Споживче та іпотечне кредитування і його розвиток в Україні

А взагалі вперше техніка кредитного скорингу була запропонована американським економістом Д. Дюраном на початку 40 - х рр. [72]. Для відбору позичальників по споживчому кредиту. Дюран зауважував, що виведена ним формула "може допомогти кредитному працівнику легко й швидко оцінити якість звичайного претендента на кредит, але в екстра ординарних випадках її прогнозні якості послаблюються ".

Дюран виявив групу факторів, що дозволяють, на його думку, з достатньою достовірністю визначити ступінь кредитного ризику при отриманні споживчого кредиту. Він використовував слідуючи коефіцієнти при нарахуванні балів:

Вік: 0,01 за кожен рік більше 20 років (максимум 0,3)

Стать: жіноча - 0,4, чоловіча - 0;

Термін проживання: 0,042 за кожен рік проживання в даній місцевості (максимум 0,42);

Професія: 0,55 за професію з низьким ризиком, 0 - за професію з високим ризиком, 0,16 - для других професій;

Робота в галузі: 0,21 - підприємства загального користування, державні установи, банки та брокерські фірми;

Зайнятість: 0,059 за кожен рік роботи на даному підприємстві (максимум - 0,59);

Фінансові показники: 0,45 за наявність банківського рахунку,

0,35 за володіння нерухомістю,

0,19 при наявності полісу страхування життя.

Використовуючи ці коефіцієнти Дюран визначив границю, що розділяє "гарних" та "поганих" позичальників - 1,25 бала. Клієнт, що набрав більше 1,25 бала, може бути віднесений до групи помірного ризику, а той що набрав менше 1,25 бала рахується не бажаним для банка.

Метод скорингу дозволяє провести експрес-аналіз заявки на кредит в присутності клієнта. У французьких банках клієнт, що попросив персональну суду та заповнив спеціальну анкету, може отримати відповідь про можливість надання споживчого кредиту на протязі декількох хвилин.

До спеціальної анкети великого французького банку "Креді агріколь", яку заповнюють індивідуальні позичальники, входять такі дані:

ціль кредиту (від 0 балів при грошовому кредиті до 100 балів при купівлі автомобіля);

участь клієнта у фінансуванні угоди (при сплаті готівкою менше 10% суми - 0, від 10 до 45% - 30 балів, більше 45% - 50 балів);

сімейний стан (від 0 для розведених подружь до 60 з кількістю дітей менше трьох);

професія (від 0 балів для студентів до 100 для державних службовців);

вік (від 0 балів для осіб молодше 25 років, до 100 балів більше 65 років);

зайнятість (від 0 балів при терміні менше одного року до 100 - більше 4-х років);

чистий річний дохід (від 0 - при доході до 60 тис. франків до 100 - при доході більше 160 тис. фр.);

володіння нерухомістю (від 0 балів при наймі квартири до 80 при наявності власного будинку);

термін кредиту (від 140 балів при терміні менше 1-го року до 0 при терміні більше 2- х років - 4

сума на банківському рахунку (від 0 при залишку менше 5 тис. фр. до 150 при залишку більше 50 тис. фр.).

Якщо позичальник набрав більше 510 балів, банк відразу дає згоду на видачу кредиту, при 380 - 509 балах проводиться додаткове вивчення умов (сума, термін кредиту, гарантії), при набранні менше 380 балів слідує відмова від видачі споживчого кредиту.

Також для прикладу наведу рейтинг якості кредиту (по бальній системі), який рекомендується Світовим Банком для використання (див додаток В та додаток Г). [2]

Методи перевірки кредитоспроможності позичальників по бальній системі отримують все більше визнання західних банків, які не жаліють ні часу, ні коштів на їх розробку.

Світова банківська практика аналізу клієнтської заборгованості безперечно заслуговує глибокого та всестороннього вивчення зі сторони банків України.

У випадку позитивного заключення про кредитоспроможність потенційного позичальника банк приступає до розробки умов кредитного договору. Цей етап називається структуруванням суди. В процесі структурування визначає основні характеристики суди:

ціль кредиту;

суму;

порядок погашення;

строк;

забезпечення;

ціну кредиту;

інші умови.

