Рентабельність іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

 Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є:

 1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

 2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

 3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.

 4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.

 5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.

 Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.

 Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з’явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):

 Рис. 3.2 Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 3.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 3.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.

3.3. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та України

Іпотечне кредитування один з пріоритетних й основних напрямків (секторів) загального ринку кредитування Європи. Обсяг заборгованості по іпотечним кредитам (враховуючи нежитлову іпотеку) у Європейському Союзі і Норвегії в 2000 році становив 3,7 трильйони євро, а в 2001 вже 3,9 трильйони євро. Іпотечний ринок в Європі – це галузь фінансового сектора, яка останнім часом дуже стрімко розвивається. Обсяг заборгованості за іпотечними кредитам зріс більше ніж вдвічі порівняно з 1990 роком і це підтверджується довгостроковим трендом зростання біля 8% на рік. Все це підтверджує зростаючу значимість іпотечного кредитування в Європі. І це стосується не лише зростання обсягів кредитування, а й збільшення спектру послуг, відбуваються зміни в напрямку підвищення привабливості умов кредитування для позичальника, зокрема зменшення процентних ставок, подовження строків кредитування, адаптуються способи розрахунків тощо.

 Кредитування житлової іпотеки є пріоритетним і домінуючим в Європі. Обсяг кредитування під заставу житлової іпотеки в 2000 році в Європі становив 3,2 трильйони євро (Діаграма рис.3.3). Кредитування комерційної іпотеки приблизно сягає рівня в 500 мільярдів євро (співвідношення заборгованості за кредитами, що були видані на будівництво житла та на будівництво комерційної нерухомості в 1998 році в деяких країнах Європи (у %) зображено на діаграмах рис.3.4. Починаючи з 1990 року обсяг житлових кредитів збільшився вдвічі, а темпи зростання саме житлового кредитування значно перевищують темпи зростання інших секторів іпотечного ринку, а саме комерційної та аграрної іпотеки. Найбільші ринки за обсягами заборгованості по іпотечним кредитам це ринки Німеччини, Великобританії, Франції та Нідерландів.

 Рис.3.3 Заборгованість за житловими кредитами в країнах ЕС

 Рис.3.4 Співвідношення заборгованості за іпотечними кредитами на будівництво житла та комерційної нерухомості

Але зростання активності кредитування житла з 1990 року по теперішній час в різних країнах Європи дуже відрізнялось і відбувалося різними темпами. Найбільші темпи зростання до 2000 року можна було спостерігати в таких країнах як Португалія (840%), Ірландія (490%) та Греція. Менші темпи зростання спостерігались у Нідерландів (315%) та Іспанії.

 Діаграма рис.3.5 наведена нижче ілюструє темпи зростання іпотечних ринків країн Європейського Союзу протягом 1990-2001 рр.

 Рис.3.5 Темпи зростання ринків іпотечного кредитування в країнах ЄС (%)

Обсяг житлових кредитів виданих у 2000 році становив за оцінками 519 млрд. євро. Цей показник зріс вдвічі порівнюючи з 1990 роком (228 млрд. євро). Кредити «нетто», а саме заборгованість, яка виникла в поточному році зменшена на суму погашеної заборгованості по діючих кредитах, мали подібний темп зростання до загального обсягу житлових кредитів, але їх зростання починаючи з 1990 року несуттєво знизилось через вплив активізації на ринку наступної іпотеки. Цей показник є вельми важливим, бо він однозначно показує напрямок руху іпотечного ринку (зростання, або згортання). Отже кредити «нетто» у 2000 році становили 247 млрд. євро. Ця цифра показує приблизно подвійне зростання порівняно з 1990 роком (116 млрд. євро).

 Важливо підкреслити той факт, що низький рівень процентних ставок у 1999 році значно пожвавив ринок наступної іпотеки і відповідно зростання процентних ставок протягом 2000 року дещо послабило темпи зростання (графіки Рис.3.6). Це яскраво свідчить про зменшення розриву між загальним обсягом наданих житлових кредитів та чистими житловими кредитами.

 Рис.3.6. Динаміка процентних ставок за іпотечними кредитами в деяких країнах ЄС.

