Залог как один из эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам

На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).

4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Кроме того, в указанной статье определены существенные условия договора залога: предмет залога и его оценка; размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор залога будет считаться заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договора залога он является незаключенным.

Рассмотрим существенные условия договора залога более подробно.

Предмет договора и его оценка

Помимо наименования имущества, передаваемого в залог, в договоре должны быть указаны индивидуализирующие признаки этого имущества, отграничивающие его от иного похожего имущества (модель, сорт, страна происхождения, год выпуска, соответствие ГОСТу, инвентаризационный номер, заводской номер, иные количественные и качественные показатели). Как предусмотрено в п. 2 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 N 26), при определении в договоре предмета залога не только должна быть названа видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей. Соответственно при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2004 N Ф04-8852/2004(7083-А03-36), Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.10.2004 N КГ-А40/9232-04). Исключением являются товары в обороте, особенности залога которых будут рассмотрены ниже.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.

Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).

При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.

Обеспечиваемое обязательство

В договоре залога должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Применительно к кредитному договору помимо суммы кредита необходимо зафиксировать размер процентов за пользование кредитом, размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по возврату кредита (уплаты процентов), а также сроки возврата кредита (график возврата кредита по частям) и уплаты процентов. Для идентификации основного обязательства следует также указать в договоре залога реквизиты кредитного договора, обеспеченного данным договором залога (номер и дату заключения).

В договоре залога должны быть отражены иные условия кредитного договора, которые относятся к существу, размеру и сроку его исполнения. Например, кредитный договор может предусматривать право кредитора досрочно потребовать возврата кредита при наступлении определенных условий, связанных с нарушением заемщиком своих обязательств по договору, с изменением его финансового состояния и пр. (в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ). В этом случае речь идет об изменении срока возврата кредита, что в обязательном порядке должно быть описано в договоре залога.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В договоре залога стороны могут ограничить объем обязательств, которые обеспечиваются данным залогом, например только суммой основного долга или только суммой процентов.

В случае изменения обязательства, обеспечиваемого залогом, подлежит изменению и договор залога, в котором указаны существо, размер и срок исполнения основного обязательства.

Рассматривая вопрос об описании основного обязательства в договоре залога, следует обратиться к арбитражной практике.

Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8 (п. 43) предусматривает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Таким образом, арбитражная практика выработала разные подходы к проблеме указания в договоре залога сведений об обеспечиваемом залогом обязательстве: для договора залога, заключенного заемщиком-залогодателем, достаточно указания наименования кредитного договора и его реквизитов, а в договоре, заключенном залогодателем - третьим лицом, необходимо указывать помимо этого все существенные условия кредитного договора.

Помимо существенных условий, без согласования которых сторонами договора последний будет считаться незаключенным, стороны могут включить в договор залога иные условия: указание момента возникновения права залога (п. 1 ст. 341 ГК РФ), запрет договором последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК РФ), распределение обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343), порядок мониторинга сторонами предмета залога (п. 2 ст. 343 ГК РФ), определение порядка и условий пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ). Существенным условием договора залога в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ является также указание на то, у какой из сторон находится это имущество.

У какой из сторон договора находится заложенное имущество

Статья 338 ГК РФ предусматривает два вида залога в зависимости от нахождения предмета залога у одной из сторон: залог без передачи и залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад). Залог без передачи залогодержателю может быть, в свою очередь, трех видов: обычный залог; залог, при котором предмет залога оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя; залог, при котором предмет залога оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). В банковской практике чаще всего используется обычный залог - с оставлением предмета залога у залогодателя. Такой вид залога является менее эффективным, поскольку позволяет недобросовестным залогодателям в случае нежелания обращения взыскания на предмет залога залогодержателем осуществить какие-либо действия, связанные с сокрытием предмета залога. Решением указанной проблемы может быть только периодический мониторинг залогодержателем предмета залога. Заклад, являющийся более надежным видом залога, возлагает на залогодержателя обязанность принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, что делает заклад непривлекательным для залогодержателя. Одним из наиболее надежных и распространенных видов залога в банковской практике в последнее время является ипотека. Согласно п. 1 ст. 338 ГК РФ имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.

Достаточно широко для обеспечения исполнения кредитных обязательств используется в банковской практике залог ценных бумаг. В соответствии с п. 4 ст. 338 ГК РФ при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное. Указанная норма говорит только о залоге прав, удостоверенных ценной бумагой. В то же время, учитывая, что в соответствии со ст. 128 ГК РФ ценные бумаги относятся к имуществу, а ст. 336 ГК РФ предусматривает, что предметом залога может быть всякое имущество и имущественные права, правомерно говорить и о залоге ценных бумаг как имущества и о залоге прав, удостоверенных ценной бумагой. Разница в определении предмета залога связана с формой выпуска ценных бумаг: в документарной форме как документа либо в бездокументарной форме путем фиксации прав на ценные бумаги в специальном реестре (ст. 142 ГК РФ).

