Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

2.3 Страхование ипотечных сделок

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках.11

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.

Обратим внимание на некоторые виды страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредиторов, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной при ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Из этого становится понятно, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делится между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо предусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Страхователем по договорам (полисам) страхования должен являться Заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам (полисам) страхования должен являться Банк.

Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.

Страховая компания в процессе сотрудничества с Банком оказывает следующие услуги:

1.                 по проверке титула приобретаемого объекта недвижимости;

2.                 по проверке добропорядочности Заемщика и приобретаемого объекта недвижимости службой безопасности;

3.                 по страхованию следующих видов рисков:

а. личное страхование:

Ø  риск потери жизни, здоровья и трудоспособности Заемщика/его (ее) супруги(а);

б. имущественное страхование:

Ø  риск утраты и повреждения предмета залога;

Ø  риск утраты и ограничения права собственности на предмет залога.

Страховыми случаями по личному страхованию являются следующие события, совершившиеся в период действия договора (полиса) страхования:

Ø    смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора (полиса) страхования;

Ø    частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора (полиса) страхования, что подтверждается присвоением статуса инвалида 1 или 2 группы;

Ø    временная утрата трудоспособности застрахованного в результате несчастного случая, произошедшего в течение действия договора (полиса) страхования.

Страховыми случаями по имущественному страхованию являются следующие события:

Ø    в части страхования риска утраты или повреждения объекта недвижимости: пожар; взрыв газа, используемого в бытовых целях; противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению или повреждению имущества; стихийные бедствия; падение летательных аппаратов и их обломков и т.д.

Ø    в части страхования риска прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости: любая причина (ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т. п.) за исключением отчуждения объекта недвижимости собственником с согласия залогодержателя и отчуждения объекта недвижимости в результате обращения взыскания на предмет страхования Залогодержателем. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого Заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.

Страхование титула − это вид имущественного страхования прав владельцев на основании документов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, которые произошли в прошлом и последствия которых могут отразиться в будущем.

Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.(вступил в силу 22.08.2004 г.) предусматривается страхование гражданской ответственности оценочных организаций. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.

Актуально страхование профессиональной ответственности риэлторов.

Ориентировочная стоимость пакета страхования обыкновенно определяется на уровне 1,5 - 2,5 % от суммы предоставляемого Кредита. Повышение тарифа возможно при наличии нестандартных условий, связанных с особенностями объекта недвижимости либо с состоянием здоровья Заемщика.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования. (Приложение1)12

Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбирают 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы долга.

С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений (Приложение 2) , при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах. При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики. При этом, рассматриваемая накопительное страхование жизни как источник развития ипотечного кредитования, можно выделить несколько достоинств и недостатков данного вида страхования (таб. 2.2)13.

Таблица 2.2 Достоинства и недостатки накопительного страхования жизни как источника развития ипотечного кредитования.

Страховщики могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести свою лепту в финансировании ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов.

Страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и права собственности на него является необходимым условием осуществления коммерчески успешной ипотечной деятельности. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Наряду с политической, правовой и банковской системами важнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой экономике должна стать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективно развивать ипотечные программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансирования ипотечных программ.

Все это доказывает огромное значение экономического механизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, а следовательно, и ипотечных программ – как экономического метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства.

2.4 Управления рисками ипотечных кредитов

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.14

Риски подразделяются на:

Ø   Систематические риски – риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к ним относятся большинство ипотечных рисков;

Ø   Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.

Схема рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, представлена на рис. 2.4

Рис. 2.4 Риски ипотечной деятельности

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:

Ø    долгосрочный характер кредита;

Ø    обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

Ø    способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Рассмотрим наиболее характерные риски, присущие данным кредитным операциям.

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:

1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.

2. процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.

3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)

5. законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Одним из существенных условий предоставления Банком Кредита является страхование, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

3.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Основными положениями, определяющими нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации, являются:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10