1.3 Система оцінки кредитоспроможності фізичних осіб

Банк “Кредитпромбанк” здійснює оцінку фінансового стану позичальника в кожному випадку укладання договору про здійснення кредитної операції, а в подальшому не рідше одного разу на три місяці з урахуванням поточного стану обслуговування позичальником кредитної заборгованості.

При взаємодії служби безпеки банку та юристконсульта перевіряються достовірність анкетних даних позичальника, платоспроможність поручителя (гаранта), внесення пропозицій щодо умов кредитування здійснюється цими службами після експертизи документів кредитного досьє.

За результатами перевірки фінансового стану клієнта, з точки зору його платоспроможності, відбувається віднесення позичальника до одного з класів: А,Б,В,Г чи Д.

Оцінка фінансового стану позичальника здійснюється на основі методики, що адаптована до умов держави з перехідною економікою.

Метою реалізації методики є формалізація процесу прийняття рішень з приводу надання споживчих кредитів на основі оцінки фінансового стану індивідуальних позичальників. За допомогою даної методики здійснюється також оцінка ризику існуючого портфеля споживчих кредитів. Основним джерелом для роботи алгоритма є дані про клієнтів, зазначені в анкеті позичальника.

Додаткова інформація формується в ході першого контакту з позичальником кредитного працівника першого рівня. Алгоритм обробки заявки передбачає декілька основних розділів аналізу:

1.”Загальні дані”;

2.”Фінансові показники”;

3.”Характеристика кредиту”;

4. ”Моральні якості”

Питома вага кожного з розділів в загальному підсумку дорівнює 30,40,25 і 5% відповідно.

Кожному з параметрів, що використовуються, надається відповідна вага, яка визначає його значущість.

В залежності від варіанту відповіді за кожним з параметрів формується підсумкова оцінка параметра шляхом добутка ваги параметру на бальну оцінку варіанту відповіді.

Сума всіх бальних параметрів утворює підсумок розділу. Сума підсумків всіх розділів утворює загальний підсумок алгоритму.

В результаті за конкретним запитом встановлюється відповідний ризик кредитування. В залежності від суми накопичених балів приймається один з варіантів рекомендацій прийняття рішення:

Менше 30 балів – надання кредиту недоцільне;

Від 30 до 45 балів – рекомендується розглянути можливість додаткового високоліквідного забезпечення кредиту, реалізація якого в подальшому, можливо, буде служити джерелом погашення кредиту;

Від 45 до 55 балів – фінансовий стан задовільний, інформація потребує пожальшої обробки, але надання кредиту можливе;

Від 55 до 75 балів – фінансовий стан відповідає вимогам банку, надання кредиту можливе;

Більше 75 балів – позитивна рекомендація щодо надання кредиту, фінансовий стан позичальника не викликає сумнівів.

Розділ 1 “Загальні дані”. В даному розділі аналізуються загальні дані про позичальника, які впливають на його спроможність погашати зобов’язання.

Вік визначає фінансові можливості позичальника, рівень добробуту, стабільність теперішнього стану, його перспективи, мотиви щодо використання кредитних коштів. Найбільш сприятливим є вік в інтервалі від 30 до 45 років.

Час проживання в даній місцевості характеризує ступінь стабільності його зв’язків з зовнішнім середовищем. Найбільш сприятливим для кредитування є термін проживання більше 10 років.

Місце роботи є значущим фактором, що визначає фінансові потоки позичальника. Посада відображає поточний рівень доходів. Чим вище службове положення клієнта, тим вище його рейтинг. Значний стаж роботи на підприємстві знижує ймовірність звільнення. Найбільш бажаним вважається стаж більше 7 років.

Військове зобов’язання підвищує ризик прикликання до служби, що може вплинути на виконання зобов’язань за кредитним договором. Освіта має безпосередній вплив на бажання брати кредит разом з відповідальністю.

Спеціальність за дипломом характеризує рівень спеціальної підготовки працівника. Сьогодні найбільш привабливими є спеціальності фінансиста, юриста, перекладача та програміста.

