Разработка бизнес-плана по предоставлению ипотечного кредитования

Что важнее: ипотека или кредит?

Что важнее для заемщика - покупателя квартиры: кредит или ипотека? Конечно кредит! Не хватает денег - берем кредит.А что важнее для банка? Ипотека!Поскольку ипотека - это залог.Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Кредиты: целевые и не целевые

При ипотеке, как известно, можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Хотите воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными при ипотечном кредитовании? Такая возможность есть. Хочу только обратить Ваше внимание на то, что льготы при ипотечном кредитовании заемщику предоставляются не за то, что заемщик взяв кредит купил квартиру: этого не достаточно. Льготы предоставляются за то, что кредит заемщиком потрачен на приобретение или строительство жилья и при этом кредит целевой! Что значит "целевой"?Взяли кредит "на неотложные нужды", купили квартиру - не целевой кредит: льгот не предусмотрено;если же взяли кредит на приобретение недвижимости и на приобретение недвижимости его потратили - то и на льготы имеете право.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита постоянно нас ожидают подвохи. О них я говорил практически на всех страницах сайта.

Получается, что для того, чтобы совершать ипотечные сделки, нужно знать особенности всех банков:

·                     как тот или иной банк выдает деньги;

·                     какие квартиры рассматриваются тем или иным банком, а какие нет;

·                     особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита;

·                     с какими страховщиками, оценщиками, нотариусами работает конкретный банк.

Как быть? Найти себе помощника.

С этого и начнем!

Я уже говорил, что риэлтор - тот специалист, который не только облегчит Вам выбор квартиры, и подготовку сделки, но и до минимума сведет все Ваши риски. К риэлтору лучше обратиться до похода в банк. Во-первых, потому, что риэлтор, если он постоянно работает с ипотечными клиентами, то поможет Вам выбрать такой банк, где условия для Вас будут наилучшими. Во-вторых, если Вы пришли к риэлтору с решением кредитного комитета о выдаче Вам кредита, риэлтор может отказаться брать на себя Ваши убытки, если найденная для Вас квартира не устроит банк. (Ведь Вы сами выбирали банк).Если же банк рекомендован риэлтором и этот банк отказался кредитовать квартиру, подобранную тем же риэлтором, то и убытки (например, невозвращенный задаток) - риэлтора.

Что больше: один процент или пять?

А если пять процентов надо заплатить один раз, а один процент - ежегодно, все время погашения долга перед банком? Что такое один процент от стоимости квартиры? Не так уж и много! А если процент нужно выплачивать ежегодно, в течение всего срока выплаты кредита, то набегает крупненькая сумма. Это я к тому, что риэлтор может окупить свои услуги, просто приведя Вас в тот банк, где и условия выдачи кредита хорошие, и проценты меньше, чем в других банках.

Куда пойти, куда податься?

Чем крупнее риэлторская фирма, тем больший комплекс услуг она может предложить. С другой стороны, услуги крупной риэлторской фирмы стоят дороже, чем небольшой. В случае с ипотекой может так получиться, что погонитесь за дешевизной, да нарветесь на "специалиста", который с ипотекой дел не имел. Толку от такого специалиста мало. Правда и в крупной фирме можно попасть на такого специалиста. Как быть? В крупных фирмах есть отделы ипотеки, где работают сотрудники, которые знают, как делать ипотечные сделки. Если обращаетесь в крупную фирму - сначала обратитесь в соответствующий отдел, а уж затем излагайте свою проблему. В небольшую фирму стоит обращаться, если точно знаете, что сотрудники этой фирмы знают, как работать с ипотекой.

Есть квартира. Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира). Но очень маленькая квартира. Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения. А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело! Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели! И есть желание эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить! Что, новая дороже стоит? Ну и что? Сунули руку в карман, взяли доплату и... Стоп, стоп, стоп!!!Как так нет доплаты? А была? Не было? Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли! Впрочем, стоп! А банк на что? Деньги на доплату можно взять в банке. Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать?

Начнем, как всегда с запроса в банк. Почему начинать надо с банка? Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием. Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир. Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая. Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка. Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем).А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк. Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто "не прописан" или есть куда "выписаться".А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

Плюсы:

·                     свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;

·                     Новую квартиру проще купить, когда у Вас "живые деньги", пусть даже часть из них добавляется банком.

Минусы:

·                     получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?

·                     Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

·                     Вариант 2: Обмен с доплатой. Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая "альтернатива": продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой. Тот, кто меняется, - является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

Плюсы:

·                     риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.

Минусы:

·                     сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:

1.                 тогда, когда в Вашем доме (а лучше - подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.

2.                 Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичной.

Первый случай - из разряда "чуда", которое случается, но очень редко; второй случай - более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 5 - 10 тысяч долларов! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч долларов, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

·                     при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.Чем вызван такой интерес?Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны "уже вчера". Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка - состоялась в срок. Если у покупателя "живые деньги", то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит. Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает. Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам. Другими словами, вариант "обмена с доплатой" также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую - покупать дороже.