 Рис.3.7. Динаміка середньої процентної ставки по країнах ЄС

Існує велика різниця між видами продуктів, що пропонуються первинними кредиторами в Європейському Союзі. Основні відмінності полягають в таких особливостях як строки іпотечного кредиту, відношення кредиту до вартості застави (LTV), вид процентної ставки. Для того, щоб виокремити національні особливості більш чітко наведемо основні аспекти «типових» іпотечних продуктів у 2000 році:

Таблиця 3.1

 Умови типових іпотечних кредитів в країнах ЄС

  № Країна Обсяг придбаної нерухомості (млн. євро) Обсяг наданих кредитів (млн. євро) LTV Термін надання кредиту (років)   1 Данія 134000 107000 80% 30   2 Німеччина 263000 176000 67% 28   3 Люксембург 95000 45000 47% 15   4 Іспанія 96000 67500 70% 16   5 Франція 120000 80000 67% 15   6 Ірландія 176144 158530 90% 20   7 Італія 150000 75000 50% 10   8 Нідерланди 170000 122000 72% 30   9 Швеція 170000 119000 70% 30   10 Британія 165000 114000 69% 25   11 Норвегія 155000 108000 70%

Показник LTV

 Для показника LTV розбіжність в країнах членах ЄС є також дуже суттєвою. Показник LTV практично знаходиться в проміжку від 47% в Греції до 80% в Данії. Абсолютно максимальне значення даного показника можна (за певних умов) спостерігати в Нідерландах (125%), не дивлячись на те, що для інших країн він залишається в проміжку від 80% до 100% (в багатьох країнах показник LTV обов’язково регулюється законодавством).

 Процентні ставки.

 Існує також різниця в умовах плати за користування кредитом, що застосовуються в різних країнах ЄС. З одного боку, існує фіксована процентна ставка, яка залишається незмінною протягом усього терміну сплат за кредитом. З іншого боку, досить поширеною є плаваюча процентна ставка, де відсоток може змінюватись чи не кожний день. Але існує й усереднена ситуація, що має назву фіксовано-плаваючої процентної ставки (яка є фіксованою протягом певного початкового періоду).

 В країнах центральної Європи домінує житлове кредитування з фіксованою або фіксовано-плаваючої процентною ставкою (з відносно довгим початковим періодом), в той час як в інших країнах переважає кредитування з плаваюча або фіксовано-плаваючою процентною ставкою (з відносно коротким початковим періодом). Взагалі фіксовано-плаваюча процентна ставка є дуже поширеною по всій Європі. Вона пропонується в багатьох країнах з достатньою довжиною початкового періоду. Відносно довгий початковим період (більше п’яти років) з фіксованою процентною ставкою пропонується в Німеччині та Нідерландах, а відносно короткий (від 1 до 5 років) – в Ірландії, Італії, Австрії, Великобританії та Норвегії. В Греції та Швеції використовують фіксовано-плавуючи процентні ставки як з коротким, так і з довгим початковим періодом.

 Плаваюча процентна ставка також дуже поширена в країнах ЄС, але використовуються різні методи її встановлення. Плаваюча процентна ставка найбільшого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії. В цих країнах так само легко як і в Ірландії, Нідерландах та Греції плаваюча процентна ставка може бути переглянутою. В інших країнах, включаючи Іспанію, Францію, Італію та Австрію процес її корегування є більш складним.

 Процентна ставка, що є фіксованою протягом всього періоду кредитування (фіксована процентна ставка) набагато менше використовується в Європі. Однак, вона є чи не найпоширенішою у Франції та Італії. Також вона використовується в Австрії, Іспанії та Нідерландах.

 Іпотечні кредитори використовують весь спектр методів для фінансування надаваних кредитів. Методи, які використовуються, залежать від типу та розміру кредитора та значно різняться від однієї країни до іншої. Найбільш поширеним джерелом (методом) фінансування в ЄС залишається отримання коштів за рахунок різних видів депозитів. За даними Європейської Іпотечної Федерації обсяг депозитів у фінансуванні житлової іпотеки становив 62% у 1998 році. Інший поширений інструмент фінансування – іпотечні фінансові інституції (наприклад, дочірні компанії) та банківські облігації. Іпотечні кредити також фінансуються з власних ресурсів (наприклад, акціонерний капітал) кредитної установи та страхових премій ( у випадку, страхової корпорації).