Сімейний стан є визначним для мотивації клієнта. Наявність дітей у родині зміцнює відповідальність людини, в тому числі щодо зобов’язань по кредиту.

Наявність страхових полісів є важливим фактором у разі настання нещасливого випадку з позичальником або його майном. Перевага надається позичальникам, що мають страховий поліс. Даний фактор має важливе значення при кредитуванні під заставу особистого майна громадян.

Розділ 2 “Фінансові показники”. Даний розділ розглядає безпосередньо можливості клієнта погасити кредит та відсотки по ньому.

При цьому досить важливим показником є кредитна історія. Відсутність претензій за раніше наданими кредитами свідчить про високий ступінь відповідальності за порядність клієнта.

Наявність пластикових карток є свідченням рівня добробуту та позитивного іміджу клієнта. Вид картки якісно доповнює цей показник. Наявність рахунків в банку „Кредитпромбанк” дає можливість відслідкувати депозитну історію клієнта. Наявність цінних паперів говорить про активність фізичної особи на фондовому ринку, а ліквідних паперів дає додаткову можливість для збільшення, в разі необхідності, суми забезпечення.

Сальдо платіжного балансу, а також співвідношення суми щомісячних виплат за кредитом до сальдо платіжного балансу говорить про можливість позичальника погасити заборгованість виходячи з поточних грошових потоків. При від’ємному сальдо платіжного балансу, а також у випадку перевищення суми щомісячних виплат за кредитом 90% позитивного сальдо сімейного бюджету, кредитування вкрай небажане.

Володіння нерухомістю характеризує позичальника з точки зору його забезпеченості і стабільності. Ринкова вартість нерухомості відображає рівень забезпечення. Аналогічне значення має і володіння автомобілем. Володіння ж фірмою характеризує позичальника з підприємницької точки зору. Ринкова вартість фірми відображає рівень досягнень у підприємництві.

Розрахунок питомої ваги суми кредиту до ринкової вартості майна є відображенням значущості суми кредиту в житті позичальника, а відповідно, досвід управління такими грошовими потоками.

Розділ 3 ”Характеристика кредиту”. Даний розділ відображає ризик, пов’язаний з умовами кредитування.

Так, термін користування кредитом несе в собі ризик, пов’язаний з процесами, які в змозі впливати на виконання своїх зобов’язань позичальником перед банком. Чим менший проміжок часу, тим менш ймовірна негативна зміна поточного фінансового стану позичальника.

Сума кредиту, що запитується, є абсолютним значенням ризику банку, пов’язаним з непогашенням кредиту.

Схема погашення характеризує адекватність реального використання кредиту, цілям, що обумовлені в заявці. Для банків найбільш привабливим є графік щомісячного погашення як суми основного боргу кредиту, так і відсотків за ним.

Розділ 4 “Моральні якості”. Даний розділ є характеристикою позичальника як людини.

Комунікабельність відображає ступінь відкритості клієнта для спілкування. Зобов’язаність характеризує потенційного позичальника з точки зору виконання взятих раніше на себе зобов’язань. Підприємництво є свідченням адаптації до реально існуючих зовнішніх факторів. Перше враження про позичальника є найбільш об’єктивним, але не відображає багатьох глибинних факторів і мотивуванні клієнта.

Думка, що склалася за підсумками бесіди, є найбільш суб’єктивною, але в той же час є відображенням в більшій мірі глибинних мотивів позичальника. Зовнішність та вигляд клієнта говорять про рівень його добробуту та відповідний образ життя.

1.4 Загальна характеристика іпотечних кредитів та порядок їх надання

У контексті Закону України "Про іпотеку" розглядаються питання правового забезпечення іпотеки та іпотечного кредитування як одного з пріоритетних напрямів діяльності уряду та Національного банку України. Актуальність цього питання пов'язана, з одного боку, зі стрімким розвитком іпотечного кредитування — надання дешевих та довгострокових позичок громадянам і суб'єктам підприємницької діяльності, — а з іншого — з уведенням в обіг значних матеріальних ресурсів та необхідністю мінімізувати ризики кредиторів шляхом застави надійного та високоліквідного майна.