Вариант 3: Сначала - покупка, затем - продажа. В условиях роста цен, такой вариант обмена - самый лучший. Приобретается квартира за "живые деньги", Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обстраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

Минусы такого варианта:

·                     для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 100 тысяч, а себе Вы хотите квартиру за 150 тысяч, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (150 тысяч - 100 тысяч = 50 тысяч), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.

·                     Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 150 тысяч, нужно зарабатывать (в пересчете на доллары) не одну и даже не две тысячи в месяц.

·                     Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 50 тысяч - это одна сумма денег, а те же самые проценты от 150 тысяч - сумма в три раза большая.)

Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:

·                     поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, - она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен "работает" на Вас;

·                     Вы не живете в состоянии ремонта;

·                     Являясь покупателем с "живыми деньгами", Вы можете купить квартиру дешевле;

·                     являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;

·                     банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать.Как быть? Выход найден! Ряд банков разработали специальные программы для обмена квартир. Суть таких программ сводится к следующему: Обычно, кредит заемщику дается с таким расчетом, чтобы он за пользование кредитом платил бы не более 40 - 50% от своих доходов. Ежемесячный платеж банку составляют проценты за пользование кредитом и деньги, направленные на возврат долга. Я приводил пример, когда у заемщика есть своя квартира, стоимостью 100 тысяч и нужна другая квартира стоимостью 150 тысяч. Купив более дорогую квартиру и продав более дешевую, заемщик должен будет вернуть банку 50 тысяч (с процентами, естественно). То есть, тот период времени, пока заемщик пользуется кредитом в размере 150 тысяч - достаточно незначительный (месяца два - три, максимум полгода).А что если в течение этого полугодичного периода заемщик будет платить лишь проценты, не возвращая долг? А что если в течение этого периода заемщик будет платить банку не 40% от своих доходов, а 80%? Ведь несколько месяцев можно прожить "затянув пояс"?В этом случае заемщик, чей заработок позволяет получить тысяч 70 - 80, сможет (на этот короткий период) получить 150 тысяч! И обмен своей квартиры произвести так: сначала купить себе квартиру, затем - продать свою.

4.Производственный план

В данном разделе к маркетинговому обоснованию относится вопрос обеспечения ресурсами. По этому вопросу следует указать основные используемые материальные ресурсы: сырье, материалы, комплектующие, электро- и теплоэнергию, твердое, жидкое и газообразное топливо, воду. Процесс производства будет осуществлен, если в наличии имеется комплект всех необходимых ресурсов. Поставщиком каждого вида, как правило, является отдельное предприятие. Целесообразно указать наличие договоренностей с каждым из них о поставках соответствующих ресурсов.

При рассмотрении каждого поставщика целесообразно фиксировать:

·                     период времени, в течение которого поставщик занимается данным бизнесом;

·                     минимальные и максимальные размеры поставок;

·                     соответствие поставок необходимым материалам и ресурсам (в количественных критериях);

·                     сроки поставок.

Здесь следует также наметить возможности альтернативных поставок по каждому из ресурсов, что продемонстрирует инвестору проработку рыночной ситуации.

Необходимо указать наличие транспортных возможностей и коммуникаций по доставке соответствующих ресурсов. Для бесперебойного обеспечения ими необходимо предусмотреть склады материальных ресурсов и готовой продукции.

Обеспечение таким специфическим видом ресурсов как человеческий может быть выделено в отдельный раздел или главу (например - раздел “Кадровая политика” в рамках “Организационного плана”.)

Банк имеет необходимую материально-техническую базу, а также технические, организационные, технологические возможности для наращивания ресурсной базы в соответствии с поставленными целями.

Основной задачей ОАО «Ориёнбанк на 2006 год является расширение и телекоммуникационной технологии во всех филиалах и внедрение электронных банковских услуг. С этой целью ОАО «Ориёнбанк» внедряет следующие мероприятия:

1. Внедрение Автоматизированной Банковской Системы RS-Bank в тех филиалах, в которых не внедрена эта программа.

2. Рассмотрение возможности внедрения оплаты сотовых телефонов посредством пластиковых карт (через банкомат):

а) изучение и анализ технологии и реализации – в I полугодии;

б) рассмотрение возможности внедрения в ОАО «Ориёнбанк» - в IY квартале.

Таблица 3.- Обновление компьютерного парка (марки Pentium-IY) ОАО «Ориёнбанк».

4. Развитие систем Интернет-Банк посредством привлечения новых клиентов

5. Сопровождение и дальнейшая доработка ПО RS-Bank в ОАО «Ориёнбанк».

6.Рассмотрение и организация резервных линий связи Головного Банка с филиалами ОАО «Ориёнбанк», оптимизация работы линий связи Головного банка с филиалами.

В 2006 году Ориенбанк рассмотрит возможность подключения филиалов к Головному банку посредством других альтернативных сервис – провайдеров, таких как Таджиктелеком и Telecomm Technology с целью создания резервных линий связи на случаи выхода из строя линии связи основного провайдера (Babilon). А также намечается обновление парка серверов в количестве 10 штук в первом квартале, что обеспечивает бесперебойную связь и стабильную работу банка.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5