 Європейський вторинний ринок відображає особливості та історичні передумови первинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації зазвичай мають довгостроковий термін обертання та фіксовану відсоткову ставку. Ринок іпотечних облігацій – це важливе джерело фінансування іпотечних кредитів. Виходячи з довгострокової природи житлових кредитів, наявність довгострокових ресурсів є визначальним фактором встановлення фіксованої ставки. За обсягами, ця форма сек’юритизації відноситься до найбільшої категорії фінансових інструментів на ринках капіталу Європи (на кінець 1997 року склали приблизно 500 млрд. ЕКЮ).

 Випуск іпотечних облігацій здійснюється спеціалізованими іпотечними банками та кредитними установами, як основний інструмент фінансування житлових кредитів у деяких країнах більш ніж 100 років й обов’язково регулюється законодавством. Це фінансовий інструмент, який в якості забезпечення має відповідний пакет іпотечних кредитів та представляє гарантовані вимоги до кредитних установ.

 В Німеччині, наприклад, іпотечні облігації мають вбудований механізм захисту інвестора за рахунок:

  дотримання принципу покриття та принципу балансу активів і пасивів (за розмірами та строками) – загальна номінальна вартість облігацій, що знаходяться в обороті, завжди повинна покриватися іпотекою такої ж вартості за як мінімум такої ж відсоткової ставки;

 преференцій у випадку банкрутства;

 поручителя, який гарантує постійну наявність забезпечення в належному обсязі;

 патентованої назви іпотечних облігацій, що не дозволяє використовувати її щодо менш надійних фінансових інструментів.

  Випуск іпотечних облігацій – один з основних методів фінансування іпотечних кредитів (див. Діаграму рис.3.8). Так, наприклад, лише три країни в ЄС обіймають 84% від загального ринку іпотечних облігацій. Німецький «Hypotheken Pfandbriefe» лідирує з 44%, наступними є Данія з 29% та Швеція з 12% від загального обсягу ринку фінансування житлових кредитів за рахунок іпотечних облігацій.

 Рис.3.8 Фінансування житлових кредитів за рахунок випуску іпотечних облігацій (обсяг випущених іпотечних облігацій обсяг заборгованості за іпотечними кредитами)

У Данії іпотечне кредитування банківськими установами повністю забезпечується за рахунок випуску іпотечних облігацій. У Швеції іпотечні облігації представляють 70% фінансових ресурсів житлових кредитів. В Німеччині загальна вартість іпотечних облігацій, що були випущені, на кінець 1999р. склала 232 млрд. євро., а в 2000 році вже 245 млрд. євро.

 Решта 16% ринку іпотечних облігацій розподілені між сімома країнами. Іпотечні облігації активно використовуються в Австрії. Іпотечні облігації – друге джерело (після депозитів) фінансування у Франції та Іспанії, але представлено лише 9% та 2% від загального обсягу фінансування житлових кредитів відповідно. В Норвегії та Нідерландах випуск іпотечних облігацій теж має місце, але цей вид фінансування є відносно малим (3% та 0,3% відповідно).

 В Додатку В представлені результати аналізу стану умов іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

 4. РОЗРАХУНОК БАНКІВСЬКОЇ РЕНТАБЕЛЬНОСТІ ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

4.1 Аналіз структури та вартості ресурсних джерел для довгострокового іпотечного кредитування

В якості довгострокових ресурсних оплачуваних джерел для довгострокового іпотечного кредитування використовуються:

 а) строкові депозити юридичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 5,9% («Райффайзенбанк») та 8,2 %  (АКБ «Приватбанк») річних (станом на 01.01.2006 року по банківській  системі України - Додаток А);

 б) строкові депозити фізичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 8,7%(«Райффайзенбанк») та 11,9 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

 в) строкові депозитні сертифікати за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 6% («Райффайзенбанк») та 10,0 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

 Використання поточних міжбанківських кредитів(депозитів) та коштів юридичних та фізичних осіб на поточних рахунках для іпотечного кредитування є недопустимим.