Залогу ценных бумаг посвящен Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.01.2002 N 67) (далее - Обзор). Согласно п. 13 Обзора право залога на бездокументарные ценные бумаги возникает с момента его фиксации в установленном порядке в соответствии со ст. 149 ГК РФ, которая предусматривает, что операции с бездокументарными ценными бумагами могут совершаться только при обращении к лицу, которое официально совершает записи прав. Передача, предоставление и ограничение прав (в том числе и залог) должны фиксироваться этим лицом, которое несет ответственность за сохранность официальных записей, обеспечение их конфиденциальности, предоставление правильных данных о таких записях, совершение официальных записей о проведенных операциях. Лицом, которое официально совершает записи прав на ценные бумаги, может быть реестродержатель либо депозитарий. Причем фиксация прав залога на ценные бумаги (регистрация залога) не является государственной регистрацией залога (п. 11 Обзора).

Наряду с ликвидными акциями банки часто принимают в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору векселя. При принятии векселя в залог необходимо проверить соответствие векселя Положению о переводном и простом векселе (наличие всех предусмотренных Положением реквизитов) и убедиться в наличии соответствующих полномочий у лиц, подписавших вексель, для исключения риска признания векселя выданным от имени подписавшего физического лица (п. 8 Положения), а также получить подтверждение от векселедателя, что такой вексель им действительно выдавался. Кроме того, следует помнить, что выдача собственного простого векселя заемщиком кредитору не может осуществляться на основании договора о залоге (п. 7 Обзора). Такая выдача может удостоверять наличие заемного обязательства между заемщиком и кредитором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обращает внимание, что при рассмотрении споров следует учитывать характер сделки, на основании которой был выдан вексель. Вексель, выданный заемщиком, не будет надлежащим обеспечением и в том случае, если в залог его передает третье лицо, являющееся векселедержателем. По существу, обеспечение будет отсутствовать, поскольку вексель, выданный заемщиком, - это еще один его долг.

Залог товаров в обороте как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств также довольно часто используется в банковской практике. Указанный вид залога обладает определенной спецификой в силу особенностей самого предмета договора о залоге товаров в обороте.

В соответствии со ст. 357 ГК РФ залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге. Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

В отношении залога товаров в обороте не применяется норма, содержащаяся в ст. 353 ГК РФ (сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу), поскольку согласно п. 2 ст. 357 ГК РФ товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя.

При залоге товаров в обороте в договоре залога необязательно указывать индивидуализирующие признаки предмета залога, поскольку залогодателю предоставлено право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества. Вместе с тем при указании предмета залога необходимо определить вид заложенного имущества, иные его родовые признаки, а также виды товаров, которыми предмет залога может быть заменен. Для того чтобы не была произведена замена предмета залога на товар иного качества либо меньшей стоимости, необходимо зафиксировать в договоре залога требования, предъявляемые к товару, которым предмет залога может быть заменен (например, страну происхождения товара, требования к качеству, стоимость единицы товара, требования к упаковке, иные условия, существенные для сторон договора с целью исключения споров по указанному товару).

Согласно п. 3 ст. 357 ГК РФ залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, надень последней операции.

Залог товаров в обороте не является достаточно надежным способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку при таком обеспечении присутствует постоянный риск утраты такого обеспечения, в том числе и не по вине залогодателя. Контрагент залогодателя может не исполнить свои обязательства и не поставить ему очередную партию товара в то время, когда предыдущая партия залогодателем уже реализована. Важную роль в данном случае будет играть постоянный мониторинг предмета залога, осуществляемый залогодержателем.

Согласно ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства при утрате предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом по восстановлению предмета залога, нарушил правила о замене предмета залога либо если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен.

Право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства предусмотрено также ст. 813 ГК РФ (нормы ГК РФ о займе применяются к отношениям по кредитному договору в соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ). Указанная статья предоставляет залогодержателю право потребовать досрочного возврата кредита и в случае ухудшения условий обеспечения. Понятие "ухудшения обеспечения" в законодательстве не содержится. Представляется, что ухудшением условий залога можно считать, например, изменение его рыночной стоимости, изменение качественных характеристик предмета залога, иные изменения, которые могут повлечь негативные последствия для кредитора, связанные с невозможностью полностью погасить задолженность заемщика по кредитному договору за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога.

1.    Практика отражения активов кредитных организаций в соответствии с требованиями МСФО в 2006 году: инвестиционная недвижимость
"Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 5

2.    К вопросу о возможности закрытия счета клиента банка, операции по которому приостановлены на основании решения налогового органа
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 4

3.    Доступность жилья как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты Окончание
"Банковское кредитование", 2006, N 4

4.    О признании расходов в виде платы за предоставление банками кредитов для целей налогообложения прибыли
"Налоговый вестник", 2006, N 9

5.    "Организация продаж страховых продуктов", 2006, N 4

6.    Финансовая отчетность и риски в деятельности кредитных организаций
"Управление в кредитной организации", 2006, N 4

Страницы: 1, 2