

Выписка банка по расчетному счету

На расчетный счет (в кассу) зачислен (поступил) долг арендатора

51,50

62-1

Выписка банка по расчетному счету, приходный кассовый ордер