 Середньозважена по ресурсним джерелам іпотечних кредитів річна ставка вартості ресурсів розраховується як :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

 б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

Таким чином, за рахунок різної структури строкових депозитів фізичних та юридичних осіб та різних процентних ставок середньозважена вартість джерел іпотечних ресурсів в «Райффайзенбанк Україна» на 3,7% річних нижче, ніж в АКБ «Приватбанк».

 Для розрахунку рентабельності іпотечного кредиту, окрім прямої вартості джерел іпотечних ресурсів слід врахувати додаткові витрати на:

  не операційні витрати банка, тобто витрати на адміністративно господарче управління, оплату праці персонала та інші не операційні витрати;

 витрати банка на створення резервів на стандартну та нестандартну заборгованість, рівень якої за рахунок нестандартної заборгованості можна для іпотечних забезпечених кредитів прийняти на рівні 0,5%;

  Коефіцієнт накладних (не операційних) витрат на рівень оплати за іпотечні ресурси розраховується як:

 а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

4.2 Оцінка рентабельності довгострокового іпотечного кредитування

Враховуючи результати розділу 4.1, розрахунок рентабельності іпотечного кредиту (з врахуванням податку на прибуток 25%) виконується за формулою :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 13,5 %

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 16,0 %

Таким чином, при сьогоднішній вартості довгострокових джерел іпотечних ресурсів (7,0 -10,7% річних) та враховуючи значний коефіцієнт накладних не операційних витрат в комерційних банках (1,72 -1,84), рентабельність іпотечних кредитів при середньозважених (по національній та іноземній валютах) ставках кредитування 13,5 -16,0 % річних - позитивна +0,43% річних в «Райффайзенбанк» та негативна – 4,2% річних в АКБ «Приватбанк».

 Зниження річної ставки іпотечних кредитів на 3% ( до рівня 11,5 -13,0 % річних) при сьогоднішній ресурсній базі комерційних банків неможливо.

 Отримані результати обґрунтовують причини не розвину тості іпотечного кредитування в банківській системі України, оскільки для виходу на рентабельний режим іпотечного кредитування треба мати вартість іпотечних ресурсів не вище 5,0% річних.

 Вихід на позитивний рівень рентабельності іпотечних кредитів можливий тільки з використанням схем рефінансуванням за рахунок іпотечних облігацій (механізм описаний у розділ 3 роботи).

ВИСНОВКИ

Портфель іпотечних кредитів досліджує мого в роботі «Райффайзенбанк Україна» у лютому 2006 року досяг 1 млрд. грн., портфель іпотечних кредитів в АКБ «Приватбанк» у лютому 2006 року перевищив 3 млрд. грн. Частка іпотечних кредитів в загальному обсязі кредитів приватним особам в цих банках досягла 62%. Актуальність проведення аналізу рентабельності іпотечних кредитів в банківській системі України є нагальною необхідністю, оскільки це визначає шляхи подальшого розвитку іпотечного ринку.

 За останні три роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів. Пріоритетним напрямком стало кредитування під забезпечення реальними активами. Нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити у господарський обіг та сферу споживання довгострокові фінансові ресурси.

 Рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому.

 У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов’язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

 В Україні ринок житлового іпотечного кредитування становить більше половини загального обсягу іпотечних кредитів. Інша половина припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного призначення. Успішний розвиток ринку житлового іпотечного кредитування зумовлюється трьома основними факторами:

 - стабільними темпами загальноекономічного зростання;

 - достатнім рівнем розвитку банківського сектора економіки;

 - наявністю належної законодавчої та регуляторної бази.

 За даними Української Національної Іпотечної Асоціації, в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

 Ринок нерухомості України на сьогодні знаходиться на етапі бурхливого розвитку. Характерними негативними чинниками є не тільки зниження сумарних інвестицій в нерухомість за останні 10 років, але й, перш за все, — низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків, відсутність необхідної інфраструктури, значний якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, в першу чергу великими містами України і рештою регіонів.

 Зараз іпотечним кредитуванням займаються кілька десятків українських банків. Відсоткова ставка на позику здебільшого перевищує 10 відсотків і коливається від 12 до 16 - в іноземній валюті, а у гривнях подекуди сягає 24-ьох. За статистикою, вісімдесяти шести відсоткам населення України придбати власне житло не по кишені.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7