Із 1 січня 2004 року в Україні набрали чинності кілька законодавчих актів стосовно іпотечного кредитування. Базовим серед них є Закон України "Про іпотеку", де сформульовано загальні положення щодо використання нерухомого майна як засобу забезпечення виконання зобов'язань.[7]

Важливу роль у розвитку іпотеки має відіграти новий Земельний Кодекс України (25.10.2001 р.).

Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею:

земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс;

інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об’єкти які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об’єкти або такі, створення (чи придбані) яких передбачається у майбутньому, в зв’язку з чим виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпеченням іпотечного кредиту, наданого для придбання земельної ділянки, може бути вона сама; в будівництві це може бути об’єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту.

Предметом іпотеки не можуть бути:

об’єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

національна культура та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець - це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави. Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа – майновий поручитель.

Майновий поручитель – це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).

Заставоутримувач – це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед нею. Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов’язанням перевищує зазначену законом суму, іпотека може проводитись шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода. Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна – це цінний папір, який посвідчує передачу нерухомого майна в іпотеку. Заставна складається в одному примірнику і передається заставоутримувачу. Вона надає йому право вимагати виконання кредитного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, а в разі невиконання його – право вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформляється за взаємною згодою заставодавця та заставоутримувача.

Іпотечні відносини передбачають здійснення контролю з боку заставоутримувача.

Отже, в колі учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна майновим поручителем. За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об’єднані, спільні, наступні, умовні.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Об’єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача.

Умовна іпотека виникає в разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

Договірна іпотека – це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов’язане іпотечне кредитування.

В країнах з розвинутою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Вона є обов’язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Житлове будівництво, яке досягло у високорозвинених країнах величезних масштабів, немислиме без іпотеки. Будівництво та придбання житла відбувається при порівняно незначному використанні власних коштів шукачів житлової площі; решта фінансується за рахунок іпотечного кредитування. Так, на початку 2004 р. обсяг іпотечних кредитів досяг у США 3,5 трлн. USD, а у ФРН – майже 1,7 трлн. DM.

Для того щоб іпотека могла здійснитися, необхідно дотримання як мінімум трьох умов.

По-перше, повинні бути довгострокові фінансові ресурси, які можливо надавати клієнтам в вигляді кредитів.

По-друге, потенційні клієнти, здатні довести, що їх дохід достатній для повернення кредиту.

По-третє, юридична можливість використання житла в якості застави. Якщо хоча б одна з цих вимог не виконується, масова іпотека неможлива.

Пайова участь у житловому будівництві стала одним із перших і найбільш простих методів залучення засобів із позабюджетних джерел. Проте практика показала, що в тих випадках, коли число вкладників відповідало кількості побудованих квартир, реальні терміни завершення проектів будівництва істотно затягувалися. Вирішення цієї проблеми будівельні компанії намагалися знайти за допомогою випуску спеціальних житлових цінних паперів. Так, в Україні, починаючи з 1995 року, ряд будівельних підприємств (“Київміськбуд”, “Житлоінвест”, Дніпропетровська фінансово-будівельна компанія “Ельф”) почали залучати кошти населення на основі укладання спеціальних житлових контрактів і випуску житлових облігацій і векселів.

Емітентом і гарантом житлових паперів нерідко виступали міські органи влади або великі банки.

Аналіз показав, що основними принциповими моментами використання схеми з житловими цінними паперами є:

номінальна вартість паперів, що випускаються (виражається в квадратних метрах загальної площі від 0,1 до 1 кв.м і в грошовій формі залежно від собівартості, характеристики будинку, терміну введення його в експлуатацію);

такі цінні папери можуть обертатися, і емітенти установлюють правила їхнього зворотного викупу (українські підприємства найчастіше розміщують облігації за номінальною вартістю, а викуп і продаж - за ринковою);

розрізняють два види цінних паперів: короткострокові (1,5 або 2 роки) і довгострокові (від 2 до 10 років). У першому випадку облігації в основному прив’язані до будівництва якогось визначеного житлового об’єкта. В цьому випадку обсяг випуску облігацій по площі дорівнює обсягу планованого конкретного житлового об’єкта або об’єктів. У випадку довгострокових випусків такої жорсткої прив’язки не існує;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10