МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

    Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.



    Заключение


    Ипотека в своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющих привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.

    Созданная структура гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России направлена на создание вторичного ипотечного рынка (американская модель).

    Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующим уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие. К первой группе проблем относятся нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России. Вторая группа проблем банковской ипотеки – проблемы экономического характера. Главная из которых – проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике.

    В настоящее время активно идет совершенствование законодательства, регулирующее ипотечное кредитование.

    Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.



    Список использованных источников и литературы:


    1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. – 2004. № 4. – С.42-48.

    2. Инструкция ЦБ РФ от 31.04.2004 г. «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» № 112-И

    3. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - №. 19. – С. 42-43.

    4. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. – 2004. - № 9. С. 71-78.

    5. Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России / Утверждена Решением Наблюдательного совета ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Протокол № 01 от 27.01.2005 г.

    6. Маслов Д. Секьюритизация ипотечных кредитов: реалии и перспективы // Рынок ценных бумаг. – 2004. №23. – С. 19 – 21.

    7. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2004. №3. С. 34-36.

    8. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 2. С. 12-21.

    9. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 3. С. 26-29.

    10. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. – 2004. - № 10. – С. 24-29.

    11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. – 2004. -№ 8. - С. 35-42.

    12. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2005. - № 1. – С. 41-44.

    13. Суворов Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. – 2004. №19. С. 44-47.

    14. Суворов Г. П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март.

    15. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. – 2004. № 5. – С. 64-68.

    16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков” № 1549-У.

    17. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У.

    18. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.).

    19. Федеральный закон от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» №192-ФЗ.

    20. Федеральный закон от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ.

    21. Федеральный закон от 24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,

    от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).

    22. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С.29-39.

    23. #"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">www.skbbank.ru.


    Приложение 1. Характеристика пфандбрифов и MBS


    Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка — эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45]

    Пфандбрифы — облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам.

    1) ипотечный банк выдает кредиты заемщикам;

    2) кредиты, подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным обеспечением;

    3) ипотечным обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам;

    4) ипотечный банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту;

    5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему;

    6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном реестре учета ипотечного обеспечения;

    7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных законодательством требований;

    8) поверенный осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение;

    9) владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73]

    Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме:

    1) банк — первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя

    2) приобретая право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle — SPV) —ипотечное агентство — приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет свои обязательства;

    3) SPV, собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям — FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства;

    4) SPV является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их задача — пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг, которая составляет, как правило, 15—25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений»

    В США государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет

    инвестора от риска дефолта: банк — первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации, если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует продолжение платежей по кредиту — тройная защита инвестора. Все усилия направлены на одно — продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно, что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен высочайший кредитный рейтинг".

    5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]


    Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:

    Пфандбрифы

    Облигации типа MBS

    1. Эмитент

    Первичный кредитор

    Специальная организация SPV

    2. Секьюритизация

    Балансовая

    Внебалансовая

    3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга

    Жесткий государственный контроль за эмитентами – кредитными учреждениями

    Государственные гарантии инвесторам

    Льготы и привилегии эмитентам MBS

    4. Риск досрочного погашения

    Банк-эмитент

    Инвестор

    5. Доход

    Фиксированный или плавающий процент

    Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV



    Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК


    Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

    Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

    Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

    - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам

    - формирование первичных ипотечных активов

    - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках

    Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

    Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

    ВТОРОСТЕПЕННЫЕ

    Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

    Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

    Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

    - страхование риска повреждения и уничтожения объекта

    - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

    - страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

    Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

    Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]

    Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

    1.                коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

    2.                ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;

    3.                денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

    4.                государство гарантирует выплаты по облигациям.


    Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»


    1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

    2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]

    3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

    4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями.

    5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента.

    6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств.

    7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции.


    Приложение 4


    Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]

    Оператор

    Объем выданных кредитов, млн $

    Количество кредитов

    Сбербанк

    233

    -

    ДельтаКредит

    34

    1000

    АИЖК

    22.9

    2074

    Райффайзенбанк

    21.4

    419

    Фора-Банк

    12.3

    -

    УГАИК (Уфа)

    8.7

    -

    Собинбанк

    8.2

    350

    СОФЖИ (Самара)

    7.6

    708

    Внешторгбанк

    7

    -

    Газпромбанк

    5.5

    -

    ОИЖК (Оренбург)

    5.2

    557

    РФЖиИ (Марий Эл)

    4.3

    106

    НОАИЖК (Новосибирск)

    4.2

    223

    Агропромкредит

    4

    300

    ФИА-Банк

    3.4

    526

    Национальная ипотечная компания

    3

    78

    Наш дом-Приморье

    2.2

    135

    Евротраст

    2

    30

    Липецкая ипотечная корпорация

    1.6

    182

    КБ Система

    1.35

    -

    ИРИА (Иркутск)

    0.93

    92

    МДМ-банк

    0.9

    7

    Калужская ипотечная корпорация

    0.73

    67

    Мордовская ипотечная корпорация

    0.5

    64

    САИЖК (Екатеринбург)

    0.2

    14

    АРОИЖК (Архангельск)

    0.13

    10

    Ипотечное агентство РТ (Казань)

    -

    8

    ПОИФ (Пермь)



    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.